ТЕХНОЛОГИИ: Генеральный дирижер

Владимир Богуславский, генеральный директор строительной корпорации “Тандем Групп”, убежден: генеральный подрядчик – ключевое звено строительного бизнеса. Сейчас функции генподрядчика значительно расширяются, отмечает он, например добавляются еще обязанности технического заказчика. “Ведь многие заказчики хотят построить что-то, даже не имея документации. А я, как менеджер, веду само строительство: решаю, чем копать, как копать, кого копать”, – резюмирует бизнесмен.

Как говорят участники рынка, на практике желание заказчика почти в 100% случаев меняется по ходу строительства, а дополнительные расходы по этой причине могут поднимать цену объекта на 50%. Нередко у заказчика нет даже собственности на участок, есть только устная договоренность с местной администрацией. Все остальное – головная боль генподрядчика.

В большинстве случаев генподрядчик привлекает на работу подрядчиков. Для выполнения определенных работ требуются узкие специалисты, объясняет Максим Темников, член совета директоров корпорации Mirax Group.

Почти 100% генподрядных организаций не имеют собственных мощностей. Никаких особых требований, прописанных где-либо, к генподрядчику нет. Это в буквальном смысле слова бумажная компания. А вот нанятый основной подрядчик уже должен соответствовать определенным требованиям. Например, иметь оборудование, необходимое для проведения строительных работ.

По словам Александра Ортенберга, гендиректора компании “Штрабаг” в России, в компетенцию генподрядчика входят качественное производство конечного продукта – здания, решение всех организационных вопросов, согласование документации и т. д. “Ключевое слово тут – “ответственность”, – подчеркивает Ортенберг.

Существует две модели развития этого бизнеса, говорит Ярослав Козлов, директор по развитию “Бенефит Инжиниринг”. Первая – всем, кроме финансирования объекта, занимается генподрядчик. При такой схеме это незаменимая организация. Однако, отмечает эксперт, все большую популярность приобретает другая модель. Инвестор внутри своей структуры развивает специальный отдел – службу заказчика. А генподрядчик упраздняется. “За рубежом от услуг генподрядчика часто отказываются”, – рассказывает Козлов. Инвестор-застройщик всем занимается сам, считая это выгодным для себя, ведь генподрядчику полагается процент за работу, и если объект огромный, то и вознаграждение выходит гигантское. А так можно сэкономить. То есть инвестор воспринимает генподрядчика как излишнего посредника.

В России схема иная. Генподрядчик получает не процент от застройщика-инвестора. Как правило, его заработок – это разница между

ценой контракта и ценой за услуги субподрядчиков. В российских условиях, считает Козлов, генподряд будет развиваться и укрупняться. В Москве вообще наблюдается тенденция к укрупнению строительного бизнеса, констатирует он. Соответственно, для генподряда открывается поле непаханое. Грамотные управленцы, способные вести большой проект, всегда в цене. Хотя, судя по всему, генподряд недавно переживал тяжелые времена, в итоге осталось мало профессиональных фирм, говорит эксперт.

Лучше всех себя чувствуют те, кто сидел на госзаказах, например “СУ-155”, “Главмосстрой” и проч. “Не исключено, что они все и монополизируют”, – предполагает Козлов.

Ненормативные прибыли

Игроки столичного рынка недвижимости сходятся во мнении, что генподрядчики все более востребованы, этот бизнес на подъеме. Андрей Лабас, генеральный директор компании “Мосзарубежстрой” (генеральный подрядчик компании “Сити – XXI век”), объясняет: активно развивающемуся рынку нужны квалифицированные специалисты. “Заказчики пытались строить сами, но практика показывает: обратиться к профессионалу выгоднее и надежнее”, – соглашается Ортенберг. В Москве сейчас появилось много фирм, которые занимаются только генподрядом. Это создает конкурентную среду, что хорошо для бизнеса. Максим Темников, напротив, считает, что уровень конкуренции невысок.

Ортенберг говорит, что за хорошими генподрядчиками идет настоящая охота, такое же мнение распространено среди участников рынка. Ортенберг считает это естественным: “В настоящее время профессиональных подрядчиков в Москве недостаточно”.

Есть много компаний, специально созданных для Москвы. Они называют себя европейскими, но не имеют опыта работы в Европе. Такие компании просто регистрируются за рубежом. “Случаи из практики показывают, что в таких номинально французских или немецких компаниях на стройках работают те же таджики”, – смеется Богуславский. У “Тандем Групп” был опыт сотрудничества с иностранным подрядчиком. Рабочие в этой фирме были выходцами с Кавказа и из Средней Азии. Да и нанимали их в Москве. “А что, они тоже иностранцы”, – иронизирует Богуславский.

“Если бы на наш рынок вышли 5–10 западных компаний или появились отечественные профессионалы, стоимость услуг, возможно, стала бы приемлема для российских девелоперских компаний”, – говорит Темников.

Прибыль, получаемая генподрядчиком, по словам Ортенберга, увязана со стоимостью проекта. Обычно это 5–7% от цены контракта. 5% – это минимум экономической привлекательности. Ортенберг уточняет, что эта цифра является “стандартным значением прибыли”, характерным для иностранных – действительно иностранных – компаний. Ведь они привыкли работать в Европе и на более жестких условиях. А для российских фирм стандартное значение приемлемой прибыли начинается от 10–15%. Максим Темников считает, что доходность генподряда – от 15% до 30%, как и в большинстве других бизнесов, связанных со строительством. Андрей Лабас оценивает рентабельность этого бизнеса в 10–15%.

Генподрядчик зарабатывает прибыль в основном на оптимизации собственных затрат, рассказывает Лабас. Идеальный вариант – четко уложиться в отведенный срок или закончить объект раньше. Ведь если площадка простаивает, на ее обслуживание все равно расходуются средства: на оплату охраны, уборку мусора, аренду техники и т. д. По мнению Лабаса, сложно оценить сумму ежедневного ущерба, но она увязана с размерами возводимого объекта. Другие участники рынка оценивают расходы на “среднестатистическую площадку” от $3000 до $5000 в день.

К слову, “городские власти сегодня жестко контролируют ситуацию на строительном рынке. Постоянно проверяется состояние строительных площадок”, говорит Лабас.

Также часть прибыли, полученной генподрядчиком, образует дельта между суммой заключенного контракта и реальными затратами.

По мнению Богуславского, за 5–6% прибыли ни один подрядчик сейчас в Москве не работает. Минимальная прибыль, считает он, должна начинаться от 20–30%, чтобы проект стал интересен генподрядчику. Объясняется это большим количеством непредвиденных расходов.

“Заказчик определяет общую стоимость проекта. А все, что внутри, – это трудности генподрядчика. И если что-то не продумано – а просчитать со 100%-ной точностью все нюансы сложно, – то все расходы сказываются на рентабельности. В таком случае она существенно снижается, но до разумных пределов. Да и все документы стоят официальных денег. А 5% от суммы вознаграждения идет на службу генподряда, нанимаются люди, и они ведут стройку”, – рассказывает Богуславский.

С точки зрения генподрядчиков рейтинг коммерческой недвижимости выше, считает Богуславский, потому что она примерно на 30% дороже. Вообще, все определяет дальнейшее использование объекта. Квартира в центре может стоит тысячи долларов за 1 кв. м, а та же площадь, но уже под ресторан, – в разы дороже. Есть сложности и с введением жилого фонда в эксплуатацию. Гораздо привлекательнее строить, например, логистические центры. Сданный объект гораздо быстрее осваивается, а значит, начинает приносить прибыль. По словам экспертов, среди небольших компаний есть тенденция к смене “строительной ориентации”. Все связано исключительно с получением дохода от объекта, в один голос заявляют они.

Любой опытный подрядчик, посмотрев на здание, может понять, во сколько оно ему обойдется, даже оценить стоимость проекта с точностью до $10 000, утверждают специалисты. И потом накинуть “сколько надо для полного счастья”, добавляет Богуславский. Но это не значит, что такая цена и получится. Есть определенные обременения. А случаются и совершенно непредсказуемые вещи. Поэтому опытный генподрядчик всегда закладывает непредвиденные расходы в прибыль.

Но, добавляет Ортенберг, есть и убыточные объекты. Такое может случиться, если генподрядчик просчитался при составлении сметы. Либо произошли резкие изменения на рынке строительных материалов. Например, в 1997–1998 гг. при возведении жилого комплекса на Лесной улице потери, по его словам, составили примерно $5 млн, причиной была неправильно просчитанная стоимость контракта.

Ярослав Козлов считает, что для генподрядчика имеется масса возможностей заработать больше, чем предполагал инвестор. Если смета устроила инвестора и заказчика, то их не интересует прибыль генподрядчика и они не вмешиваются в его финансово-экономическую деятельность.

Задача инвестора – получить конкурентоспособный продукт, соответствующий актуальным запросам рынка. Соответственно, рассчитывается смета. Если качество слишком низкое, придется снижать цены. Если слишком высокое, затраты на объект покупатель в полной мере не оплатит. В том и в другом случае это потери инвестора. Вот за то, чтобы попасть в десятку, инвестор и платит генподрядчику, заключает Козлов.

Было время, рассуждает он, когда кирпич везде стоил 1 руб. 20 коп. А сейчас – рынок: можно найти материал подешевле, лишь бы его качество не было ниже зафиксированных в СНиПах нормативов. То же самое с услугами. Есть минимальный уровень – важно не опуститься ниже. И не нарушить закон.

Чтобы заставить генподрядчика привлекать лучших исполнителей, а не “своих”, в договоре между инвестором и генподрядчиком все фиксируется буквально пошагово. Например, кирпич марки такой-то по такой-то цене купить у такого-то завода. То же самое и с услугами – достаточно внести определенную запись в договор.

Обычные проблемы

Приходится работать в сложных условиях, говорит Лабас. Практика такова, что проектная документация поступает частями. “Полностью разработанного проекта нет не только до, но даже и после выхода на площадку”, – сокрушается он. В связи с этим сложно сразу адекватно оценить и учесть все неприятности, дабы минимизировать бизнес-риски.

Ортенберг отмечает, что есть компании, которые занижают цену предложения, чтобы получить заказ. Многие из них строят плохо и некачественно. “Барьер для вхождения в этот бизнес невысок, заказчики, к сожалению, пока не слишком хорошо ориентируются, – рассказывает он. – Этим и пользуются непрофессионалы”.

Серьезные трудности при строительстве создают неоптимальные проектные решения. Профессионалы считают, что генподрядчика целесообразно привлекать уже на стадии проектирования, когда закладывается стоимость всего строительства и определяются технические решения. Тогда можно получить разумную смету.

Часто проблемой становится организация финансирования проекта. Например, рассказывает Богуславский, приходит заказчик и говорит: у меня есть деньги, я хочу построить дом. Но после выплаты аванса выясняется, что дальше с деньгами сложности. Отдельная история – получение последнего транша, размер которого обычно составляет 5–7% от полной стоимости контракта. Заказчик всегда придерживает последний транш как гарантию, что все будет достроено. И частенько старается его вовсе не оплачивать, ведь при масштабных затратах даже 5–7% оборачиваются существенной суммой.

Когда объект построен, заказчики ищут недостатки – и при желании всегда их находят. Конечно, существуют способы “выбить” эти деньги из заказчика. Например, остановить стройку, вывезти с площадки технику и рабочих. И такое в практике бывало, говорят собеседники “Ведомостей”.

За деньги города

Помимо коммерческих проектов компании ведут строительство по муниципальному заказу на бюджетные деньги. По оценке опрошенных “Ведомостями” экспертов, в исполнении они сильно отличаются от работы над коммерческими домами. И не столько приносят их исполнителям прибыль, сколько создают репутацию, которая формирует солидную клиентскую базу.

Правда, в некоторых компаниях говорят, что работа за бюджетные деньги выгоднее. Но зато с бухгалтерией подрядчика все должно быть в порядке, и всех сотрудников вплоть до чернорабочих необходимо нанимать официально. Да и отчетность сложнее в несколько раз.

Но почти всегда работа за бюджетные деньги сопряжена с отсрочками платежей, уточняет источник в одной из генподрядных компаний. Пройдя все долговременные процедуры оформления документации, генподрядчик вынужден ждать поступления денежных средств примерно полгода. В принципе, огромным холдингам это выгодно. А компаниям второго эшелона – нет.

Еще один минус – практически невозможны отклонения по ходу строительства, потому что “количество бумаг на каждый новый шаг просто зашкаливает”. Серьезным же плюсом является гарантия получения денег, пусть и с существенной задержкой. Кроме того, банк при предоставлении документов, подтверждающих контракт с городом и будущие платежи, может дать в кредит в размере квартальной выручки примерно под 10–15% годовых. При условии, что деньги короткие, это нестрашно.

Особого опыта в получении госзаказов в “Штрабаг” нет. Однако в марте компания выиграла тендер, который проводили ДИПС и московский тендерный комитет. Теперь уже подписаны контракты. Один из объектов – жилой дом на Остоженке площадью 100 000 кв. м. В компании говорят, что специфика работы с таким заказом – в принципах ценообразования. Цены отличаются от рыночных. Но каковы бы ни были эти различия, это важный и нужный опыт, говорят в “Штрабаг”. По словам Ортенберга, у бюджетных заказов большое будущее. В Европе, например, госзаказы составляют 40–50% от общего объема всего строительства. По его мнению, у этого сектора рынка большие перспективы для развития.

В Санкт-Петербурге компания будет строить жилой дом площадью 100 000 кв. м в месте, которое называется Леонтьевский мыс. Еще один серьезный проект, по словам Ортенберга, – реконструкция памятника архитектуры XVIII в. для компании Four Seasons, расположенного рядом с Исаакиевским собором.

По мнению Ортенберга, в получении этого заказа не последнюю роль сыграл подряд на строительство гостиницы “Москва”, который топ-менеджер также называет имиджевым. На этом проекте у компании особые условия рентабельности – “ниже стандартных”. Зато проект важен с точки зрения местоположения и опробования уникальных технических решений.

Имиджевые заказы по плечу лишь компаниям с серьезными оборотными средствами, которые они могут себе позволить потратить на имидж, говорит Андрей Лабас.

Работа на таких объектах помогает выстраивать отношения с властями города. Например, строительство какого-нибудь большого спортивного комплекса или детского сада почти не принесет прибыли, но создаст репутацию, которая наряду с прозрачностью компании является, по мнению Лабаса, основой цивилизованного ведения бизнеса. При сдаче объекта госкомиссии это сыграет не последнюю роль. Это не значит, что можно рассчитывать на поблажки, уточняет эксперт. Но в некоторых случаях могут дать время на исправление недостатков, если таковые обнаружатся.

Дивиденды с доброго имени

Генподрядчиков, как правило, отбирают на тендерах. Но в этом бизнесе прекрасно работает принцип сарафанного радио. Репутация и рекомендации имеют огромное значение, а еще – личные знакомства. “Важно доверие, ведь каждый проект требует немалых затрат. Если люди не знакомы между собой, где гарантия, что генподрядчик, получив от заказчика деньги, просто не исчезнет?” – рассуждает один из экспертов.

Если речь идет о госзаказе, уточняет Андрей Лабас, путь один – тендер. Но частный бизнес нередко обращается напрямую к тому или иному генподрядчику, приглашая компанию участвовать в тендере.

Заказчик и подрядчик нуждаются друг в друге, считает Лабас. “Хороший заказчик – такая же прелесть, как и хороший подрядчик”, – говорит он. Заказчик, по его словам, – профессия не менее сложная и ответственная [чем подрядчик]. В Москве площадок для работы все меньше, от профессионализма подрядчика многое зависит. В том числе и его загруженность заказами.

Ярослав Козлов описывает характерную ситуацию: генподрядчик в бизнесе уже давно. Он имеет сформировавшийся пул субподрядчиков, специалистов по конкретным направлениям, ведет их за собой с объекта на объект. Никакой тендер ему на практике не нужен. Но формально по требованию инвестора тендер могут провести. Что, собственно, частенько и происходит формально.

С другой стороны, универсальных команд нет. Один и тот же подрядчик не может строить разнопрофильные объекты. А инвестор хочет, чтобы на стройке работали специалисты,

а не рабочие широкого профиля. Поэтому реальные тендеры все-таки необходимы.

Профессионалы мониторят все информационные площадки, которые освещают тендеры. “Генподрядчик не вывешивает объявление “куплю”, а сам смотрит объявления “продам”, – объясняет Ярослав Козлов. В этом виде деятельности и бюджетов рекламных, как правило, не существует. “Не заточен” этот бизнес под рекламу”, – говорит Ярослав Козлов.

В профильных выставках – да, участвуют, деньги какие-то тратят, и на свой имидж, конечно, тоже. Вносят себя в телефонные справочники. Конечно же, у всех есть свой сайт в Интернете. И некие подобия рекламных кампаний генподрядных организаций в Сети можно встретить (баннеры или рассылки). Генподрядчики вообще любят Интернет, говорят эксперты. Но это не реклама в полном смысле этого слова.

По словам Александра Ортенберга, подрядчик работает на узкий круг потребителей. А потенциальные заказчики “смотрят не на биллборды, а на готовые объекты”. И на рекомендации. “Штрабаг”, например, старается выстраивать партнерские отношения со своими клиентами в расчете на долгосрочное сотрудничество. Как, например, с компаниями “Ренова” и “Северстальтранс”.

Тендер, по мнению Владимира Богуславского, – это ухищрение со стороны заказчика, который хочет таким образом получить информацию о цене объекта, чтобы потом торговаться с претендентами. Недобросовестные фирмы часто идут на обман – изначально занижают цену работ. А потом уже по факту происходит перерасчет. Аргументируется это просто: то не учли, это забыли и т. д. В такой ситуации обычно проигрывает заказчик, который гнался за самым дешевым предложением.

Такое возможно, если компания-заказчик не уделяет должного внимания составлению договора, ограничиваясь подписанием стандартного бланка со стандартными правами и обязанностями плюс всевозможные форс-мажоры. “Необходимо прописывать техзадания, но на стадии подписания договора этого обычно просто нет, потому что нет готового проекта и разрешения на строительство. Поэтому все участники строительного процесса – заложники несметного количества бумаг и процедур”, – утверждает Владимир Богуславский.

Хождение по буквам

По сегодняшним московским законам, уточняет Богуславский, чтобы возвести здание, необходимо произвести несколько видов работ: собрать пакет документов, согласований, сделать проект, сформировать систему финансирования (в том числе с привлечением заемных средств), построить и сдать объект госкомиссии.

Ортенберг отмечает, что для иностранных компаний согласование пакета документов, необходимых для реализации проекта, не является обязательным условием работы. Но у “Штрабаг” есть специальный “отдел согласований”. Специалисты этого подразделения участвуют в разработке проекта, занимаются получением разрешений, согласований и сдачей объекта комиссии. Компания начала предоставлять эти услуги примерно пять лет назад, столкнувшись с особенностями российского строительного рынка.

Только для того чтобы начать строить, по словам Ортенберга, нужно более 40 согласований. Справедливости ради Ортенберг отмечает, что в Европе этот процесс также может быть длительным, но получить требуется не более 10 согласований.

В идеале заказчик должен подготовить площадку: заказать проектно-сметную документацию, получить разрешение на строительство и исходно-разрешительную документацию (ИРД). После чего в игру вступает генподрядчик. Как только сметы и остальные бумаги готовы,

он приходит на площадку, чтобы вести процесс строительства, говорит Ярослав Козлов. В реальности же инвестор возлагает на генподрядчика все функции, необходимые для осуществления полного цикла строительства.

Участники рынка сходятся во мнении, что сдача объекта – дело тонкое. Она требует прохождения большого количества инстанций. Это и местные органы исполнительной власти, и пожарные, и СЭС, и т. д. С точки зрения сложности и финансирования само строительство занимает не более 30% времени, которое уходит на весь проект, говорят эксперты.

“Специально обученные люди” как будто целенаправленно придумывают все новые экспертизы и способы проверки, жалуются игроки рынка. “Если специалисты, работающие в компании, имеют дипломы проектировщиков, конструкторов, архитекторов, зачем нужна некая структура, проверяющая их деятельность?” – удивляется Богуславский.

В 1991–1992 гг. ИРД по объему была невелика и называлась ГЗ (градостроительное заключение). После его получения можно было делать проект. Сейчас ИРД – том примерно в 60–80 листов, и каждый листочек стоит “процедурных денег”, говорят строители (оплачивается официально). Намного сложнее сформировать пакет документов, чем залить 15 этажей монолитного дома, сетует Богуславский. Поэтому примерно 85% строительства идет параллельно сбору документов, рассказывают эксперты. Хотя это и противозаконно, но позволяет экономить время. А количество бумаг продолжает расти.

“Ранее существовали в проекте технические разделы. Они необходимы строителям, подрядчикам, инженерному составу для проведения строительных работ. Эти разделы занимали определенный объем в общем пакете документов. Сейчас из этого объема примерно 50% – непрофильные разделы. Сама же ИРД занимает примерно 15%. Есть, например, специальный раздел “Борьба с грызунами”. И хотя война давно закончена, бомбоубежища строят до сих пор”, – рассказывает Богуславский.

Не секрет, что строители зачастую выстраивают “неформальные отношения” с соответствующими структурами. Но и в этом случае заказчик вынужден ожидать получения проектной документации около полутора лет. А если идти “правильным” путем, то от первого распорядительного документа до разрешения на строительство на это уйдет примерно 2,5 года. Потом можно приступать к строительству, оно длится около года, и примерно тот же срок нужен, чтобы ввести объект в эксплуатацию.

Три в одном

Все больше компаний пытается совмещать функции девелоперов, инвесторов и генподрядчиков. Максим Темников считает, что большинство московских девелоперских компаний сегодня становятся компаниями полного цикла, включая в себя в том числе и генподрядные организации. Это обусловлено прежде всего недостатком профессиональных генподрядных компаний. “По большому счету в Москве сегодня работает всего три достойные генподрядные организации, и все они иностранные”, – категоричен Темников. И стоимость работ этих компаний высока.

Помимо основной суммы договора заказчику-застройщику приходится оплачивать множество дополнительных соглашений, стоимость которых может достигать от 50% до 100% от основной суммы договора. Дополнительные соглашения заключаются в случае внесения любого изменения в проект застройки. Даже незначительное перепроектирование влечет за собой допсоглашение. В результате привлечение сторонней генподрядной организации обойдется заказчику-застройщику в 1,5–2 раза дороже, нежели если он будет обходиться собственными силами.

Дополнительный плюс вхождения генподрядной организации в структуру девелоперской компании состоит в том, что генподрядчика проще контролировать. “В таком случае проще финансировать площадку, потому что вкладываются собственные средства. Да и цепочка взаимоотношений короче”, – добавляет Лабас.

Недостатком же собственного генподряда является невозможность оштрафовать генподрядчика по рыночным расценкам – подобные меры могут повлечь за собой уход большинства сотрудников. Если генподрядная организация входит в состав девелоперской компании полного цикла, то ее услуги оплачиваются в соответствии с установленными внутренними расценками плюс бонус за управление подрядчиками. Внутренние расценки могут отличаться от рыночных как в большую, так и в меньшую сторону. Это зависит от типа работ и их сложности, объясняет Темников.

А в “Тандем Групп” говорят, что такой процесс роста характерен для бизнеса. Сначала – подрядчик, потом – генподрядчик, потом становятся соинвесторами, потом – инвесторами. А девелоперы – это высшая ступень эволюции. В Москве крупные подрядчики занимаются девелоперской деятельностью, говорят в компании.

Ортенберг обращает внимание на минусы подобного совмещения ролей. Инвестор вынужден использовать “своего” генподрядчика, обеспечивая его необходимым объемом работы, даже если тот не профессионал. “Нет ни рынка, ни тендера, ни здоровой конкуренции, – говорит Ортенберг. – “Собирая” все затраты в одном месте, компания может выиграть как девелопер, но проиграть как подрядчик. В Европе такая схема не практикуется вовсе, потому что не является рыночной”.