Падение девелопера


AFI Development провела IPO в мае этого года, продав на LSE 100 млн новых акций (19,1% от увеличенного уставного капитала) по цене $14 GDR. Компания заработала $1,4 млрд, а ее капитализация составила $7,3 млрд. Размещение AFI Development вызвало ажиотаж среди инвесторов: за день до окончания road show андеррайтеры (Morgan Stanley, Goldman Sachs, Deutsche Bank и Citigroup) повысили ценовой коридор с $10–13 до $13–14 за GDR. “Даже по верхней границе книга заявок была переподписана более чем в шесть раз”, – вспоминает представитель банка-организатора.

Однако уже в первый день торгов GDR компании упали на 8%, а к началу июня падение составило уже 15,7%. Вчера на 17.00 МСК бумаги AFI Development стоили $7,7. Получается, что с момента размещения стоимость компании упала на 45% – до $4,07 млрд.

По мнению гендиректора AFI Development Александра Халдея, смотреть на котировки девелоперских компаний, которые ориентированы не на краткосрочные инвестиции, через три месяца после размещения неверно. Тем более что рынки в последнее время очень волатильны. “Ни у кого из инвесторов нет сегодня сомнений в правильности сделанного выбора”, – уверен Халдей.

Стремительное падение ясно показывает, что во время IPO акции AFI Development были переоценены, полагает руководитель аналитического управления “Уралсиба” Ким Искян. С этим согласен аналитик Deutsche UFG Алексей Кривошапко, который справедливую цену компании оценивает в $10–11 за акцию. “Перспективы проекта “Кунцево” (1,2 млн кв. м), который занимает 17% от общей стоимости портфеля, по-прежнему остаются туманными”, – напоминает Искян. “Акции AFI Development покупали в основном хедж-фонды, по которым больнее всего ударило снижение ликвидности в финансовом секторе. Все это автоматически потянуло за собой и других девелоперов, за исключением ПИК”, – добавляет Кривошапко.

Халдей с аналитиками не согласен. Он обещает, что уже в самое ближайшее время компания опубликует финансовые результаты первого полугодия, которые подтвердят позитивную динамику развития AFI Development. А представитель банка-организатора напоминает, что сразу после размещения AFI Development состоялось очень крупное IPO компании “ПИК”, что могло также повлиять на котировки акций.

Впрочем, дешевеют в последнее время и акции других девелоперов, работающих в России.

Так, с момента размещения AFI Development акции “Системы Галс” упали на 25%, RGI International – на 28,57%, Raven Russia – на 25,71%, а Mirland Development – на 28,5%. Хотя индекс РТС за это время упал лишь на 5,18%. С момента своего размещения на 4,8% упали и бумаги ПИК.

Зато акции “Открытых инвестиций” подешевели с IPO AFI Development всего на 1,41%. “Бизнес-модель ПИК и “Открытых инвестиций“ отличается от других компаний. У них сегодня есть достаточно серьезные денежные потоки, которые могут быть направлены на собственное финансирование. Эти компании менее зависимы от рынка капитала”, – полагает аналитик “Ренессанс Капитала” Алексей Языков. Представитель Raven Russia Игорь Богородов считает, что на поведение бумаг влияют макроэкономические показатели и общая нервозность рынка. Не отстают от “российских” девелоперов и их иностранные коллеги. Бумаги Rodamco Europe c 3 мая стали дешевле на 14,04%, Barrat Developments – на 17,09%, Immoeast – на 21,56%, а Meinl European Land – на 31,64%. При этом индекс FTSE снизился на 9,41%.

Инвесторы срочно избавляются от акций, особенно это касается развивающихся стран. “Посмотрите, что творится в Турции или Венгрии!” – резюмирует Языков.