Крупные форматы и далекие города

Широка Россия для торговли

“На рынках коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга почти не осталось подходящих для развития [торговых центров] земельных участков, а конкуренция стала намного жестче”, – сожалеет Дмитрий Зотов, генеральный директор компании “Торговый квартал”. Поэтому, объясняет он, девелоперы и инвесторы потянулись сначала в региональные города-миллионники и полумиллионники, а затем и в менее крупные города. Торговые сети активно заходят в регионы, поэтому нет ничего удивительного, что девелоперы строят там торговые центры, говорит Константин Сахаров, исполнительный директор Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R).

Основной проблемой вхождения столичных девелоперов в 300-тысячники Зотов называет то, что качественный потребитель, ориентированный на известные бренды, здесь только формируется, однако рост товарооборота и доходов населения позволяет говорить о неплохих перспективах новых ТЦ. Президент ADG Group Михаил Печерский, отвечая “Ведомостям” на вопрос, почему в качестве арендаторов построенного компанией ТЦ “Калининград Plaza” были выбраны дорогие марки, заметил: “В Калининграде зарегистрировано около 270 новых “Мерседесов”. Есть “Бентли”, есть “Майбах”. В общем, есть достаточное количество богатых людей”.

“Девелоперы проявляют интерес к городам с населением менее 500 000 человек, потому что рынок там не настолько насыщен, как в городах-миллионниках”, – добавляют аналитики компании Praedium.

В Knight Frank утверждают, что для масштабных проектов созрела и Московская область, торговые центры строятся и в городах-спутниках, и в более отдаленных местах.

В первом полугодии 2007 г. в Подмосковье было анонсировано несколько крупных проектов торговых центров. Среди них “Аэротрополис” (общая площадь – 300 000 кв. м, девелопер – East Line) – он будет строиться в окрестностях аэропорта “Домодедово”. Общая площадь нового ТЦ в г. Пушкино составит 250 000 кв. м, обещает девелопер Meinl European Land. ГК “Регионы” строит торговый комплекс общей площадью 120 000 кв. м в Мытищах.

“Коттеджные и дачные поселки на западе Подмосковья также вскоре будут обеспечены площадями профессиональных торговых центров, – добавляет Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank. – Несколько подобных проектов заявлено на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе”.

Немецкая Selgros Cash & Carry приобрела участок в ближнем Подмосковье, к юго-востоку от столицы. Первый гипермаркет сети планируется открыть здесь уже во II квартале будущего года. Председатель совета директоров и генеральный директор Otto Group Михаэль Отто ранее сообщал “Ведомостям”, что для развития сети в России была учреждена дочерняя компания “Зельгрос” и сейчас рассматриваются другие площадки под гипермаркеты.

В сентябре 2007 г. RIGroup планирует к открытию первый торговый центр (общая площадь – 22 000 кв. м) из сети “Счастливая семья” . К концу года ожидается открытие ТЦ в Воскресенске (общая площадь – 16 000 кв. м, девелопер – “Лидер Строй”).

ТЦ не в центре

Тенденция “из центра на периферию” набирает обороты и в самой столице.

“В Москве девелоперы начинают осваивать наиболее перспективные участки рядом с Четвертым транспортным кольцом (ЧТК), впоследствии такие объекты будут представлять большой интерес для потенциальных инвесторов”, – утверждает Дальнова. Например, инвесторами строящихся комплексов “Метрополис” и Goodzone стали Rodamco и Immoeast. Израильская компания Mirland Development совместно с гендиректором X5 Retail Group Львом Хасисом анонсировала проект строительства офисно-торгового центра на пересечении Калужского шоссе и МКАД (площадь торговой части составит предположительно 75 000 кв. м).

“Девелоперы оттягиваются на периферию”, – соглашается Ольга Стрелец, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle (JLL). “Крупным инвесторам интересны крупные проекты, поэтому вынужденное смещение застройщиков за Садовое кольцо, в том числе и в спальные районы, вполне объяснимо: там сейчас высвобождаются большие территории – как в результате реорганизации промзон, так и в рамках реконструкции жилых кварталов. Значит, появляется возможность делать крупноформатные объекты”, – подытоживает Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International.

Спрос на качественные торговые площади в столице по-прежнему больше предложения. Например, в июле 2007 г., по данным C&W/S&R, самый высокий уровень вакантных площадей был в Центральном и Северо-Западном районах столицы, однако он не превышал 1%.

Общее число качественных торговых центров столицы во II квартале 2007 г. достигло 56, подсчитали в JLL. Во II квартале 2007 г. было открыто три крупных торговых центра: “Щука” (общая площадь – 105 400 кв. м, девелопер – “Дон-Строй”), “Пражский пассаж” (общая площадь – 35 000 кв. м, девелопер – “Рент Эстейт-Сервис”) и “Глобал Сити – II” (общая площадь – 34 300, девелопер – “Глобал Сити”). По мнению аналитиков компании, новые проекты отличаются масштабом, профессиональным подходом к формированию пула арендаторов и расширенным спектром предоставляемых потребителю услуг.

Крупные арендаторы увеличивают свое присутствие в торговых центрах, снимая все большие площади, отмечает Ясько. Как пример она приводит “Техносилу”, которая обнародовала свои планы закрытия мелких магазинов и рассказала, что намерена уходить из тех торговых центов, которые не в состоянии предоставить ей дополнительные квадратные метры. Стрелец также наблюдает укрупнение торговых точек арендаторов, хотя говорит, что это критично скорее для ТЦ старой постройки, а “современные крупноформатные объекты должны предусматривать достаточно гибкую планировку, позволяющую желающим такие площади предоставить”.

Мода меняется

Консультанты напоминают о том, что в ближайшие 3–5 лет может возникнуть необходимость реконцепции морально устаревших торговых центров. Например, сообщила Дальнова, недавно “Московский исследовательский форум” принял решение исключить из числа профессиональных ТЦ ряд небольших объектов, которые ранее классифицировались как качественные. Во-первых, говорит Дальнова, это магазины, “которые недотягивают по размеру” (т. е. их площадь не превышает 5000 кв. м). Во-вторых, в эту же категорию попадают здания с некачественным подбором арендаторов.

“В Москве и ближнем Подмосковье ежегодно вводится около 800 000 кв. м торговых площадей, – напоминает эксперт из Knight Frank. – Очевидно, что объекты, которые два года назад можно было отнести к профессиональным ТЦ, сейчас уже с трудом попадают в категорию полупрофессиональных”.

Ольга Стрелец к наиболее вероятным кандидатам на реконцепцию относит не только магазины советского типа постройки, но и относительно новые объекты, рядом с которыми появится конкурент со значительно лучшей концепцией, что может привести к оттоку качественных арендаторов и покупателей.

Ясько считает потенциально возможным перераспределение покупателей от таких торговых центров, как “Мега”, в пользу удобно расположенных в черте города новых качественных ТЦ. “Сейчас “Меги” очень популярны, но если в Москве откроется несколько крупных магазинов, подобных, например, “Европейскому”, до которых удобно добираться, то конкуренция между ними не исключена”, – прогнозирует она.

Дальнова соглашается, что после реализации крупных проектов вдоль Третьего и Четвертого транспортных колец (“Ростокино”, “Метрополис”, Goodzone, “Ривер Молл”) “зоны охвата покупателей будут перекрываться и конкуренция за клиентов обострится”. Херман Геверт, директор сети семейных ТЦ “Мега”, называет это “эффектом каннибализма”. “После открытия “Мега Белая дача” мы заметили сокращение роста числа покупателей “Мега Теплый Стан”, – рассказывает он. – Однако мы это предусматривали и рассчитываем, что прежние темпы роста восстановятся примерно через год”.