Цены достигли максимума
Снижение темпов роста цен на офисы привело к уменьшению доходности этого сегмента. Сдача новых объектов откладывается
По словам Игоря Рязанова, заместителя управляющего компании «Информатика», с начала года цены на офисы выросли на 15% – максимум на 20% в зависимости от объекта. В основном рост пришелся на период с февраля по апрель. «Темпы роста цен замедлились, так как было мало сделок – и еще потому, что они подошли к максимальному пределу», – добавляет Рязанов.
Цена комфорта
По информации Сергея Винтаева, руководителя департамента оценки «Спектра недвижимости», сейчас стоимость 1 кв. м офисов в центре города составляет от $2500, в отдаленных от центра районах – в среднем $1700.
Замедление роста цен сказалось и на доходности офисного сегмента. По итогам 2007 г. Павел Третьяков, гендиректор ИК «Крон-инвест», прогнозирует ее снижение по сравнению с 2006 г. на 5–10% и говорит об уровне 20–30%.
С началом осени эксперты стали наблюдать разброс арендных ставок. Рязанов говорит, что в одних БЦ в сентябре ставки остались на том же уровне, что и в начале года, в других аренда подорожала в среднем на 5%. Владимир Ерофеев, заместитель гендиректора риэлторско-строительного центра «Мабис», уточняет, что в некоторых офисных комплексах, например в БЦ «Витязь», ставки выросли и на 20%: «В начале года они составляли 500 руб. за 1 кв. м в месяц, сейчас – уже 600 руб.». «Изменение ставок зависит от качественного уровня объектов», – резюмирует Винтаев. По его данным, средние арендные ставки в центральных районах сейчас равны 650–700 руб. за 1 кв. м в месяц, в спальных районах составляют около 450 руб.
Предложение на перспективу
По данным аналитического центра компании «Индэст-девелопмент», сейчас общая площадь современных бизнес-центров в Самаре составляет более 70 000 кв. м.
Многие офисные комплексы, заявленные к сдаче еще в конце 2006 г., еще находятся в процессе строительства, хотя большинство площадей в них уже распродано. К таким объектам можно отнести «Лазурный», офисные центры на пересечении улиц Галактионовской и Рабочей, Ставропольской и XXII Партсъезда, Луначарского и Автобусного проезда, улиц Авроры, Промышленности и др.
Из более или менее крупных объектов в 2007 г. был сдан комплекс площадью 5000 кв. м от компании «Индэст-девелопмент». К концу 2007 г. компания обещает сдать еще один БЦ аналогичной площади.
В октябре этого года будет открыт первый в Самаре офисный центр класса А площадью 15 000 кв. м, строительство которого вела компания «БЭЛ девелопмент». Как рассказал Игорь Жуков, гендиректор компании, большая часть площадей уже сдана в аренду, сейчас арендаторы делают в них ремонт. Ставки составляют от $380 за 1 кв. м в год.
«Спрос на рынке покрывается и за счет помещений в жилых домах, переведенных в нежилой фонд, а также офисных площадей в действующих торговых центрах», – говорит Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании «Поволжский центр развития».
К примеру, как рассказали в отделе маркетинга торгового центра «Аквариум», у них под офисы сдается 10–15% от общей площади ТЦ, которая составляет 12 000 кв. м.