На воздухе: Улица родная

В городе без улиц никак нельзя. Без них можно запутаться, заблудиться, потеряться и совсем растеряться. Любой скажет, что название улицы вкупе с номером строения является важным указателем и облегчает жизнь почтальонам, медикам, пожарным и представителям органов правопорядка. Благодаря улицам можно без труда идентифицировать не только дом, но и людей, в нем проживающих.

Необойтись без улиц – кривых ли, прямых, широких – в деревнях и селах. Как показывает жизнь – и в современных коттеджных поселках тоже. Правда, некоторые эксперты придерживаются мнения, что наличие улиц – прерогатива только больших поселков на несколько сотен домов. Но в “Рассказовке”, например, 38 домовладений расположены вдоль улицы, получившей романтичное название “Сказочная”. Правда, чаще всего в малых поселках единственная улица получает незамысловатое название Центральной. Но каким бы маленьким ни был поселок, улица, она же дорога вдоль домов, в нем все равно имеется. Так что, как ни крути, но и поселку без улиц никак нельзя.

Статус и функции

“Любой населенный пункт – город или городок, деревня или сельцо, поселок городского типа или организованный коттеджный – обязан иметь улицы, – убежден Евгений Акимов, юрисконсульт компании “Велес Лекс”. – Пусть нет названия, но дорога между двумя рядами домов и будет улицей. Правда, для получения официального статуса улицы в поселке должен быть проведен ряд необходимых процедур: зонирование, территориальное планирование, строительство, сдача госкомиссии. Только после всего этого присваивается адрес”. Формально там, где организовано жилое сообщество с комплексом домовладений, всегда есть деление на улицы.

“В концепции любого поселка улицы выполняют роль кровеносной системы, – дополняет коллегу по компании Александр Каган, начальник управления бизнес-планирования ИК “Велес Капитал”. – Они разделяют, соединяют и формируют пространство, обеспечивая свободное движение, определяя границы частного и общественного”.

Под улицей прячутся различные коммуникации, вдоль нее, как правило, горят фонари. Другая задача улицы – обеспечивать транспортную и пешеходную связи внутри поселка. Та или иная конфигурация улицы одни дома наделяет значимостью, от других словно отводит внимание прохожих. По мнению некоторых архитекторов, история непростого взаимодействия дома и улицы так же неисчерпаема, как тема любви в литературе и кино.

Нельзя не учитывать и экономический фактор. Например, с точки зрения маркетинга именно улица является показателем класса поселка. Чем больше средств вложено в мостовую, ограды, фонари, скамейки и другие аксессуары улицы, тем большей ликвидностью обладает поселок, утверждают риэлторы.

“Только мощение улиц в “Графских прудах” выльется, по нашим подсчетам, почти в 4% от всех строительных затрат в поселке, – объясняет Виктор Сюков, замгендиректора компании “Аллтек Девелопмент”. – Можно сказать и по-иному: на брусчатку пойдет четвертая часть средств, которые были выделены на благоустройство всей территории. Так что мощение – удовольствие не из дешевых. Зато в отличие от асфальта намного экологичнее и долговечнее”.

Савелий Орбант, генеральный директор компании “Миэль – Загородная недвижимость”, оценивает вложения в улицы в среднем в 3–5% от объема инвестиций в проект (в зависимости от уровня загородного комплекса). Например, в поселке M.O.N.A.K.O.V.O. (проект “Миэля”, позиционируется в категории de luxe) на благоустройство дорог и дорожек было потрачено примерно 4% от всего бюджета строительства. “Повышенные инвестиции в благоустройство улиц были призваны соответствовать общему эксклюзивному уровню объекта”, – говорит Орбант. В M.O.N.A.K.O.V.O. ширина заасфальтированных дорог составляет 6 м, по правой стороне каждой из них выложен тротуар (1,5 м). Организованы криволинейные проезды, что позволило обеспечить вид на большую воду – Икшинское водохранилище из окон каждого дома. Кроме того, в поселке была произведена разводка уличного освещения и установлены уличные фонари вдоль всех дорожек. Вдоль всей набережной водохранилища сделаны деревянные пешеходные дорожки шириной 120 см среди 40-летних берез. Все общественные зоны вдоль внутрипоселковых дорог и пешеходных дорожек оформлены: здесь установлены скамейки, беседки, а также игровые площадки для детей; есть газон, разбиты клумбы и сделаны альпийские горки.

Наскоро и без фантазии спроектированные улицы, напротив, могут привести к необъяснимым трудностям в реализации всей поселковой недвижимости.

Кроме того, “если в поселке уже более трех улиц, то все они требуют названий. Хотя бы для того, чтобы гостям, почтальонам, курьерам, да и самим жителям можно было ориентироваться”, – говорит Лариса Белая, директор по развитию бизнеса компании “Сапсан Девелопмент”. Эксперты утверждают: если в коттеджном поселке уже два десятка домовладений, то ориентация по порядковым номерам и наименованиям просто необходима. Что же касается крупных проектов, то только множество улиц с индивидуальными названиями могли бы выгодно подчеркнуть общую концепцию и масштабность поселка. Принято считать, что название должно быть благозвучным, удобным для произношения, кратким и легко запоминающимся.

Искусство пролагать улицы

Согласно главе 5 Градостроительного кодекса РФ от 2004 г. сразу после зонирования начинается планировка территории поселка, разбивка его на кварталы, микрорайоны, очереди, секции. И тут не только улицы, дороги и проезды, но и объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, зачастую обозначенные в планах красными линиями, выступают границами внутрипоселковых образований. Земельные участки, занесенные в план, могут как объединяться, так и разделяться с помощью улиц. Она же, новоиспеченная улица, может выполнять функцию подъезда или прохода к только что образованному участку, зонам отдыха, спортивно-развлекательным базам, паркам, магазинам, общественным центрам.

“Основной тонкостью при зонировании поселка является умение архитектора создать интересный сценарий восприятия улицы, – уверена Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. – Например, каждый архитектор знает, что прямая улица всегда требует какого-то ориентира, доминанты. Тогда появляется цель прогуляться. В то время как излом заставляет акцентировать внимание на одном из домов, который чаще всего устанавливается на крутом повороте. А легкий изгиб позволяет скользить взглядом по фасадам сразу нескольких домов, которые могут восприниматься как часть единой композиции”.

Уличное зонирование требует от проектировщика не столько неудержимой фантазии, сколько максимального рационализма. Например, небольшой камерный поселок может обойтись единственной круговой улицей-дорогой, где одни домовладения окажутся внутри дорожного кольца, другие – снаружи. В поселках на воде, с яхт-клубами и эллингами, если дорожка повторяет изгибы прибрежной полосы, все выглядит куда заманчивее и привлекательнее.

“В то же время, – дополняет Дмитрий Краснов, менеджер проекта департамента девелопмента компании “Масштаб”, – при проектировании поселков таунхаусов, где все построено на квадратно-гнездовом методе, логично делать прямые пересекающиеся улицы, наподобие застройки Нью-Йорка: стрит – стрит – стрит, авеню – авеню – авеню. Это максимально дешевый способ. Ведь в тех коридорах, где проложены дороги, располагаются и коммуникационные и инженерные сети”.

“Линейное расположение домов в загородном поселке создает определенную унылость и лишает жителей комфорта, – считает, в свою очередь, Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК “Конти”. – При линейности улиц в поселке таунхаусов порой создается впечатление, что человек так и не выезжал из мегаполиса. Кривизна дороги, по обочинам которой расположились дома, позволяет не только видеть самые красивые строения, но и добиться большей безопасности внутри поселения. По крайней мере владельцы автомобилей воздержатся от быстрой езды. В поселке “Ильинка”, например, соблюден принцип нелинейности, все улицы – с изломами и изгибами”.

По канонам архитектурного искусства прямолинейность может быть приемлема либо в мини-проектах, либо на лесных участках крупных поселений, где дорога далеко просматривается, а окружающее пространство по крайней мере не пугает. Впрочем, это не догма.

“В дизайнерском деле любые, даже самые строгие и “правильные”, законы эфемерны и условны, – уверен Александр Каган. – Как не бывает двух одинаковых квартир, так тем более не может быть двух одинаковых улиц или поселков-двойников. В основе каждого конкретного проекта всегда лежит единственная и неповторимая концепция. Любое клонирование недопустимо”.

При создании генерального плана коттеджного поселка важно понимать, как дома, улицы, дороги, скверы, бульвары и другие объекты будут смотреться в общей застройке. Прокладывая их на бумаге, архитектор сначала мысленно, а потом на бумаге рисует путь, ведущий к реке, лесу или центральной площади. Как заметил Роман Дедов, директор управления проектов компании Rosinka International Group, “на расположение, а также внешний вид улиц воздействует множество факторов: ландшафт, общий архитектурный стиль, этажность домов, наличие таких природных элементов, как река, пруд, сопки, скалы. Но это могут быть и “детали”, сделанные фантазией и руками человека: газоны, фонари, скамейки, тротуары, которые также разнообразят внешний вид объекта”.

Узкие и широкие места

Чем больше улиц, тем больше простора для жителей. Чем больше уложено асфальта, брусчатки, тротуаров, установлено фонарей, декоративных оград, урн, скамеек, тем более привлекательный вид принимает улица и поселок в целом. Но, увы, тем дороже поселок и дома в нем. И наоборот. Мало улиц – меньше трудозатрат, дешевле дома и земля, но в таком случае и жители вынуждены либо сидеть дома, либо прогуливаться только по центральной дороге.

“Довольно часто главная хитрость при зонировании территории и прокладке улиц сводится к тому, – открывает секрет Литинецкая, – чтобы улиц в поселке было как можно меньше. Нетрудно догадаться, что таким образом резко сокращаются затраты на строительство”. “По количеству и удобству выездов с улицы можно судить о жадности или об опыте застройщика, – продолжает освещать уличные проблемы Краснов. – Если застройщик пытается выжать максимум прибыли, для этого понадобится как можно больше земли пустить в продажу. А значит, придется экономить как на общественных зонах, так и на дорогах”.

Вполне возможно, что дома в поселке при сравнительно невысокой цене и будут быстро раскуплены, но проблемы у жителей начнутся уже с первых дней – при завозке мебели, отделочных материалов. По узким улицам проезд к домам затруднен, то и дело возникают пробки или заторы. Встречные машины должны забираться на тротуары, чтобы как минимум не повредить друг другу боковые зеркала. А ведь по градостроительным нормам на главных улицах организованных поселков независимо от их формата и масштабности должны без проблем разъезжаться грузовики, не говоря уже о том, чтобы оставалось место и для пешеходов.

Все чаще в современных поселках улицы-дороги планируются таким образом, чтобы, как принято говорить, убить двух зайцев: и транспорту дать где развернуться, и покупателей с земельными участками не обидеть. Например, в “Славенке” центральные улицы закольцованы, а движение по дороге осуществляется только в одностороннем порядке.

“Основной принцип, который закладывается в проект каждого загородного поселка, – говорит Александр Каган, – состоит в том, чтобы каждое домовладение имело хотя бы один выход на сквозную улицу. Таким образом, владелец коттеджа будет всегда иметь возможность свободного прохода и проезда к собственной территории”.

Впрочем, нередко случается, что транспортная и пешеходная доступность обеспечена, но сама улица восторга у жителей не вызывает. “Поселок, с помощью дорог нарезанный на квадраты, менее привлекателен, чем тот, где улицы образуют продуманный узор, – делится Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании “Миэль – Загородная недвижимость”. – В наборе архитекторов есть масса других приятных мелочей, которые могут делать улицу уютной и привлекательной. Брусчатка, несомненно, будет смотреться куда красивее, чем асфальт. Но только в том случае, если за ней будет постоянный уход и контроль. Такие дороги требуют постоянной заботы и ремонта”.

Ширина – один из важнейших параметров улиц. Каждый дециметр поперечного сечения может принципиально повлиять на ее облик. Улица с двусторонней проезжей частью и двумя тротуарами по сторонам делает автомобиль хозяином положения. Тогда ни водителю, ни пассажирам уже не до созерцания округи. Кстати, при узких улицах и пешеходная зона может стать объектом самозахвата – самые предприимчивые жители иногда присоединяют ее к территории собственного участка.

А вот бульвар с пешеходной зоной в середине, разделяющей проезжие части, делает человека главным и позволяет безопасно глазеть по сторонам. Тут и архитекторам вволю расстараться.

Как выразился Анатолий Балашов, директор отдела загородной недвижимости компании “Кирсанова Риэлти”, “важна не дорога в виде просеки, а “уличная” идея, которую потом с удовольствием “купят” будущие жители. Например, в поселке “Графские пруды” это широкий бульвар с ландшафтным парком, в “Резиденциях Бенилюкс” – набережная вдоль речки, в “Онегино” – уютный бульвар-набережная из брусчатки вокруг рукотворного озера”.

На Западе у жителей коттеджных поселков отношение к улице почти такое же, как и к собственному дому. Хотя и в России по улицам иного организованного поселка уже можно гулять с удовольствием, любуясь скульптурными группами у ворот, экзотическим рисунком кованого ограждения, поилкой для собак, латинским стихом, высеченным на фонтане.

Как заметил Александр Каган, “уют поселка, в том числе и отдельной улицы, складывается из множества мелочей. Но чрезмерное нагромождение экзотичных и милых деталей не гарантирует удобств и комфорта. Нет ничего ужаснее, когда страсть к украшательству преобладает над здравым смыслом”. Выбор оформления и моделирования пространства определяется концепцией проекта, а не наоборот.

Масштаб и рельеф

Прокладывать улицы нельзя без привязки к реальной местности с ее ландшафтом, геологическими, климатическими и прочими особенностями. Учитывать привязку проекта к существующей территории нужно даже не на стадии проектирования, а гораздо раньше – при создании концепции объекта.

“Если правильно и творчески обыграть рельеф, то в дальнейшем это может стать громадным плюсом для проекта, – делится опытом Дмитрий Сироткин, генеральный директор девелоперской компании “Мультигрупп”. – Нередко именно рельеф является той самой изюминкой, которая выделяет конкретный поселок в ряду других, расположенных по соседству. Даже самый сложный рельеф не осложнит жизнь ни девелоперу, ни жителям будущего поселка, а для архитектора станет полем для настоящего творчества”.

Например, при разработке концепции ландшафтного дизайна в поселке Millennium Park естественные повышения и понижения рельефа, ямы, запруды, ручейки – все то, что называется накопителями влаги, – были использованы на 100%. В низинах разбивались парки, к коим прокладывались улицы и дороги. Вдоль каналов, общая протяженность которых составила более 5 км, создавались пешеходные дорожки, где жители смогут прогуливаться по брусчатке или по деревянным настилам.

Существуют нормативы, которые регулируют продольные уклоны дорог по вертикали. Так, на жилых улицах и основных проездах продольный уклон дороги не может быть более 7%. На второстепенных допускается 8%. А вот при создании пешеходных улиц уклон более 4% недопустим.

“Чем рельефнее участок, тем интереснее и привлекательнее получается зонирование, – говорит Анатолий Балашов, – Например, в поселке “Усадьба Бергов” перепад высот позволил выстраивать живописные подпорные стенки. А в поселке LeVitan, улицы которого словно театральные ярусы расположились по всему склону, из окон домов открываются не только уникальные видовые характеристики лесных участков, но и все изгибы и затоны реки Пахры”.

“Если на участке, где строится поселок, имеется лес, – добавляет Владимир Яхонтов, – то лучше всего улицу и дорогу проложить по его окраине. Если местность холмистая, с большими перепадами высот, то редкий архитектор отважится сделать улицы “в гору” прямыми. По таким дорогам людям преклонного возраста подниматься тяжело, да и спускаться в зимнюю пору небезопасно. Зато удачной считается дорога с наклонами и изгибами. Правда, извилистая улица и более затратна. Увеличивается ее длина, возрастают трудозатраты, на прокладку уходит больше стройматериалов”.

Главные и второстепенные

Даже в небольшом поселке порой складывается сеть дорог и улиц, состоящих из главных и второстепенных. По одним будущим жителям предложат ходить только пешком, по другим – кататься на велосипедах, а по третьим, вполне возможно, на гоночных автомобилях. Например, проложили гоночную трассу в поселке Сlub 2071 по Новой Риге – правда, для соревнования игрушек-автомоделей. Не исключено, что через несколько лет в каком-нибудь из поселков появится настоящая автотрасса. Из компании Alltech поступила информация, что рядом с “Графскими прудами” по киевскому направлению в скором будущем предполагается проложить трассу, на которой можно будет устраивать ралли для внедорожников.

“Улицы в иерархической структуре поселка могут быть самыми разными – от парадных эспланад до камерных и уютных переулков и тупиков, – замечает Мария Литинецкая, – Трудно спорить с тем, что уличное разнообразие определяет качество градостроительного решения. В “Княжьем озере”, например, можно найти и главные, и тупиковые улицы, бульвары, набережные, второстепенные и объездные дороги”.

Тем не менее, так как в большинстве строящихся и готовых подмосковных поселков количество домовладений не превышает 200, мало кто из архитекторов берется выстраивать сеть магистральных и второстепенных улиц с их четким ранжированием. Обычно при классической прямоугольной застройке выделяется одна, реже – 2–3 главные дороги, которым придается вид либо аллеи, либо центрального бульвара.

По мнению специалистов Villagio Estate, если улица связывает въезд в поселок с жилыми кварталами или, например, жилые кварталы с общественным центром, она приобретает статус главной. И не всегда главной становится прямая или сквозная улица. В Millennium Park, например, “главным” стало бульварное кольцо, которое связало семь секторов застройки. Все остальные улицы – длинные и короткие, широкие и узкие, тупики и проезды – отошли к основным и второстепенным. Их задача – обеспечение транспортной связи между главной улицей и частями поселка. Что касается проездов, то они выполняют роль транспортных и пешеходных артерий между домами и главными или второстепенными улицами внутри того или иного квартала. Проезды, так же как и улицы, могут быть как основными, так и второстепенными и различаются между собой интенсивностью движения. Как правило, в конце тупиковых проездов проектируются разворотные автоплощадки.

Удивительно, но факт: некоторые покупатели даже не смотрят в сторону домов, которые расположены на тупиковых улицах. Продавцы коттеджей объясняют это психологическими факторами: в России испокон веков лучшим считалось место в середине улицы. Опытные архитекторы и застройщики нашли превосходный выход “из тупика”. В случаях, когда конфигурация участка не позволяет минимизировать число тупиковых улиц, в качестве варианта используется либо кольцевая застройка, либо в “безвыходные” улицы выносятся вспомогательные, административно-хозяйственные и другие второстепенные здания и сооружения.

Хотя, когда улицы обрываются у берега реки или упираются в березняк или ельник, спрос на такое местожительство резко повышается. По утверждению Дмитрия Сироткина, “наличие тупиков не только создает камерность, но и увеличивает рентабельность поселка. Дома, расположенные у лесных или водных “тупиков”, стоят гораздо дороже, чем дома, находящиеся на проезжей части”.

Количество как магистральных, так и второстепенных улиц зависит от размеров самого участка, а также от количества домов. Планирование магистральных дорог с примыкающими к ним тупиковыми улицами можно делать, если размер участка начинается с 15 га.

Бульвары, состоящие из двух параллельно идущих проезжих частей и озелененного рекреационного пространства между ними, могут выполнять роль не только главных, но и второстепенных улиц. Например, в то время как главная улица в поселке LeVitan связывает все дома с КПП, бульвар вдоль реки выполняет функции прогулочной пешеходной зоны.

В Европе существуют экологические загородные проекты, внутри которых если не полностью запрещено, то предельно ограничено движение автотранспорта. Например, таков швейцарский поселок Церматт, где проживают любители горнолыжного катания. Естественно, в поселках подобного типа отсутствуют проезды к жилым домам. В России населенных пунктов, внутри которых автодвижение было бы полностью запрещено, пока не создавалось. Но первый шаг к этому уже сделан. Появляется много поселков с пешеходными улицами и зонами. Дороги и улицы для “ходоков” проектируются в дополнение к основным транспортным схемам.

Например, в лесном массиве поселка “Гринфилд” на Новорижском шоссе не только проложены пешеходные и велосипедные дорожки, но и созданы зоны для конных прогулок общей протяженностью свыше 10 км.

“А если говорить по большому счету, то какого-то золотого правила в соотношении магистральных и второстепенных улиц, а тем более в определении количества переулков или проездов просто не существует, – высказывает свое мнение Александр Каган. – Можно использовать самые разные варианты с одним лишь условием: лишь бы они укладывались во внутреннюю логику проекта. А еще надо понимать, что у человека иерархическое мышление, поэтому, даже если в поселке все улицы будут формально равнозначными, жители все равно выберут свой главный “Бродвей”.