Мэрия возьмет деньгами
По данным столичного департамента имущества, общий городской фонд нежилых помещений составляет примерно 45 млн кв. м, из них только 7 млн кв. м сдается в аренду. Тем временем потребность города в офисных площадях, по данным того же департамента, составляет еще 4,3 млн кв. м, а мэр Москвы Юрий Лужков вчера на заседании правительства назвал цифру 7 млн кв. м.
Чтобы решить проблему дефицита, мэрия собирается предложить застройщикам расплачиваться с городом не натурой, т. е. квадратными метрами, а живыми деньгами, как это уже делается в жилом секторе. Во-первых, как заявил вчера на заседании правительства Москвы руководитель департамента имущества Владимир Силкин, город встречает со стороны инвесторов (особенно если речь идет об офисах класса А) “глухое сопротивление” при реализации инвестиционных контрактов. В итоге акты реализации подписываются годами, а разбираться с инвесторами через суд слишком долго. Во-вторых, “экономический нонсенс – сдавать в аренду помещения рыночной стоимостью свыше 150 000 руб. (около $5500) за 1 кв. м по социальной цене 1000 руб.”, – добавляет Силкин.
Полученные от застройщиков деньги, по его словам, будут направлены на строительство новых офисных и производственных помещений. Эта схема позволит городу получить офисных и производственных помещений в 5–6 раз больше, чем сейчас. До конца года Москомархитектура должна определить площадки под строительство, а в 2008 г. схема заработает. Начать строить городские офисы мэрия планирует с 2009 г.
В следующем году, по данным консалтинговой компании Colliers International, планируется построить 1,75–2 млн кв. м коммерческих площадей. Девелоперы утверждают, что доля города по инвестиционным договорам составляет от 25% до 50%, в зависимости от местоположения объекта. Таким образом, получается, что по результатам следующего года мэрия могла бы получить натурой не менее 437 500–500 000 кв. м, которые можно продать, по словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, по самым грубым подсчетам, примерно за $2–2,5 млрд. За эти деньги реально построить 1,5–2,7 млн кв. м офисных помещений.
Заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александр Гурганов насыщения рынка в ближайшие годы не ждет: “Если общий объем коммерческой офисной недвижимости Парижа – 48 млн кв. м, Гамбурга – 13 млн кв. м, Рима – 12 млн кв. м и даже маленького Брюсселя – 12 млн кв. м, то в Москве успели построить только 5–5,5 млн кв. м, что явно недостаточно для такого крупного развивающегося города с населением в 15 млн человек”. А вообще он сомневается, что мэрии удастся построить такое количество площадей. “Дело в том, – объясняет он, – что для осуществления таких амбициозных планов требуются серьезные ресурсы, наиболее дефицитным из которых являются опытные специалисты, способные реализовать такой объем высококлассных помещений”. С этим согласен и Андрей Постников, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle, который говорит, что строительство таких объемов растянется на значительные сроки.
Не ожидают они и падения арендных ставок. Гурганов считает, что городские офисы не будут в полную силу конкурировать с коммерческими, так как они рассчитаны на разного рода арендаторов. “Маловероятно, что городские офисы будут активно рассматриваться крупным бизнесом, и в особенности международными компаниями”, – говорит он. А Постников добавляет, что уплата доли города живыми деньгами может сказаться на экономике проектов, а это может привести, наоборот, к росту арендных ставок. Еще один представитель девелоперской компании опасается, что строителям теперь придется конкурировать с мэрией за земельные участки, которых и так осталось немного. “Это также может привести к увеличению расходов на строительство и росту арендных ставок”, – говорит он.