Дефицит сделал свое дело
“Активный рост арендных ставок наблюдается в столице с конца 2006 г. Сейчас мы уже можем говорить о том, что это тенденция и она сохранится”, – утверждает Елена Денисова, замдиректора отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL. “Теперь ставки в $1000 за 1 кв. м класса А уже никого не удивляют, причем речь в данном случае идет не о кремлевской зоне, а об удаленных от центра офисах, которые суперзданиями никто не назовет”, – вторит коллеге Константин Лосюков, директор отдела по работе с корпоративными клиентами Knight Frank.
Аналитики объясняют это тем, что “владельцы офисных помещений пользуются моментом” и задирают цены. Дефицит, о котором так много упоминали, и рост спроса на качественные офисы больших площадей сделали свое дело. Как долго продлится такое положение вещей и когда наконец ставки стабилизируются, эксперты сказать затрудняются. Возможно, это “буря перед затишьем”, размышляет Денисова.
В столице с начала 2007 г. поднялся верхний порог сделок с недвижимостью. По $1500 за 1 кв. м просят не только за такие объекты, как “Военторг”, расположенные в непосредственной близости от Кремля, но и за Four Winds Plaza на Б. Грузинской, и за “Башню на набережной” в “Москва-Сити” – в районах, славящихся плохой транспортной доступностью и недостатком мест для парковки. Несмотря на эти минусы, “шока у арендаторов такие цены уже не вызывают”, говорит Лосюков.
“Актуальные арендные ставки для лучших помещений сейчас составляют $1200–1500 за 1 кв. м. Дорожает все, в том числе и эксплуатационные расходы”, – добавляет Денисова. Эксперты говорят, что дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от нескольких факторов – как макроэкономических (пресловутых цен на нефть), так и внутрирыночных, а именно активности застройщиков по вводу в эксплуатацию новых объектов.
В I квартале 2007 г., отмечает Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium, на рынок было выведено 117 800 кв. м новых офисов – это на 26% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. “Предложение не успевает за спросом, по-прежнему сохраняется практика задержки сроков сдачи объектов в эксплуатацию”, – констатирует Елена Енарьева, начальник департамента маркетинга проектов “Системы-Галс”. “Общий объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В в первом полугодии 2007 г. оценивается на уровне 510 000 кв. м (офисы класса А – 5%, класса В – 95%)”, – приводит данные Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International. Таким образом, говорит она, в столице сейчас насчитывается примерно 5,8 млн кв. м высококлассных офисных помещений (класс А – 0,84 млн кв. м, класс B – 5 млн кв. м).
“То, как выводятся на рынок новые объекты, позволяет говорить, что в ближайшие год-полтора дефицит преодолен не будет. Значит, цены будут стабильно прирастать”, – обозначает грустную перспективу для арендаторов Лосюков.
Появляющиеся на рынке площади почти сразу поглощаются арендаторами либо покупателями. В I квартале 2007 г. были совершены сделки по аренде и покупке офисов общей площадью 541 500 кв. м – аналитики JLL называют это “рекордом для обычно самого спокойного периода года”. Только “Газпромстрой” приобрел 102 000 кв. м в строящемся БЦ Mirax Plaza. “Тенденция ранних продаж будет усиливаться”, – прогнозирует Андрей Закревский, старший вице-президент Knight Frank. То же самое эксперт говорит и про децентрализацию офисного рынка. По его мнению, его будущее – это увеличение доли бизнес-центров в районе МКАД до 30%.
“Ограничение московскими властями строительства новых офисов в ЦАО, кажется, прошло почти незамеченным для рынка”, – говорит Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). Он объясняет “такое спокойствие” тем, что интерес арендаторов смещается в направлении от центра к МКАД.
“Девелоперы продолжают заявлять проекты крупных офисных и многофункциональных центров в районе МКАД. Центрами притяжения или якорями для формирования и развития деловых зон здесь являются аэропорты, крупные логистические терминалы и загородные поселки”, – отмечает Енарьева. В последнее время наблюдается явный рост количества заявленных проектов за пределами МКАД и на МКАД (преимущественно на западе и северо-западе), соглашается Коротаев. Своеобразной “новинкой сезона”, по его словам, можно считать строительство бизнес-центров в подмосковных городах. Новое строительство ведется или планируется, в частности, в Клину, Мытищах, Серпухове, Чехове, Электростали, Видном, Коломне, Щелкове.
“Процесс освоения удаленных от центра территорий идет по принципу “чем дальше, тем лучше”, – заявляет Коротаев. По его словам, крупные компании, подыскивая помещения для бэк-офисов, уже не проявляют столь живого интереса к районам ТТК, предпочитая располагаться ближе к окраинам и даже за городской чертой. Помимо возможности арендовать большие площади по невысоким арендным ставкам свою роль здесь играет и постепенное изменение менталитета офисных работников. Перспектива ежедневной поездки на работу в корпоративном автобусе от конечной станции метро отпугивает все меньше и меньше сотрудников, уверяет Коротаев.
Конкуренция на рынке труда и острая нехватка квалифицированной рабочей силы заставляют работодателей задумываться о том, чтобы их сотрудникам было в офисе удобно и комфортно, обозначает новую тенденцию Денисова. “Сейчас, арендуя помещение, владельцы бизнеса уже смотрят не только на экономическую составляющую, т. е. на величину арендных ставок, но все большее внимание уделяют транспортной доступности, наличию вместительной парковки, инфраструктуры и т. п. С течением времени правильная концепция, в обязательном порядке включающая все вышеперечисленное, будет становиться определяющей при выборе офисных площадей”, – прогнозирует Денисова. Пока что определяющим фактором спроса на офисы является их дефицит, отмечает Ирина Флорова, руководитель отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons. В перспективе, говорит она, на спрос будет влиять не только стремление работодателей удержать квалифицированный персонал, но и маятниковая миграция. В связи с нереально высокими ценами на жилье в столице горожане покупают квартиры в Подмосковье, но продолжают работать в Москве. Следовательно, арендаторами будут востребованы районы, прилегающие к станциям метро, имеющим выход к железнодорожным путям сообщения.
“Дороговизна офисных помещений в престижных районах и ухудшающаяся транспортная ситуация в городе заставляет компании все активнее искать варианты перевода бэк-офисов за пределы Садового кольца и дальше за МКАД”, – подытоживает Лосюков.
Александр Гурганов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International, рассказывает, что на рынке у некоторых гигантов витают идеи вывезти персонал в регионы – там и аренда стоит дешевле, да и ситуация с транспортом не столь критична, как в столице. “Если даже Конституционный суд перевели в Петербург, почему какой-нибудь компании не разместить свой офис, скажем, в Самаре или Нижнем Новгороде, тем более если у нее в этих городах уже расположено производство?” – размышляет Лосюков. “Некоторые крупные компании, чтобы минимизировать свои издержки на содержание офиса, могут переводить свои подразделения в регионы и размещать их там, но широкомасштабным это явление вряд ли станет – здесь все зависит от рода их деятельности”, – дает более осторожную оценку Денисова.