НА АСФАЛЬТЕ: Ипотека: приказано выжить

“В ближайшие годы число региональных кредитов будет расти, перекрывая долю столичных в разы, – прогнозирует Илья Зибарев, руководитель блока “Ипотечное кредитование” Альфа-банка. – Сейчас в Москве и Санкт-Петербурге люди предпочитают покупать жилье в новостройках, в регионах все еще отдают предпочтение вторичному рынку”. Пока что цены на вторичное жилье в столичных и нестоличных городах, даже миллионниках, несравнимы.

Близок локоть...

Жилья, тем более доступного, в России по-прежнему строится недостаточно. В 2006 г. было возведено 50,2 млн кв. м новостроек, десятая часть из них пришлась на Москву (что дало ей 70 000 квартир).

Да, банки становятся все лояльнее к заемщикам, но не от хорошей жизни, а от безысходности – подорожание квартир в большинстве регионов превышает рост зарплат и, соответственно, платежеспособность граждан. А цены на жилье в Москве в 2006 г. поднялись до заоблачных высот. Поэтому в текущем году банкиры будут заниматься в основном региональной экспансией и так называемой корпоративной ипотекой – сотрудничеством с крупными компаниями, готовыми дотировать процентные ставки по кредитам для своих сотрудников или предоставлять им иные льготы на приобретение жилья.

Банк DeltaCredit изучил динамику роста цен на квартиры в разных регионах, одновременно рассмотрев, как увеличивались доходы населения и менялись ипотечные программы банков. В 2003 г. в Москве средняя стоимость 1-комнатной квартиры составляла $50 000, средний доход московской семьи, обращавшейся за ипотекой, – $1200, средняя ставка по кредиту – 15%, а его размер не превышал $40 000. Таким образом, имея 20% собственных средств и взяв недостающую для покупки квартиры сумму в долг у банка, столичные жители могли стать домовладельцами.

В 2006 г. ситуация кардинальным образом изменилась. Цена обычной однушки выросла до $190 000, а средний размер кредита подтянулся до $90 000. Средние доходы поднялись до $2000, ставки снизились до 11%. Чтобы теперь купить квартиру по ипотеке на стандартных условиях, москвичам нужно иметь в загашнике не менее 53% накоплений, т. е. почти $100 000. Несмотря на бодрые рапорты Москомстата об увеличении доходов москвичей, мало кто из них может похвастаться столь значительным капиталом.

Банкам доверяют

Тем не менее, по данным на конец I квартала 2007 г., 442 банка в России выдавали ипотечные кредиты, а по информации Федеральной регистрационной службы, из зарегистрированных в 2006 г. в стране 78 603 жилищных ипотек почти половина (47%) была оформлена банковскими закладными. Об этом рассказал Мартин Шаккум, председатель комитета Государственной думы ФС РФ по промышленности, строительству и наукоемким технологиям. Депутат видит в этом положительный результат: в России развивается как банковская ипотека, так и ипотека, ориентированная на последующее рефинансирование. Но из-за явного отставания предложения жилья и несоответствия объемов его ввода объективным потребностям и при помощи ипотеки проблемы не решить. Хотя та и становится “нормой жизни”, как выразился Андрей Чибис, начальник отдела сопровождения нацпроекта “Доступное жилье” Минрегиона РФ. “Изменяется ментальность граждан, им становится понятно, что жить в кредит можно”, – радуется чиновник.

Банкир Зибарев также отмечает существенный рост доверия к банкам у населения. По его словам, если в 2003 г. 25% россиян не доверяли банкам, то сейчас – всего 6%. Ипотека наряду с банкоматами стала самым известным банковским продуктом – о ней знают более 80% респондентов, свидетельствуют данные опроса, проведенного в марте 2007 г. Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ). По словам Владимира Дудницкого, гендиректора НАФИ, сейчас каждый третий россиянин знает, что такое ипотека, но только 2% населения ею воспользовались – уже выплатили или пока выплачивают ипотечный кредит. Хотя потребность граждан в улучшении жилищных условий, по мнению НАФИ, составляет 57% по России в целом и 53% в Москве.

C 2006 г. доля населения в регионах, готового воспользоваться ипотекой, выросла на 4%, а число москвичей, планирующих обратиться в банк за кредитом, наоборот, снизилась на 6%, отмечает Дудницкий.

Оценивая современную ситуацию на рынке, Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit, говорит, что все знают об ипотеке, все больше банков ее предлагает, многие люди ее хотят, а ее не видно. “Если в развитых странах доля ипотечных кредитов к ВВП доходит до 99,9%, как, например, в Нидерландах, – отмечает Анна Меньшикова, начальник отдела развития законодательства о рынке ценных бумаг департамента корпоративного управления Минэкономразвития России, – то в России в 2006 г. этот показатель был равен всего лишь 1%”. В России около 1,5% приобретается при помощи ипотеки, продолжает чиновница. По подсчетам Минэкономразвития, не таким оптимистичным, как у НАФИ, доля семей, воспользовавшихся ипотекой в 2006 г., по России в целом составила 0,1%. По словам Андрея Чибиса, ипотека доступна сейчас не более 10% трудоспособных россиян.

Для избранных

Но так как ипотека продолжает оставаться предметом особого внимания верхних эшелонов власти, ее развитию вынуждены активно способствовать чиновники на местах. Правда, жилье от этого не становится доступнее, зато кредиты дешевеют. В России был даже придуман термин “социальная ипотека”: особые условия для социально не защищенных слоев населения.

По словам Александра Левченко, и. о. руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, “московская мэрия уже давно пришла к выводу, что городу необходима своя особая ипотечная схема”. В столице социальная ипотека внедряется с 2005 г. Ее основные параметры следующие: ставка не превышает инфляцию и фиксируется на весь срок кредита, который составляет до 25 лет, а сумма первоначального взноса составляет не более 15% от полной стоимости жилья. По данным Левченко, по такой схеме в 2006 г. 2300 московских семей смогли улучшить свои жилищные условия. По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, в 2006 г. 900 очередников смогли приобрести квартиры по ипотеке при помощи Московского ипотечного агентства (КБ “МИА”). На 2007 г. правительством Москвы поставлена задача построить и передать на реализацию по системе социальной ипотеки не менее 200 000 кв. м.

“До 2005 г. я доказывал, что социальной ипотеки в Москве быть не может, – говорит Николай Федосеев, заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, – но мои начальники мне объяснили, что она возможна”. Теперь Федосеев является ее пропагандистом.

Он рассказал о готовящейся схеме так называемой “кооперативной” ипотеки. Мэрия хочет возродить, несколько модифицировав, жилищно-строительные кооперативы, во множестве действовавшие в советские времена. Под контролем исполнительной власти с 2008 г. начнется строительство домов, квартиры в которых в конечном итоге будут переходить в собственность специально отобранных пайщиков, пока что исключительно из числа наиболее платежеспособных очередников. Земельные участки под застройку будут выделяться без конкурса и сначала оформляться в собственность кооператива, который сможет, заложив их, взять кредит на строительство. По окончании строительства дома будет происходить переоформление залога земли в залог земельно-имущественного комплекса. Собственность ЖСК будет переоформлена на его членов, а его долг будет таким образом “раскинут” на пайщиков. Последние в результате станут собственниками не только жилья, но и соответствующей доли земельного участка.

Федосеев обещает, что в этом случае себестоимость жилья будет близка к себестоимости строительства. В качестве дополнительного бонуса город готов отказаться от обычных обременений застройщика (вроде затрат на инфраструктуру и т. п.). Чиновник заявил, что такая схема обсуждалась московскими властями с Федеральной антимонопольной службой (ФАС). Ведь по новому Градкодексу с октября 2005 г. абсолютно все земельные участки под жилую застройку должны проходить через аукционы. ФАС, по словам Федосеева, не возражает сделать для Москвы исключение, при условии что эти квартиры целенаправленно достанутся очередникам, а не попадут на рынок. Как именно мэрия будет следить за этим, Федосеев не уточнил.

Сейчас в столице в очереди на жилье стоит 180 000 человек, когда ЖСК вберут из них наиболее платежеспособную часть, число участников этой программы может быть расширено – в нее будут приглашены москвичи, но не все, а те, которых власти сочтут таковыми. Будет действовать ценз проживания в городе (не менее 10 лет), остальные условия пока не оглашаются.

Аукционная норма в России, в принципе, пока работает со скрипом. По словам Андрея Чибиса, в конце 2005 г., когда она вступила в силу, в стране практически не было ни одного земельного аукциона. А в I–II кварталах 2006 г. было зафиксировано большое число нарушений при предоставлении участков. Власти были вынуждены “показать регионам правила игры”, говорит Чибис, по стране прокатилась волна проверок ФАС и “сейчас нарушения незначительны”. Однако темпы ввода жилья возросли не сильно.

Для того чтобы в России больше строили, говорит Шаккум, Госдума приняла в конце 2006 г. 232-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ”. Среди прочих нововведений, направленных на снятие административных барьеров и т. п., этим законом предложены новации в сфере ипотеки. Муниципалитеты получили возможность залога муниципальных и неразграниченных земельных участков. Вырученные средства, как ожидается, они направят на обустройство инженерной инфраструктурой участков, предназначенных для жилищного строительства.

Мало жилья

Рост ипотеки превысил плановые показатели: по словам Андрея Чибиса, в 2006 г. было выдано кредитов на сумму 260 млрд руб., что в 2,5 раза больше, чем предполагалось нацпроектом “Доступное жилье”, но ввод жилья за этот период составил 99% от целевого показателя, предусмотренного программой “Жилище”. В 2007 г., как ожидается, будет построено как минимум 56,3 млн кв. м. Плановый показатель в ежегодные 80 млн кв. м, на которые по программе страна должна выйти к 2020 г., с позиции сегодняшнего дня кажется недостижимой высотой. По мнению же Артура Маркаряна, гендиректора корпорации “Главстрой”, для сбалансированного спроса и предложения надо строить и того больше – как минимум 140 млн кв. м в год. Но пока что “в регионах почти нет готовых площадок, нет градостроительного планирования и понимания того, как город будет развиваться”, сетует Маркарян.

О каком развитии ипотеки может идти речь, когда застройщики продают квартиры, только начав строить дом? К моменту его готовности цены вырастают как минимум на 30%, но и продажи уже почти закончились, хотя только тут и можно включать механизм классической ипотеки. По словам Маркаряна, банки лукавят и выдают кредиты на новостройки, оформляя договор залога лишь после сдачи дома госкомиссии и регистрации собственности. Кредиты на первичное жилье дороже, кредиторам надо оправдывать свои риски.

“В 2006 г. банк “Возрождение” активизировал выдачу кредитов на этапе строительства и работу напрямую с застройщиками”, – рассказывает Александр Долгополов, заместитель председателя его правления. По его словам, так же поступило большинство банков. Это хлопотный и дорогостоящий процесс, сетует Долгополов, однако сейчас треть кредитного портфеля банка составляют кредиты на новостройки.

Банкиры предпочитают работать не только с проверенными и “брендовыми” застройщиками, но и с крупными компаниями – так как под каждую из них надо готовить свой продукт, банку выгоднее запускать масштабные программы. Тем не менее, по признанию Долгополова, увеличивать долю “первичных” кредитов банк не будет, в числе приоритетов на 2007 г. – развитие корпоративных и социальных ипотечных программ. Банк уже работает с “Мострансавто”, РЖД, ГК “ГАЗ”, ОАО “Тяжпрессмаш” (Рязань), с которыми пришел к консенсусу об особых условиях ипотеки для сотрудников этих компаний. Среди них – сниженные процентная ставка на этапе строительства и комиссия за оформление документов по сделке и сокращенный срок их рассмотрения. “Возрождение” также участвует в социальной программе “Обеспечение жильем молодых семей” в Нижнем Новгороде, Москве и Московской области, Волгограде, Мурманске, Туле и Ставрополе.

“Социальная ипотека в регионах может предлагаться под 3–5% годовых для ограниченных категорий населения, – говорит Федосеев, – но снижение процентных ставок – это тупиковый путь”. Мало того что в бюджет необходимо заложить определенные средства на дотирование ставок на несколько лет, а то и десятков лет, что в принципе невыполнимо. Такая “ипотека для избранных” сильно зависит от политической конъюнктуры. Если в регионе сменится власть, то не известно, насколько лояльно она будет относиться к социальным долгам своих предшественников.

Правильная ипотека не только помогает вселить клиента банка в дом, но и делает так, чтобы он в нем жил, а не понял через пару лет, что выплаты по кредиту ему недоступны, и потерял жилье, говорит Алла Цытович. “Сейчас мы можем любого “загнать в ипотеку”, – продолжает она, – но нам важно развивать программы для заемщиков, а не для банков”.

По данным “Ромир Мониторинга”, 12% российских домохозяйств выразили готовность в течение ближайшего года воспользоваться ипотекой. Это 4 млн человек. Несмотря на все вышеперечисленные проблемы, по крайней мере на ближайшую перспективу банки клиентами обеспечены.