Вдали: Время собирать метры

Даже в США, несмотря на проблемы, предполагаемый рост экономики по итогам текущего года приблизится к 2%, хотя напуганные кредиторы стали осторожничать с финансированием не только жилья, но и других типов недвижимости. Пошла на поправку Германия, ожидаемое годовое увеличение ВВП – 2,1%. В других странах (Россия, Китай, Сингапур, Индия) рост достигнет 6% и более, а кое-где даже превысит 10%, например в Латвии. Все это дает аналитикам основание для оптимистических прогнозов.

Американские горки

Как пишет New York Times, еще совсем недавно американские офисы, торговые центры и отели были хитом продаж. Однако летний кризис некачественных ипотечных кредитов спутал все карты. И хотя согласно исследованиям компании RREEF (принадлежит корпорации Deutsche Bank), специализирующейся на инвестициях в недвижимость, доля некачественных ипотечных кредитов не превышает 15% от всего объема американской ипотеки ($10 трлн) при годовом объеме ВВП страны $13 трлн, рынок занервничал, и цены во всех секторах недвижимости заколебались, особенно в торговом сегменте. Это, в частности, не в последнюю очередь связано с тем, что люди стали реже ходить в магазины и меньше покупать.

Сэм Чандан, главный экономист американской аналитической компании Reis, считает, что к концу этого года уровень свободных торговых площадей поднимется до 7,6%, это самый высокий показатель с 1995 г. Повышению индекса вакантных площадей, по его мнению, среди прочего будет способствовать введение в строй новых площадей, что усилит насыщение рынка. Намного больше свободных торговых площадей станет в Далласе, Окленде, Мемфисе и Кливленде.

А вот американский офисный сектор согласно данным Colliers International, несмотря на встряску, в III квартале в общем даже немного приободрился. Средний рейтинг вакантных площадей в этом секторе в III квартале понизился до 12,24% с 12,38% в предыдущем квартале.

В центральных районах больших городов индикатор свободных площадей остановился на отметке 10,62% (во II квартале – 10,86%). В центральных районах 35 больших городов, охваченных исследованием, невостребованных офисных квадратных метров стало немного меньше, а в 27 городах – немного больше. В офисных зданиях, расположенных на городских окраинах и в пригородах, рейтинг в среднем понизился с 11,11% до 10,97%. Потребность в качественных зданиях/помещениях, расположенных в центре города, в III квартале по сравнению со II удвоилась. Такому повышенному спросу способствует замедление офисного строительства. Как подчеркнул Росс Мур, старший вице-президент Colliers International, несмотря на сумятицу на рынке жилья, офисный сегмент не ухудшил своих хороших показателей, достигнутых в течение последних нескольких лет.

Аналитики компании Grubb & Ellis отмечают, что индекс офисных вакансий в III квартале был самым низким в Манхэттене (Нью-Йорк) – 4,9%, а самый высоким – в Детройте: 21,7%. По их оценке, в Сан-Матео и Остине с сентября прошлого года по сентябрь нынешнего аренда офисов класса А подорожала на 30%, в Нью-Йорке, Бостоне, Сан-Франциско, Хьюстоне и Сиэтле – на 20%. А вот в Детройте за тот же период арендные ставки упали на 7%.

В престижных городских кварталах и на периферии офисы класса А в III квартале подорожали на 3,2% и 3,5% соответственно. А если сравнивать с цифрами того же периода прошлого года, то ставки подскочили соответственно на 15,4% и 9,3%. В среднем по стране аренда офисного помещения класса А в центре города стоит $143 за 1 кв. м в год. Самые дорогие офисы в Манхэттене – до $652 за 1 кв. м.

Высокой остается потребность в офисах в Сан-Франциско и некоторых прилегающих к нему графствах. Индекс свободных помещений в течение последних четырех кварталов кое-где упал на 730 пунктов, или на 7,3%. В штате Техас уровень свободных площадей понизился на 300 пунктов. В то же время в некоторых районах индекс вырос: например, в некоторых прилегающих к Лос-Анджелесу и Лас-Вегасу округах – на 300–400 пунктов. Согласно CB Richard Ellis в III квартале индикатор свободной офисной недвижимости остался на уровне II квартала – 12,6%, это ниже, чем год назад (13,2%).

О состоянии офисного рынка, по крайней мере его значительной части, свидетельствует бойкая сдача в аренду площадей еще только строящейся 55-этажной офисной башни класса А в Манхэттене стоимостью $1,3 млрд. Почти по 98% площадей уже заключены контракты. Bank of America подписал договор на использование около 80% площадей высотки (банк участвует в возведении объекта). Нижние этажи сданы в аренду по цене более $300 за 1 кв. м в год, верхние – за $556 за 1 кв. м. Здание будет полностью сдано в эксплуатацию в мае 2008 г. «Это феноменальный успех», – прокомментировал ситуацию с башней Кент Свиг, президент Swig Equities, одной из крупнейших девелоперских и инвестиционных компаний в Нью-Йорке.

В сегменте промышленной недвижимости положение стабилизировалось. Индекс доступности индустриальных объектов/площадей в октябре этого года зафиксирован на уровне 9,9%, что ниже среднего показателя за последние два года. Это свидетельствует о том, что возведение промышленных сооружений соответствует потребностям рынка. Самый низкий показатель свободных индустриальных объектов отмечен в Альбукерке – 3,2%, самый высокий, 19,3%, – в Атланте.

Передовики и отстающие

Эксперты Colliers International отмечают усиление потребности в офисных площадях во многих странах. По их прогнозам, к концу этого года общий объем вакантных площадей на мировом офисном рынке сократится и, соответственно, арендные ставки вырастут. В то же время кое-где явно проявится застой.

В Европе, на Ближнем Востоке и в Южной Африке (ЕМЕА) офисный сегмент в первой половине текущего года продолжил рост, хотя и не такими бойкими темпами, как предыдущие шесть месяцев. Предполагается, что во второй половине этого года Восточная Европа и Ближний Восток будут по-прежнему обгонять Западную и Центральную Европу. В целом по региону EMEA индекс свободных площадей составил на середину этого года 7,2%. В нескольких городах региона, включая Абу-Даби, Дубай, Стамбул, Киев, Москву и Санкт-Петербург, он опустился до 3% и даже ниже. За первые полгода аренда в этом регионе подорожала на 12%, а средняя годовая рента составила 5,1%, это на 25 пунктов меньше, чем за предыдущие шесть месяцев, и на 70 пунктов меньше, чем за тот же период год назад.

Если брать отдельно только Европу, то здесь поток инвестиций увеличился, риски уменьшились (в первую очередь это относится к Западной Европе), а рынок стал более диверсифицированным. Обеспечением под кредиты и вложения становятся самые разнообразные объекты коммерческой недвижимости. Одновременно увеличился объем свободно обращаемых ипотечных закладных (commercial mortgage-backed security). В прошлом году в Европе их было выпущено на $67 млрд (52 млрд евро). По итогам текущего года прогнозируется новый рекорд.

Уверенность инвесторам придает устойчивый рост европейской экономики. Годовое увеличение ВВП в этом регионе колеблется в пределах от 1,8% (Дания) до 11,3% (Латвия). По итогам текущего года прогнозируется средний рост 2,8% (в прошлом году – 2,3%). Приободрилась Германия (локомотив Европы), сейчас слегка даже обгоняющая по экономическому развитию Францию, Италию и Британию.

Самые созревшие и безопасные для капиталовложений, по оценке аналитиков PricwaterhouseCoopers, – Париж, Лондон, Стокгольм, Мюнхен, Лион, Хельсинки, Мадрид, Барселона, Гамбург и Копенгаген. Данный рэнкинг составлен не только на основе получаемых доходов, но и с учетом вероятных инвестиционных рисков, а также с учетом рискового рейтинга каждого мегаполиса.

Два немецких города заняли в десятке лучших 4-е и 9-е места, что свидетельствует о начавшемся в Германии подъеме. В этой стране ожидается повышение арендных ставок, особенно в секторе офисов. В больших немецких городах годовая арендная ставка в офисном сегменте в среднем составляет 25 евро за 1 кв. м. В Западной Германии ставки чуть выше, чем в Восточной.

В Париже согласно исследованию CB Richard Ellis в центральных районах этой осенью уровень свободных офисных площадей опустился до 3,8%, а в районе Ля-Дефанс – до 4,5%. Средний показатель остановился на уровне 5%.

В первом полугодии аренда в престижных кварталах Парижа подорожала на 10,5%, Мадрида – на 10,1%, Стокгольма – на 13,5%, Москвы – на 16,7%. В то же время во Франкфурте, Милане и Амстердаме цены в первом полугодии практически не изменились, чему благоприятствует обилие свободных площадей. В Дублине ставки выросли на 4,3%. По утверждению экспертов, в следующем году подъем в Европе продолжится. Впереди будут Германия, Финляндия, Норвегия и Швеция. Улучшится ситуация в Испании и Греции.

Хотя в целом инвесторы, работающие в Западной и Центральной Европе, настроены оптимистично и ожидают по итогам текущего года чуть более высоких доходов, чем в 2006 г., на ряде рынков чистая прибыль едва окупает вложения. По этой причине инвесторам приходится сильно напрягаться, чтобы найти нечто наиболее подходящее для эффективных вложений. Конечно, в Западной и Центральной Европе еще есть где развернуться – западные мегаполисы по-прежнему притягивают огромные капиталы, но из-за усиления конкурентного давления и сокращения возможностей инвесторы в поисках высоких прибылей волей-неволей вынуждены искать другие рынки.

Все чаще они стали обращать внимание на средние европейские города и зарождающиеся рынки, среди которых особенно выделяются Россия и Турция с быстро развивающимися мегаполисами – Москвой и Стамбулом. По мнению западных специалистов, с прицелом на будущее Москва и Стамбул, где предстоит осуществление больших девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости, более привлекательны для инвесторов, чем Париж и Лондон, ресурс которых уже во многом исчерпан. Россия с годовым ростом экономики свыше 6% в этом отношении даже опережает Турцию, валюта которой – лира – не очень устойчива, а инфляция превышает российскую. Усилению привлекательности России, как и других развивающихся рынков, способствует падение курса доллара. Аналитики предполагают, что с дальнейшим ослаблением доллара тенденция перетока капиталов в Восточную Европу и Юго-Восточную Азию продолжится.

В Юго-Восточной Азии и в Австралии индекс вакантных офисных площадей в первой половине года медленно полз вверх и достиг 7,8%. Это нехороший признак, ведь в течение последних двух лет (с декабря 2004 г. по декабрь 2006 г.) рейтинг свободных площадей двигался в обратном направлении. «Вина» за это лежит в основном на Индии, где свободных площадей оказалось гораздо больше, чем было заявлено в начале этого года. В то же время в Гонконге, Сингапуре, Токио и Сиднее невостребованных офисных квадратных метров стало меньше. Нельзя не упомянуть австралийский город Перт, где практически не осталось свободных офисных площадей – 0,7%, это мировой рекорд.

Согласно исследованию RREEF Юго-Восточная Азия продолжит оставаться наиболее привлекательной с точки зрения размещения капиталов. Аренда офисов класса А постоянно дорожает, а потребность в хороших помещениях растет. Ожидается, что до конца этого года арендные ставки в Токио, Сеуле, Шанхае и Сингапуре увеличатся. На рынке складских помещений также наблюдается оживление, вызванное увеличением объемов экспорта/импорта.

В Канаде офисный рынок тоже идет вперед, точнее – ползет: изменения незначительные, но все-таки позитивные. Довольно хорошие показатели у Торонто (самый крупный офисный рынок страны) – уровень свободных площадей понизился здесь до 4,6%. Намного меньше стало свободных офисов в Монреале, однако арендные ставки отреагировали на это лишь небольшим увеличением. Аренда офисов в центральных районах города подорожала в среднем на 16%.

В 2008–2010 гг. RREEF прогнозирует снижение доходов от капиталовложений в коммерческую недвижимость Европы в среднем до 5% и ниже, в США – до 7% и в Юго-Восточной Азии – до 8%.

В очередь за офисами

Как наиболее привлекательную страну для инвесторов эксперты Colliers International отмечают Россию. Подавляющее число сделок (свыше 80%) на российском рынке недвижимости в первом полугодии было совершено зарубежными инвесторами (в прошлом году на иностранцев приходилось 60% инвестиций). Регионы тоже не обижены – поток капиталов туда растет. За последние 2,5 года объем инвестиций в региональную коммерческую недвижимость приблизился к $1 млрд. Крупные контракты были подписаны в Астрахани, Волгограде, Екатеринбурге, Самаре, Санкт-Петербурге, Казани, Красноярске и Набережных Челнах.

В Москве, уже привыкшей к ажиотажу вокруг недвижимости и астрономическим ценам, прошедшим летом был установлен очередной рекорд на офисном рынке: объем спроса за первые шесть месяцев составил почти 67% от объема спроса за весь прошлый год. Аналитики Jones Lang LaSalle объясняют это приходом в российскую столицу новых иностранных компаний и расширением уже существующего бизнеса. В результате острого спроса и недостатка предложения аренда неумолимо дорожает.

По дороговизне площадей, отмечают в Jones Lang LaSalle, Москва по-прежнему занимает 2-е место в Европе, уcтупая лишь Лондону (по версии аналитиков CB Richard Ellis, Москва на 4-м месте, уступая по брутто-аренде Лондону, Парижу и Дублину). Средняя ставка аренды во II квартале повысилась на 3% по сравнению с предыдущим кварталом и на 28% больше, чем за тот же период прошлого года. Прошедшим летом средняя стоимость годовой аренды качественного московского офиса достигла $1500 за 1 кв. м. Как отмечают эксперты Jones Lang LaSalle, к концу этого года в столице будет введено в строй более 1,3 млн кв. м качественных офисов. Однако этого, по их мнению, все же будет недостаточно. Сейчас в Москве коэффициент свободных площадей один из самых низких в Европе – около 4% для класса В, 1–2% – для бизнес-центров класса А. Аналитики CB Richard Ellis, в свою очередь, прогнозируют дальнейшее удорожание аренды.

По данным CB Richard Ellis, в первом полугодии этого года было востребовано 940 000 кв. м площадей. Более 22% всех офисных зданий/помещений арендовалось в центре города и более 51% – между Третьим транспортным кольцом и кольцевой автодорогой.

Неуклонно растут арендные ставки на торговые площади. Средняя стоимость годовой аренды торговых площадей в сентябре составила $1850 за 1 кв. м (в августе – $1800 за 1 кв. м). Уровень годовых максимальных ставок в ряде случаев достигает $3400 за 1 кв. м. Самые высокие ставки аренды у торговых площадей, расположенных внутри Садового кольца.

Востребованность в гостиничной сфере была в первом полугодии высокой и держалась в среднем на уровне 72,5%. В ряде случае наполняемость отелей достигала 82–85%. Традиционно для Москвы высоким оставался спрос на дорогие номера. Общая наполняемость гостиниц выросла на 5% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Доход на один номер вырос на 15%. Средняя стоимость номера в некоторые периоды превышала $600 в сутки.

Растет рыночная стоимость одного номера. Если в 2005 г., когда на аукцион была выставлена гостиница «Украина», один номер стоил там приблизительно $300 000, то в 2007 г. во время частичной распродажи отеля «Балчуг-Кемпински» цена одного номера уже поднялась до $565 000.

До 26% выросла потребность в складских сооружениях площадью 5000–10 000 кв. м. На небольшие склады, 1000–3000 кв. м, спрос увеличился на 11%, а на склады в 3000–5000 кв. м – на 20%. Максимальный спрос отмечается на складские сооружения площадью свыше 10 000 кв. м – 43%. Стоимость нетто-аренды склада класса А составила $115–135 за 1 кв. м в год.

Коэффициент капитализации (соотношение между доходами, полученными от недвижимости, и затратами/инвестициями на приобретение этой недвижимости) во всех сегментах в первом полугодии был довольной приличный. В офисном секторе он составил 8,5–9,5%, в торговле – 9,5–10,5%, в складских сооружениях – 10–11%.

Эксперты обращают внимание на то, что стратегические и финансовые инвесторы, включая банки и фонды, начали приобретать активы девелоперских компаний. Так, весной этого года Real Estate Special Situations Fund III (фонд банка Morgan Stanley) приобрел 25% акций компании RBI (девелопер, работающий в Санкт-Петербурге). В то же время российские игроки на рынке коммерческой недвижимости покупают активы зарубежных строительных компаний. К примеру, в апреле компания «Базовый элемент» объявила о покупке 30% акций австрийской фирмы Strabag, а в мае – о намерении увеличить свою долю в крупнейшей немецкой строительной компании Hochtief.

Клондайк в Вест-Энде

Москва постоянно стремится догнать Лондон, который, словно это чувствуя, снова и снова рвется к новым заоблачным высотам. Как подчеркивает The Wall Street Journal Online, в первом полугодии арендные ставки в некоторых кварталах выросли более чем на 50%.

Традиционно самый дорогой округ – Вест-Энд. Там больше всего – на 58% – подорожала аренда в районе Найтсбридж, который облюбовали руководители инвестиционных фондов и финансисты, специализирующиеся на вложениях в рискованные, но максимально выгодные проекты. Средние годовые ставки в престижных районах колеблются в пределах от $487 до $760 за 1 кв. м в год. В лондонском Сити средняя годовая аренда стоит около $410 за 1 кв. м (увеличение за полгода – 9,1%). «Рост арендных ставок в британской столице превзошел все наши ожидания», – признается Энди Тайлер, партнер лондонской команды Cushman & Wakefield. Индекс доступности свободных помещений в престижных районах держится на уровне 2–2,5%, в Сити – 3,8%.

Рост цен в лондонском офисном сегменте способствует заключению предварительных контрактов на аренду в зданиях, существующих еще только в проекте. Так, компания LLP подписала контракт на аренду 1,5 млн кв. м площадей в здании, которое будет сдано в 2010 г. и где расположится около 6000 человек. Банк Barclays Capital уже арендует офис площадью около 1 млн кв. м, который будет полностью готов к октябрю 2008 г.

Аналитики отмечают превосходное состояние лондонской экономики, основу которого составляют финансовый сектор и бизнес-услуги. В течение ближайших пяти лет в городе будет создано 60 000 новых рабочих мест, прогнозируют эксперты CB Richard Ellis. Лондонская экономика в течение ближайших лет ежегодно будет увеличиваться как минимум на 3% в год, что выше темпов роста всей страны и выше среднего показателя по Европейскому союзу.

Капиталовложения в центральный Лондон во II квартале составили 5,8 млрд фунтов стерлингов (около $12 млрд) – это самые крупные трехмесячные инвестиции с 1993 г. Более 68% транзакций с недвижимостью пришлось на иностранных инвесторов.

Пестрые ряды инвесторов

Эксперты обращают внимание на характерную для нынешнего времени многоликость инвесторов. Сегодня в сферу коммерческой недвижимости направляются денежные потоки из многих источников: индивидуальные инвесторы, частные и общественные закрытые/открытые фонды, финансовые корпорации, пенсионные фонды, банки, страховые компании и фирмы, управляющие недвижимостью. На ряде рынков сосредотачивается такое огромное количество капиталов, что предложение начинает превышать спрос. Чтобы извлечь прибыли в таких жестких условиях, компаниям приходится придумывать неординарные решения.

В последнее время становится нормой многогранность, диверсификация бизнеса. Многие брокерские фирмы создают в своей структуре строительно-инвестиционные подразделения и банки, а финансовые корпорации учреждают компании по управлению недвижимостью и осуществлению проектов в этой сфере.

Особую симпатию к коммерческой недвижимости стали проявлять крупные банки. Американское ведущее профессиональное издание National Real Estate Investor по итогам прошлого года отметило лучшие инвестиционные, брокерские, девелоперские и управляющие компании, работающие на рынке коммерческой недвижимости. Рекордсменом среди инвесторов стал Bank of America, вложивший в прошлом году в разного типа сооружения $78,5 млрд. В этом году тенденция мощных капиталовложений в коммерческую недвижимость продолжилась. Так, Whitehall, фонд, принадлежащий финансовой корпорации Goldman Sachs, инвестировал в недвижимость более $12 млрд, а банк Morgan Stanley – $39,8 млрд, отмечают эксперты Global Real Estate Institute.

PricewaterhouseCoopers в качестве примера усиления инвестиционной активности в 2007 г. приводит покупку за $39 млрд американской компанией Blackstone Group фирмы Equity Office Properties, тоже американской, в управлении которой находится 581 офисное здание общей площадью около 10 млн кв. м, а также намерение консорциума, среди учредителей которого основатель Microsoft Билл Гейтс и саудовский принц, купить за $3,37 млрд сеть дорогих отелей Four Seasons.

Львиная доля всех мировых инвестиций в коммерческую недвижимость приходится на офисы – около 50%, затем идут торговля, промышленные объекты и все остальное. Главными мировыми инвесторами пока остаются американцы. Однако в последнее время все громче заявляют о себе финансовые структуры Канады, Ирландии, Австралии, Британии, Германии и Ближнего Востока. В Европе соотношение «местных» и «чужих» инвесторов приблизительно одинаковое – 50 на 50. В США почти все инвесторы местные, на них приходится свыше 90% капиталовложений. В Азии доля иностранных инвесторов достигла 32%.

Еще одна яркая тенденция сегодняшних дней – создание и активизация особых компаний, специализирующихся исключительно на инвестициях в недвижимость и операциях с ней. Это так называемые REIT-фонды (REIT – Real Estate Investment Trust). В Азии работает 81 такой траст с оборотом $78,7 млрд. 62,6% рынка коммерческой недвижимости Юго-Восточной Азии контролируют японские трасты и 23,8% – сингапурские.

В 1994 г. помимо США REIT-фонды согласно данным банка UBS работали только в трех странах. В настоящее время капитализация подобных компаний во всем мире превышает $608 млрд, из них капитализация американских трастов достигает $395 млрд. Аналитики компании Ernst & Young считают, что в следующем году доля США в общей капитализации подобных фондов будет меньше остального мира. Сейчас REIT-фонды разворачивают свою деятельность в Австралии, Франции, Британии, Германии, Канаде, Сингапуре, Китае (Гонконг) и других странах. В США в течение трех лет (2004–2006 гг.) годовой доход REIT-компаний превышал 15%.

Акции REIT-фондов свободно обращаются на биржах. Эти фонды вкладывают деньги напрямую в офисы, квартиры, торговые и складские здания/помещения. В США подобные трасты распределяют 90% прибыли инвесторов в качестве дивидендов, поэтому не облагаются налогом на корпорации, что делает их особенно привлекательными.