Шушары стали столицей складов
Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis Consulting & Brokerage, относит к наиболее значимым высококлассным объектам, введенным с начала года, складской комплекс PNK-2 и третью очередь складского комплекса “Астрос Логистик”. По его словам, подавляющая доля новых складов (почти 80%) предназначена для сдачи в аренду и только три объекта были реализованы компаниями для собственных нужд. Владислав Ковалевский, директор департамента складской недвижимости Becar Commercial Property SPb, называет это формирующейся тенденцией рынка – на нем стали действовать профессиональные операторы, пришедшие на смену крупным ритейлерам, строящим склады под свои потребности.
На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга продолжает наблюдаться существенный дисбаланс спроса и предложения. По оценкам специалистов London Consulting & Management Company, уровень заполняемости действующих складских комплексов класса А и В близок к 100%, в течение ближайших лет они прогнозируют на них ажиотажный спрос. Арендаторы стали предпочитать площади в офисно-складских комплексах, поэтому арендные ставки в них на 10–15% выше, чем в аналогичных по классу терминалах.
Спрос на современные склады превышает предложение, считает и Андрей Смирнов, руководитель направления производственной и складской недвижимости “Бестъ. Коммерческая недвижимость”. Приход иностранных игроков и создание внутри торговых компаний логистических подразделений меняет представление рынка о правильной логистике. Клиенты, говорит Смирнов, стали предпочитать отапливаемые помещения с предоставлением дополнительных услуг (погрузка-разгрузка, сортировка, отбраковка, переупаковка, комплектация и др.).
Максим Мельников, старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости “Knight Frank Санкт-Петербург”, считает, что предложений на продажу в качественных терминалах сейчас нет, хотя существует спрос на покупку площадей от 5000 кв. м со стороны конечных потребителей или логистических компаний. В качестве примера он приводит продажу складских площадей в многофункциональном торгово-складском комплексе “Старая деревня” (класс В). Цена предложения находилась в диапазоне от 600 до 700 евро за 1 кв. м (в зависимости от этажа). Сейчас предложение в данном комплексе, ввод которого намечен на 2007 г., отсутствует – все распродали.
Владислав Ковалевский считает, что величина активного спроса превышает 1 млн кв. м. По его мнению, ставки аренды в 2008 г. вырастут на 12–15%. Существующие сейчас ставки для класса А – это 3000–4000 руб. за 1 кв. м в год, для класса B – 2200–3000 руб., говорит Смирнов.
Перспективной для Петербурга Мельников называет реализацию проектов по схеме build-to-suit (строительство складов под конкретные нужды арендатора). Эксперт уверен, что за этим будущее складского сегмента региона. “Несмотря на то что такие объекты располагаются вдали от города, они полностью заточены под требования клиентов. Для тех, кому нужен склад меньше 10 000 кв. м, а таких сейчас большинство, build-to-suit станет единственно возможной схемой”, – прогнозирует Мельников. Ощутимой проблемой для арендаторов он называет то, что 90% складских помещений сейчас рассчитано на крупных клиентов. “Через три-четыре года ситуация изменится: будет введено 2–2,5 млн кв. м высококлассных складов, в том числе рассчитанных на небольших арендаторов”, – успокаивает рынок Мельников. По оценке губернатора Ленобласти Валерия Сердюкова, в области в ближайшие годы планируется построить 3 млн кв. м помещений транспортно-логистического назначения.
Вице-губернатор Ленинградской области Григорий Двас отмечает, что если раньше терминалы размещались вблизи Санкт-Петербурга, то теперь многие логистические компании проявляют большой интерес к размещению объектов вдоль федеральных трасс, что свидетельствует об их ориентации на российского потребителя. Во Всеволожском районе в первом полугодии 2007 г. вступил в строй офисно-складской комплекс Onninen. В 2007 г. в том же районе планирует ввести в эксплуатацию логистический терминал “Международное логистическое партнерство” (МЛП). Финский концерн Sponda планирует построить в Ленинградской области промышленно-логистический парк на площади в 50 га. Объем инвестиций должен составить более $70 млн.
По данным Praktis Consulting & Brokerage, больше всего современных складских объектов (45,9%) за 2006–2007 гг. было построено в промышленной зоне “Шушары” (Пушкинский район Ленобласти). Ковалевский отмечает, что промзона “Шушары” становится одним из лидеров предложения складских площадей. Андрей Смирнов согласен, что вновь создаваемые комплексы тяготеют к южной зоне Кольцевой автодороги, где, собственно, сосредоточены основные грузопотоки.
В августе этого года в Шушарах был заложен производственно-логистический центр по переработке мяса и рыбы стоимостью 550 млн руб., заказчиком которого выступило агентство “Шушары”. Планируемая производительность нового завода – 60 т в сутки.
По мнению Мельникова, концентрация 80% проектов в сфере складской недвижимости на Московском шоссе может привести к перенасыщению предложения на этом направлении. “Девелоперы уже сейчас должны понимать, что не все компании ориентированы на южное направление, – говорит он. – Для многих арендаторов, занимающихся внутренней логистикой, привлекательны северные направления, например Выборгское шоссе, где сейчас ощущается острый недостаток предложения”.
По данным Уревича, до конца 2007 г. в эксплуатацию должны быть введены шесть складских объектов общей площадью около 200 000 кв. м. Это первая очередь складского терминала класса А “МЛП – Уткина Заводь” площадью 72 000 кв. м, складской комплекс ПАН площадью 20 000 кв. м, вторая очередь терминала класса В “Старая деревня” площадью 5340 кв. м, интертерминал “Предпортовый” площадью 25 000 кв. м. Компания “Ресурс-Экономия” планирует до конца 2007 г. ввести первую очередь складского терминала в Шушарах. В планах Raven Russia Ltd и Avalon Group в текущем году построить первую очередь логопарка “Нева” площадью 55 000 кв. м.