Кирилл Писарев, президент группы компаний “ПИК”
Самой дорогой девелоперской компанией мира до недавнего времени была Sekisui House. Она разместилась на Токийской бирже в 1970 г. и сейчас стоит $9,25 млрд. В этом году на LSE дебютировали русские девелоперы. И тут же шокировали мировое бизнес-сообщество: 1 июня группа компаний “ПИК” разместила акции в Лондоне и была оценена в рекордную для рынка сумму – $12,3 млрд. Из российских компаний, которые торгуются на LSE, по стоимости с ПИК (сейчас – $11,8 млрд) сопоставимы АФК “Система” ($13 млрд) и Магнитогорский металлургический комбинат ($11,6 млрд). В интервью “Ведомостям” президент и основатель группы компаний “ПИК” Кирилл Писарев рассказал, почему девелоперские компании начали все чаще организовывать продажи своих акций на биржах и для чего это сделала его группа.
– С чем было связано решение продать часть акций группы компаний “ПИК” на бирже?
– Ситуация была очень банальной: компании требовались деньги, а у нас наступил некий предел по заимствованию денежных средств и, по сути, предел в развитии. Нам нужно было идти дальше. Было два пути: частное размещение или IPO. Посчитали, что продать акции на бирже правильнее.
– Как чувствует себя человек, бизнес которого рынок оценил в миллиарды долларов?
– Нормально. (Улыбается.)
– Половину акций привлекла компания, половину – акционеры. Как вы планируете потратить свою часть?
– Это сугубо личный вопрос.
– Но в бизнес будете вкладывать?
– Конечно. Наверное, будут финансовые инвестиции мои и моего партнера Юрия Жукова. Я думал о некоей персональной диверсификации, так же как и мой партнер. Но это не значит, что мы выходим из дела. Для нас группа компаний “ПИК” остается основным бизнесом.
– Деньги, привлеченные компанией, уже освоены?
– Пока не в полном объеме. Они привлекались под вполне конкретные задачи – основная часть денег пойдет на приобретение новых проектов, уже купили участки под застройку в Светлогорске, Москве, Калуге. Кроме того, мы хотели улучшить наш кредитный портфель, погасив ряд не очень удобных займов.
– Каким был объем заимствований компании до IPO и сейчас?
– Около $1 млрд до и около $800 млн после.
– Вы рассчитывали, что ПИК могут так дорого оценить?
– Два года назад мы не имели столь ясного представления о реальной стоимости компании. Но была проделана довольно серьезная работа, и ближе к размещению у нас появилось понимание стоимости компании. Я очень рад, что нам удалось организовать крупнейшее размещение в Европе в области недвижимости [по объему привлеченных средств] и крупнейшее non-REIT девелоперское IPO в мире.
– Почему так поздно была определена цена размещения?
– Дело в том, что ситуация была очень тяжелая, потому что вслед за китайским [фондовым] рынком посыпался российский. Это привело к тому, что андерайтеры нам даже предлагали снизить ценовой коридор. Мы постарались соблюсти некую грань: с одной стороны, дали возможность нашим будущим акционерам заработать и не стали задирать цену, а с другой – не пошли на поводу у банкиров, игравших на понижение. Посчитали, что самый целесообразный вариант – разместиться по нижней границе.
– Как оцениваете итоги размещения?
– Себя оценивать тяжело – поведение наших акций оценивает рынок. Если взять период с 1 июня (нашей даты размещения) до конца июля (до начала ипотечного кризиса в США, который потянул все фондовые индексы вниз) и сравнить индексы РТС, MSCI Emerging Markets (индекс по развивающимся рынкам) и компаний, разместившихся в одно время с ПИК, то видно, что наши бумаги показывали лучшие результаты.
– Но какое-то объяснение есть?
– Компания размещалась в достаточно сложный период, рынок падал, и многие инвесторы, планировавшие участвовать в IPO, просто испугались. Потом посмотрели, как ведут себя акции, на компанию и рискнули. Инвесторы, которые покупают акции сейчас, приезжают сюда, смотрят наши объекты. Они берут бумаги по любой цене и сидят в них как стратегические инвесторы. Мы ощущаем очень большой спрос.
– Консультанты не предлагают продать дополнительный пакет на бирже?
– Конечно, предлагают. Но это вопрос будущего. IPO – это же не просто “хотелка”: захотел – и разместился. Мы размещали очень маленький пакет, тем не менее это позволило нам привлечь с рынка достаточно серьезные деньги.
– Кто приобретал акции группы?
– В основном это инвестиционные фонды, в том числе государственные азиатские. Около трети всего размещения – азиатские, остальные – американские и европейские. Наши акционеры очень качественные, и мы крайне довольны ими. С одной стороны, плохой рынок в момент размещения ограничил число потенциальных инвесторов, но с другой – он выбросил из этого числа именно спекулянтов.
– А российские акционеры есть?
– Есть, но их мало.
– Какой самый большой пакет был продан одному покупателю?
– Это закрытая информация.
– Участники рынка утверждают, что ПИК продавала только крупные пакеты и IPO компании больше похоже на частное размещение.
– Это неправда. В таком случае у других компаний тоже не IPO, потому что у них те же самые инвесторы, что и у нас. В ходе IPO у нас появилось более 100 новых акционеров, что говорит само за себя.
– О чем больше всего беспокоились инвесторы?
– Мы провели 86 презентаций в течение 10 дней, и вопросы были от общих до узкоспециализированных. Но больше интересовало состояние рынка и российской экономики в целом. Все отмечали, что, несмотря на некие колебания, экономика достигла устойчивых результатов и рынок недвижимости будет серьезно развиваться. Кого-то интересовал возврат на акционерный капитал. Некоторые инвесторы смотрели на качество команды, которая делала презентацию. Им было интересно, как люди разговаривают, как общаются, отвечают на вопросы. Ведь у каждого инвестора есть своя методика определения качества компании.
– А как вы оцениваете состояние российской экономики?
– ВВП будет расти на 7–7,5% в год. Рост реальных доходов населения может составить 11–13% за год. В ближайшее время я не вижу никаких отрицательных факторов, влияющих на темпы роста экономики. Цены на нефть растут, приток наличности увеличивается, и российский рынок останется привлекательным для иностранных инвесторов в силу своей высокой доходности.
– Почему организаторы IPO реализовали право опциона только наполовину?
– Это не опцион как таковой, а green shoe – пакет для поддержки рынка в течение месяца. Когда акции продаются, у банка появляется определенная сумма денег для поддержки котировок. В случае если акции сильно падают, то они начинают покупать, если растут, то продают. То, что они не потратили все деньги, говорит о том, что не требовалось поддерживать курс акций. Я знаю, что у некоторых конкурентов эти деньги были потрачены в течение первых трех дней.
– Почему вы отменили в России ряд встреч с инвесторами?
– Зарубежные инвесторы были впечатлены результатами, которых мы достигли за неполные 13 лет деятельности. ПИК – единственная компания в первой двадцатке, которая абсолютно не связана с любого рода приватизационными процессами. Все, что сделано, сделано своими руками. Они говорили: молодцы, ребята! Но когда началось роад-шоу, я не ожидал такого количества негатива со стороны отечественных СМИ, аналитиков, банков. Например, “Уралсиб”, с которым нас связывали достаточно продолжительные деловые отношения (был организатором всех облигационных займов ПИК. – “Ведомости”), накануне размещения выпустил негативный прогноз, который был абсолютно конъюнктурным. Западные банки были в шоке и спрашивали: “Почему российские компании так друг друга не любят?” Я не мог объяснить. Люди, с которыми мы общались в Москве, как будто специально негативно настраивались против нас.
– А может, это в принципе отношение к строительным компаниям, бизнес которых закрыт больше других?
– Мы девелоперская компания, а не строительная. Бизнес везде одинаковый, и у нас он более открытый, чем везде. Почему мы были в 10 странах и везде к нам было положительное отношение, а в России ни один из банков так не отнесся?
– Как отреагировало бизнес-сообщество на то, что ПИК стала самой капитализированной компанией в Европе в секторе жилой недвижимости?
– Разделилось на две половины: одна искренне радуется успеху, а вторая – нет.
– Что для вас изменилось с точки зрения управления компанией?
– По большому счету ничего, потому что мы в таком режиме работали последние полтора года. Тогда сложно было начинать работать по-новому – была внедрена новая система корпоративного управления, принятия решений, которой мы жестко следовали в последнее время. Мы более четко отслеживаем показатели, на которые ориентируются инвесторы, аналитики, и пытаемся отстроить бизнес таким образом, чтобы они отвечали требованиям рынка.
– В вашем меморандуме указано, что вы предусматриваете опционную программу для менеджмента. Можете рассказать о ней подробнее?
– Мы будем реализовывать ее в обозримом будущем, но пока программа не разработана.
– Есть хотя бы понимание, кто получит акции и из чьей доли?
– Сейчас нет.
– Как компания будет развиваться дальше?
– Есть несколько интересных идей, которые сейчас не хотелось бы раскрывать. Основная задача – увеличить динамику, улучшить качество бизнеса. Основной рост компании мы ожидаем от развития в регионах. Это правильный и динамичный путь, потому что регионы повторяют историю Москвы и Московской области.
– В каких новых регионах вы начали работать?
– Региональную политику мы строим, исходя из того, как идет миграция в РФ. Она идет с севера на юг и с востока на запад. Соответственно, юго-запад России – интересный объект для инвестиций. Мы серьезно смотрим на ЮФО, Краснодарский край и Ростовскую область. Интересный регион – Волгоград, в частности, мы открыли там новый офис. Изучаем Самару, Саратов, Казань, Астрахань.
– Какая часть проектов приходится на Москву?
– Не более 25% проектов. Мы хотим сохранить те объемы строительства в Москве, которые у нас есть.
– Будете ли вы развивать направление доступного жилья в Москве?
– Если вы мне скажете, что такое доступное жилье, я отвечу на этот вопрос.
– Панельное жилье.
– Что такое доступность и чем она определяется? Вопрос о доступности – один из тех, которые задавали наши потенциальные инвесторы. Он актуален во всем мире. При нынешних ставках по ипотечным кредитам процент людей, которые в состоянии купить жилье в кредит, в среднем составляет 20%. При снижении ставки с 12% до 6% доступность увеличивается до 40%. Ведь почему начали расти цены? Потому что резко увеличилась доступность жилья: в 2005 г. был резкий рост цен на нефть, тогда же многие банки объявили о своих ипотечных программах и начали снижать ставки. 1,5–2% в год – достаточно серьезный фактор, влияющий на доступность. В апреле 2006 г. возникла точка, когда доступность жилья резко увеличилась, и произошел серьезный рост цен, который эту доступность абсорбировал. В 2006 г. цены росли с марта по август, после этого произошла некая стагнация и рост прекратился. А сейчас меня спрашивают, что может произойти с ценами. На это влияют два фактора: доходы населения и проценты по ипотечным кредитам. Доходы растут, ипотека дешевеет. Посмотрите на Восточную Европу, где в ряде стран, после того как государство стало целенаправленно работать на снижение процентов по ипотеке, ставки резко снизились, доступность жилья выросла, многие стали покупать жилье, что привело к росту цен.
– То есть квартиру нужно покупать сейчас?
– Квартиру нужно было покупать вчера. (Улыбается.) Объемы продаж сейчас оживились.
– Насколько загружены ваши домостроительные комбинаты?
– На 100%.
– Какая часть панельного домостроения приходится на Москву, а какая – на область?
– В 2006 г. было 70/30.
– Вы все время подчеркиваете, что ПИК – не строительная компания, а девелоперская. Но ведь у вас много строительных мощностей.
– У нас есть мощности, производящие полнокомплектные дома, но это является скорее нашим конкурентным преимуществом как девелопера, чем признаком строительной компании.
– Но в России многие так и работают – “СУ-155”, “Интеко”.
– На Западе такого нет: строители работают отдельно, а девелоперы – отдельно.
– А как же конфликт интересов? Ведь подрядной организации важно продать свои услуги как можно дороже, а вам – купить их дешевле?
– По сути, это верно. Сегодня у большинства девелоперов проблемы с качественным строительством: на рынке не так много компаний, которые в состоянии в любой момент построить то, что хочет девелопер. Поэтому зачастую ему выгоднее создать собственные мощности.
– Строительный бизнес ПИК доходный?
– Конечно.
– Насколько по сравнению с девелоперским?
– Вопрос – где центр прибыли. Поскольку у нас компания вертикально-интегрированная, прибыль консолидируется в управляющей компании ОАО “Группа компаний “ПИК”.
– А сколько вы зарабатываете на генподряде?
– Какое решение примем, столько и зарабатываем. Мы же не для сторонних заказчиков строим.
– В течение полугода на LSE разместилось порядка пяти девелоперских компаний. В ближайших планах – столько же. Как вы считаете, насколько велика емкость рынка? Почему девелоперы ринулись на фондовый рынок?
– Сложно говорить, почему вдруг все решили разместиться. Мне кажется, что важно иметь определенное чувство ответственности, когда выходишь на публичный рынок. Как правило, за некачественной компанией, если она начинает падать, падают и конкуренты из этого сектора, а за сектором может упасть и весь рынок. Это не только игра самолюбия, но и очень серьезный шаг, который может иметь последствия на рынке. И об этом нужно серьезно думать. Еще не известно, что лучше – остаться в тени и развиваться по своему сценарию либо провести IPO и, будучи публичным, не показать рост. IPO сделать можно, но потом можно негативно влиять на сектор и рынок. Я считаю, что емкость рынка до конца еще не исчерпана. Еще есть место для ряда некрупных размещений. Но не более того.
– Раньше считалось, что самые капитализированные компании – это сырьевые. Ваш опыт доказывает обратное. Как вы думаете, с чем связано, что девелоперские компании так дорого оценены?
– Если говорить о российской экономике, то у нас серьезный перекос в сторону нефтянки, металлургии и телекома, а другие секторы не были представлены. Девелоперы всегда занимали лидирующие позиции в мире [по стоимости компаний]. Просто сектор real estate появился у нас в стране недавно.