Ипотека помогла жилью подорожать

За I квартал 2007 г. недвижимость на вторичном рынке стала дороже на 24%, отмечают аналитики «Перспективы». По их мнению, этот скачок стал продолжением тенденции, начавшейся осенью 2006 г., когда цены на квартиры резко пошли вверх. Но активный рост рынка закончился уже в апреле 2007 г. За оставшиеся три квартала цены выросли примерно на столько же, сколько за январь – март, – на 25,5%.

По словам коммерческого директора «Респекта» Алексея Ананьева, в 2007 г. движущей силой рынка недвижимости стала ипотека. По оценкам пермских риэлторов, около 25–30% сделок на вторичном рынке в 2007 г. проводилось с использованием кредитных средств. Этот показатель, утверждает зампредседателя правления банка «Урал ФД» Александр Яцков, почти не менялся в течение всего 2007 г. «Изменение ставок практически не влияет на число желающих взять кредит. Сдерживающий фактор один – высокие цены на недвижимость», – говорит банкир.

Однако пермские риэлторы отмечают, что снижение ставок привело к росту числа заемщиков. «К лету ставки по кредитам снизились, а условия получения займов стали проще – это подтолкнуло граждан активно получать кредиты», – делится наблюдениями Ананьев. В результате, говорит он, пермский рынок в миниатюре повторил судьбу американского: в конце 2007 г. несколько заемщиков оказались неспособны вносить деньги за свои квартиры и решили, не дожидаясь дефолта, их продать, чтобы расплатиться с банками. Компания «Респект» реализовала ряд квартир, хозяева которых были больше не в состоянии платить ипотечные взносы. Глава пермского Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию Андрей Шинкаренко подтвердил, что у ряда заемщиков ПАИЖК есть просроченная задолженность по ипотечным займам.

Однако американский кризис явился и катализатором для рынка ипотеки в Перми. «Осенью 2007 г. пошли слухи, что в России кредиты будут дорожать, – вспоминает Ананьев. – А уже в декабре у пермских ипотечных брокеров загрузка была почти вдвое больше, чем в сентябре». Специалисты по недвижимости АН «Ника» считают, что предновогодний ажиотаж лишь отчасти объясняется ростом ставок по ипотеке, основная причина – опасения покупателей, что с нового года все подорожает.

Еще одно последствие роста ипотечных продаж – увеличение предложения на рынке аренды. Довольно большое число заемщиков приобретали квартиры для того, чтобы их сдавать, доход от аренды шел на погашение ежемесячных взносов по ипотеке, утверждает Яцков. «Увеличившееся предложение не позволило квартировладельцам повысить ставки аренды», – резюмирует Ананьев. По сравнению с 2006 г. они почти не изменились.

Наиболее популярными у пермских покупателей традиционно оставались небольшие однокомнатные квартиры. Но в 2007 г. к ним добавилась новая категория: просторные квартиры в домах повышенной комфортности – недавних новостройках, которые стали выходить на вторичный рынок.

Еще год назад таких домов в Перми было немного и купить жилье в них было сложно. Сейчас их предложение пополнилось – покупателями выступают не только физические, но и юридические лица. Например, в «Респекте» ежемесячно появляется примерно 10 заявок от компаний, которые хотят купить готовое жилье для корпоративных целей, говорит Ананьев. Однако часто заявки риэлторам остаются неудовлетворенными, утверждает аналитик корпорации «Перспектива» Регина Давлетшина: большинство вчерашних новостроек предлагается новым хозяевам без ремонта, а «клиент, который планирует потратить на покупку квартиры на вторичном рынке 10–15 млн руб., хочет получить почти идеальное жилье, готовое для проживания».

Покупая квартиру на вторичном рынке более чем за 10 млн руб., люди не хотят дополнительно платить за ее «перестройку», подтверждает Алексей Ананьев. Поэтому, несмотря на декларируемый спрос, цена предложения на квартиры повышенной комфортности, расположенные преимущественно в престижных районах города, в декабре 2007 г., по данным «Перспективы», увеличилась всего на 0,6% и составила 116 700 руб. за 1 кв. м.