Метры за бумаги


Есть куда расти

Пермский рынок недвижимости имеет большой потенциал. Долгое время цены на недвижимость в регионе росли ощутимо медленнее, чем в других городах. По данным Российской гильдии риэлторов, в 2006 г. жилье в Москве подорожало в среднем на 82%, в Санкт-Петербурге – на 120%, тогда как в Перми этот показатель был равен 43,6%. В ближайшие три года пермские риэлторы не исключают ежегодный рост цен на недвижимость более чем на 70%.

По оценкам местных игроков, наиболее интересными секторами для инвестиций являются жилая и торговая недвижимость. Учредитель строительной компании “Сатурн-Р” Александр Репин говорит, что “в жилую недвижимость сейчас можно инвестировать не раздумывая, даже когда рынок насытится, некоторое время квартиры будут скупаться по инерции”. Аналогичная ситуация складывается и на рынке коммерческой недвижимости. По словам учредителя Финансово-строительной компании Юрия Борисовца, рынок еще не насыщен торговыми площадями. “Если у нового торгового центра продуманная и оригинальная концепция, то его можно строить, не сомневаясь в хорошей перспективе”, – уверен Борисовец.

Пермские компании все активнее осваивают финансовые инструменты привлечения денег. Хотя банковские кредиты по-прежнему являются солидным источником денежных средств для девелоперов, отмечает заместитель председателя правления банка “Урал ФД” Александр Яцков. По его оценкам, в среднем не менее 50% средств, необходимых для строительства, компаниям дают банки. Яцков говорит, что актуальные ставки по кредитам для застройщиков варьируются от 12% до 17%.

По словам Юрия Борисовца, проблемы нехватки финансирования для серьезных строительных компаний сейчас не существует. “Главное, чтобы был интересный проект, а деньги под него найдутся”, – полон оптимизма застройщик.

Проекты в обмен на ценные бумаги

Для диверсификации финансовых потоков строительные компании выходят на рынок публичных заимствований. Например, СГ “Камская долина”, выступающая теперь под новым брендом KD Group, выпустила несколько облигационных займов: на 100 млн, 200 млн и 500 млн руб. Полученные средства направляются на застройку микрорайонов “Юбилейный-2” и “Альпийская горка”. По словам финансового директора KD Group Владимира Пучнина, сейчас организация рассматривает новые возможности привлечения средств. На 2007–2008 гг. запланирован выпуск кредитных нот в валюте. В 2008–2009 гг. KD Group намерена разместить еврооблигации. На 2010 г. компания планирует IPO. По похожему пути идет и “Пермглавснаб”, который в 2007 г. выпустил пробный вексельный заем размером 14 млн руб. со сроком погашения в 2–3 месяца и доходностью 16% годовых.

Немалые деньги строительному комплексу региона начинают приносить и закрытые ПИФы недвижимости. Например, шесть паевых фондов недвижимости под управлением компании “Витус” за 2005–2007 гг. вложили в строительный сектор региона 0,5 млрд руб. По словам исполнительного директора УК “Витус” Юрия Скудаева, в течение 2007 г. стоимость чистых активов двух фондов будет увеличена в общей сложности на 400 млн руб., плюс планируется зарегистрировать еще два ЗПИФНа. В результате от частных пайщиков будут привлечены еще 700 млн руб.

Еще более 100 млн руб. от частных инвесторов планируется привлечь в 2007 г. в два паевых фонда – “Трест Первый” и “Квартиры Прикамья”, управляемые компанией “Ермак”.

По словам директора пермского филиала “Брокеркредитсервиса” Алексея Бушуева, по мере развития ПИФов банки умножат свои вложения в недвижимость. “Покупка паев в таких организациях для банков – отличный способ размещения свободных средств”, – считает он.

Еще один источник финансирования строительных проектов – пенсионные деньги. Пермский негосударственный пенсионный фонд “Стратегия” активно инвестирует средства в строительство. Его крупнейшим проектом станет реконструкция здания в центре Перми (ранее принадлежавшего ракетному институту ВКИУ) по адресу: Комсомольский пр-т, 1, и строительство в нем офисного центра класса А. Размер инвестиций, по сообщению президента “Стратегии” Петра Пьянкова, составит 750 млн руб. Это не первый опыт “Стратегии” в недвижимости: фонд уже инвестировал в строительство офисов и жилья.

Новый важный источник инвестиций в строительную отрасль региона – вложения иногородних инвесторов. Денис Соколов, заместитель руководителя отдела исследований компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, говорит, что наиболее привлекательными сегментами рынка пермского региона являются торговая и складская недвижимость. Аналогичную оценку дает и руководитель департамента торговой недвижимости компании Colliers International Максим Гасиев.

Аркадий Кац, сити-менеджер Перми, говорит, что администрация работает над тем, чтобы создать условия для притока инвестиций в коммерческую недвижимость. “Если для жилой застройки уже сформирован список участков, которые будут выставлены на торги, то для коммерческих объектов это еще предстоит сделать. В 2007 г. инвесторы должны получить список таких площадок на выбор”, – обещает Кац.

Список крупных проектов жилой застройки впечатляет. Компания “ПИК-Регион” строит жилой комплекс площадью 58 000 кв. м. “Ренова-Девелопмент” ведет застройку квартала в центральной части Перми, планируя вложить 1,5 млрд руб., чтобы построить 60 000 кв. м жилья. Компания известного диамантера Льва Леваева Africa Israel Investments уже проинвестировала в проект “Ворота Прикамья” $400 млн, финансовые вливания планируется продолжить. Компания “Комстрин” начала работы по строительству жилого комплекса площадью 60 000 кв. м в центре города. По сообщению компании, размер финансирования составит $100 млн (или 2,6 млрд руб.), из них 1 млрд руб. – привлеченный банковский кредит. По словам Аркадия Каца, к Перми проявляет интерес множество девелоперов, которые активно ищут участки. Среди них он назвал “Росеврогрупп”, Advantage group, группу “Сок”.