ПИК получила оценку

В апреле ПИК заключила договор с РТС о листинге акций. Первичная продажа акций ОАО “ГК “ПИК”, организаторами которой стали Morgan Stanley, Deutsche Bank и Nomura Int., состоится в начале июня. Сегодня ПИК начнет роад-шоу. Банки-организаторы оценили компанию накануне размещения в $11–14 млрд. “Учитывая качество бизнеса группы “ПИК”, обоснованной считаем капитализацию в районе $12,5 млрд”, – говорится в аналитическом отчете банка Nomura к IPO (имеется в распоряжении “Ведомостей”).

По словам близкого к размещению источника, на Лондонской фондовой бирже (LSE) и в РТС будет продано 10–15%. Около 30% этого пакета поступит в РТС, как того и требует ФСФР. Акции будут проданы примерно поровну из доли акционеров и допэмиссии в 11,3% уставного капитала.

На биржу ПИК выйдет с портфелем из 413 проектов общей непроданной площадью 8,8 млн кв. м, который CB Richard Ellis оценил в $8,8 млрд. 19,7% приходится на Москву, 51,1% – на Московскую область (вместе – 88% стоимости), остальное – другие регионы.

47% всего жилья – панельное, панели производят три завода в Москве (мощность – 1 млн кв. м в год, за три года увеличится на 10%). Среди известных проектов компании – комплекс “New Переделкино”, “Парк-Сити”, “Английский квартал”, подмосковные “Новокуркино”, “Центральный”.

Во II квартале компания завершит покупку еще трех проектов общей площадью 580 000 кв. м, говорится в отчете. “Цена – самый важный фактор, определяющий стоимость портфеля”, – пишут аналитики Nomura. По подсчетам самой компании, увеличение на 10% цены в среднем по рынку на недвижимость в 2008 г. удорожит стоимость портфеля на 14%.

В 2006 г. от продаж ПИК получила $1,546 млрд, EBITDA составила $475 млн, а чистая прибыль – $298 млн.

В соответствующем разделе самыми большими ПИК называет риски, связанные с изменениями цен на рынке недвижимости, которые зависят от состояния российской экономики и мирового спроса на сырье и энергоносители. Компания ожидает существенного роста по выручке и прибыли: EBITDA увеличится с чуть больше $1 млрд в этом году до $2,8 млрд в 2009 г. (без реинвестирования).

Стоимости должен добавить и входящий в группу Банк жилищного финансирования, на который приходится, по данным компании, до 50% всех ипотечных сделок, заключенных ПИК. В 2005 г. на ипотеку в группе “ПИК” пришлось 25% всех продаж, таким образом, Банк жилищного финансирования выдал кредитов на $97 млн. Для сравнения: в 2005 г. объем выданных ипотечных кредитов ВТБ составил $139 млн, “ДельтаКредита” – $113 млн, а Райффайзенбанка – $98,9 млн.

Есть несколько вариантов расчетов стоимости компании, рассказывает руководитель отдела инвестиций DTZ Стефано Карози, наиболее объективный – показатель 10 EBITDA. При таком подходе ПИК должна стоить около $11 млрд (планируемая EBITDA в 2007 г. – $1,099 млрд).

Стоимость компании аналитику по недвижимости “Ренессанс Капитала” Алексею Языкову не кажется завышенной: “Показатель соотношения капитализации к стоимости проектов составляет 1,4, тогда как средний показатель у публичных компаний, работающих на российском рынке недвижимости, – 1,8. Большинство публичных девелоперов обладают портфелем проектов, но они не имеют денежных потоков, тогда как у ПИК достаточно серьезные потоки – более $1,5 млрд”.

Норма прибыли по строительству в этом году у группы “ПИК” составит 47%, в 2008 г. – 50%, а в 2009 г. – 55%. Языков называет эти показатели “нормальными”. По его расчетам, в 2006 г. средняя себестоимость строительства жилья эконом- и бизнес-класса в Москве – $1600–1650 за 1 кв. м, а продажная цена – около $4000 за 1 кв. м, что соответствует общей марже примерно в 60%.