ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Не место красит
Например, районы Москвы, наиболее популярные у потенциальных покупателей в недавнем прошлом, в настоящем могут уже таковыми не являться.
В CCCP невозможна была открытая сегрегация Москвы на престижные и непрестижные районы. Дома возводились там, где это считалось лучшим, по причинам, до которых не докопаться. Можно только предположить, что одной из причин как раз было стремление не допустить разделения Москвы на районы хорошие и плохие.
Прошло совсем немного времени с того момента, когда район Сокольники, Басманная и Большие Каменщики, госплановские дома на Фрунзенских улицах были одними из самых престижных в Москве. Связано это было прежде всего с качеством домов, которые возводились в этих районах. Это были не типичные и даже не улучшенные “панельки”, а некий аналог сталинских домов – просторные квартиры с высокими потолками. Люди стремились не столько жить в этих районах, сколько стать обладателями квартир в качественных домах.
В 1990-е гг. спрос стал смещаться сначала в район Кутузовского проспекта, затем в сторону Тверской улицы. Тогда одними из самых популярных стали расселенные коммунальные квартиры. Клиенты в сегменте дорогой недвижимости, не жалея ни сил, ни времени риэлторов, которые расселяли коммуналки, проявляя чудеса гибкости, сплетали в единое целое многоуровневые и многовариантные альтернативы. Клиент в результате получал шикарную квартиру, продукт с такими характеристиками, которые не предлагались девелоперами, и который нельзя было найти на рынке новостроек.
Именно при таком спросе без сформированных предпочтений у девелоперов и начали появляться амбициозные проекты строительства элитных домов. При выборе района они руководствовались экономикой проекта (затраты на расселение, создание коммуникаций и т. п.) и своими амбициями, а вовсе не близостью к Кремлю. Наглядный пример – к Кремлю ближе всего Замоскворечье, но самым дорогим районом является отнюдь не оно, а Остоженка.
Развитие Остоженки, становление района как одного из самых престижных в центре Москвы происходило примерно по тому же сценарию. Покупателей привлекала не только и не столько близость к монастырю и храму Христа Спасителя, сколько элитные дома высокого класса, другими словами – качественный продукт.
Именно по этой же причине первые элитные дома строились там, где строились, без оглядки на район. Статус и привлекательность самих домов было сложно перевесить имиджу района. Вересаева, 6, и “Агаларов Хаус” являются тому подтверждением.
Из вышесказанного можно сделать достаточно смелый вывод, что именно качественные характеристики дома, а не его местоположение являются основополагающими для оценки объекта.
Рынок элитной недвижимости Москвы молод и только развивается. Соответственно, при оценке объекта нельзя ставить местоположение дома во главу угла. Да, закон location, location, location никто не отменял. Но специалисты рынка оценивают сегодня только перспективу развития района, его потенциал и возможность стать именно элитным районом, аналогом Mayfair или Chelsea, а не его статус в настоящий момент. Ведь ни для кого не секрет, что абсолютной престижности нет ни в одном районе Москвы. Даже в самом застроенном новыми элитными домами районе, на Остоженке, есть еще достаточно неприглядных мест и потенциальных стройплощадок, хотя, безусловно, он опережает другие районы по наиболее благоприятному и уже сложившемуся социальному окружению.
Я помню достаточно распространенные возгласы потенциальных покупателей: “Остоженка – элитный района? Давно ли? Я не помню, чтобы кто-то стремился там жить!” Клиенты были правы. Никто не стремился жить на Остоженке, пока там не стали строить элитные дома, пока не появился качественный продукт.
Самая распространенная шутка элитного рынка: “О каком исторически привлекательном месте вы говорите? Здесь было болото (захоронение радиоактивных отходов, подземная река – нужное подчеркнуть)!!!” Клиенты, конечно, ошибались, говоря о болотах и захоронениях, правы они были в одном: элитных с исторической точки зрения мест не существовало, а если они и были, то эту дореволюционную историю уже давно исправили и подкорректировали, и ее мало кто помнит.
Очевидно, что престижные районы Москвы только развиваются, они только формируются, и еще не известно, кто победит в этой гонке – Остоженка, Арбат, Замоскворечье или Плющиха. Наличие качественного продукта, интересных высококлассных проектов будет определять статус места. Тот район, где количество жилья такого уровня наберет критическую массу первым, и станет самым престижным.
Мой прогноз развития элитного рынка – это появление в Москве качественно других проектов. Да простят меня коллеги, но я уверена, что мы недооцениваем значение уникальности продукта и при оценке класса дома слишком много внимания уделяем триаде “местоположение, местоположение, местоположение”.
Большое влияние на рынок элитной недвижимости, безусловно, окажут два проекта, о которых хочется упомянуть отдельно. Это лофты. Для строительства подобного рода жилья вроде все есть: набережные – великолепные, заводов – больше чем нужно, и все в центре, а вот лофтов все не было. Наверное, многие вспомнят, что всего лишь 4–5 лет назад риэлторы говорили о лофтах как о квартирах свободной планировки, а если быть точнее – о квартирах без какого-либо планировочного решения с минимальным количеством несущих конструкций (колонн). Еще лучше, если по счастливой случайности стены в таких квартирах были без штукатурки, только с кирпичной кладкой. Но количество окон и стояков в таких квартирах никак не соответствовало понятию “лофт”. Мы называли такие квартиры лофтами не из-за собственной безграмотности, а из-за незрелости нашего рынка. Тогда что угодно можно было называть как угодно.
Мне не хотелось бы говорить о лофтах на “Золотом острове”, которых все так ждут. Хотя это тоже тема для спора: будут ли они так востребованы рынком только из-за того, что для строительства выбрано самое удачное место в Москве? Да, место, бесспорно, уникальное, но понизить его стоимость и привлекательность некачественным продуктом можно запросто. Я ни в коем случае не хочу сказать, что качество объектов на “Золотом острове” будет низким. Застройщики ставят себе очень высокие планки и, надеюсь, смогут их выдержать.
Вскоре на рынке появится новый проект – это стилизация под лофты. То есть дом изначально строится для жилья, но имеет характеристики производственного здания: очень высокие потолки, огромные пространства. Уникальное архитектурное решение Сергея Скуратова позволяет воплотить в проекте элементы, которые сделают здание похожим на производственное, оно будет исполнено в неповторимом урбанистическом стиле прошлого века. В проекте изначально заложено решение проблем, с которыми пришлось бы столкнуться при реконструкции здания производственного назначения. При возведении неолофтов не потребуются перепланировка стояков, создание подземного паркинга там, где его раньше не было, увеличение/уменьшение оконных проемов и т. п. Все эти параметры, необходимые для комфортного проживания, уже учтены в проекте. Неолофты, по-моему, великолепная идея, которая придется по вкусу всем молодым и прогрессивным покупателям дорогой недвижимости. А то, что Яузская набережная – нераскрученное место, даже не будет приниматься в расчет. Во-первых, все-таки это близко к Кремлю, во-вторых, район при таком уникальном продукте становится вторичной характеристикой.
Второй проект интересен, на мой взгляд, тем, что лофты войдут в состав жилого комплекса, вообще не выходящего на набережную. Это проект в районе Плющихи, на территории завода “Каучук”. Здесь видов на воду нет. Но, как и в первом случае, уникальность продукта не связана с местом, а состоит в том, что промышленное здание является памятником архитектуры и после реконструкции роскошно само по себе. Здесь будут и настоящая кирпичная кладка, сохраненная и отреставрированная, и нужная высота потолков, и большие площади квартир-лофтов. Проблема инженерии здания решаема, хотя это огромная, дорогостоящая работа для проектировщиков и архитекторов. А подземный паркинг может находиться и рядом с домом. На мой взгляд, расположение здания не на набережной с лихвой компенсируется характеристиками самого дома.