На воздухе: Дачное место

От $600 000 до $1,5 млн – именно в такой диапазон укладывается цена подавляющего большинства домовладений, продающихся сейчас на Калужском шоссе и в его окрестностях, говорят опрошенные «Ведомостями» риэлторы. По данным отдела аналитики УК «Масштаб», за 2007 г. стоимость коттеджей здесь выросла на 11–48% в зависимости от класса поселка и его удаленности от МКАД и составила $1,25 млн.

На лоне природы

Впрочем, те, кто занимается элитной недвижимостью (Tweed, «Усадьба»), считают, что основная масса предложения коттеджей предлагается по $1,2–2 млн, но, говоря о ценах, эти агентства не учитывают поселки таунхаусов. Стоимость объектов в последних – от $500 000 до $800 000. Калужское направление многие участники рынка ставят по престижности на 3-е место – после Рублево-Успенского и Новорижского шоссе. То есть до элитного недотягивает, но вот в параметры бизнес-класса укладывается. Все риэлторы, как один, утверждают, что цены на дома и землю здесь будут расти. Например, Ирина Могилатова, гендиректор компании Tweed, прогнозирует, что уже в 2009 г. «средний лот» (дом плюс участок) будет стоить до $3 млн.

Иван Шмульков, аналитик «Усадьбы», назвал Калужское шоссе «местом для спокойной и размеренной жизни на лоне красивой природы». Предполагается, что за это измученные стрессами и шумом мегаполиса состоятельные граждане готовы платить. Реки, чистый воздух и природные красоты Максим Сухарьков, гендиректор компании Ostogenka Real Estate, называет добавленной стоимостью загородной недвижимости. По словам Шмулькова, активный рост числа строящихся поселков с единой концепцией на этом шоссе начался в 2003 г. и «рос в геометрической прогрессии». Сейчас основная масса предложений – вторичный рынок. В особо знаковых местах этого направления, например в Архангельском (там, кстати, расположен и одноименный пансионат УДП), дома продаются по $3–4 млн, говорит Шмульков. «В настоящий момент на рынке предложений земли в этом районе практически нет», – добавляет Владимир Яхонтов, замгендиректора компании «Миэль – Загородная недвижимость».

«Калужское шоссе является продолжением престижного Юго-Запада Москвы, – напоминает он. – Здесь живут обеспеченные люди, которые готовы купить коттедж неподалеку от своего места жительства». Анатолий Балашов, директор отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty, соглашается: «Жителям Ленинского проспекта, Новых Черемушек нет резона тратить драгоценное время для выезда в какой-нибудь коттеджный поселок Новой Риги, когда по прямой они могут попасть на родную трассу с широким ассортиментом предложений». По данным «Усадьбы», среди клиентов, проявляющих наиболее активный интерес к Калужскому шоссе, засветились сотрудники «Газпрома» и РАО ЕЭС – их офисы расположены как раз на Юго-Западе Москвы. Правда, отмечает Шмульков, Калужская трасса в Москве переходит в утыканную светофорами Профсоюзную улицу – движение по ней часто бывает затруднено, что сдерживает покупательский спрос на недвижимость данного направления.

Зато, перечисляет плюсы направления Яхонтов, Калужское шоссе освещено – а таких трасс за городом немного – и дорожное покрытие хорошего качества. «Трасса регулярно латается, – соглашается Игорь Лебедев, начальник отдела анализа рынка УК «Масштаб». – По-видимому, такое благотворное влияние на состояние шоссе оказывают проживающие здесь высокопоставленные чиновники». Действительно, это направление имеет репутацию традиционно респектабельного. «Здесь большой массив госдач, отсюда даже президент Ельцин выезжал в Москву во время путча», – рассказывает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». Среди других именитых обитателей местного дачного сообщества она называет писателей Константина Симонова и Виктора Драгунского, актера Зиновия Гердта.

В этих местах, рассказывают риэлторы, никогда не было ни крупных промышленных производств, ни больших полигонов для мусора. Это решение было принято еще в годы первых советских пятилеток, напоминает историю Максим Сухарьков, – учли розу ветров (в Москве преобладают юго-западные ветры). Вблизи не было ни железнодорожной ветки, ни многочисленных садоводческих товариществ с мелкой нарезкой. «Сформировалась аура простора, широкого размаха», – резюмирует Сухарьков. Среди других преимуществ направления он отмечает его традиционно хорошо развитую инфраструктуру, которой изобилуют многочисленные местные санатории и пансионаты. Среди них – санаторий «Десна» (с крытым бассейном, теннисными кортами и т. п. богатым джентльменским набором развлечений и услуг), оздоровительные комплексы «Валуево» и «Вороново», пансионат УДП «Ватутинки». Вокруг последнего, кстати, замечает Сухарьков, сосредоточено несколько коттеджных поселков («Озерный», «Заречье», «Фоминское» и «Вау!тутинки» и др.). Другим центром притяжения для коттеджного строительства стал дом приемов «Газпрома».

С коммуникациями и инфраструктурой здесь по сравнению с другими районами Подмосковья ситуация более-менее нормальная, отмечают эксперты. Но есть и минусы: Калужское шоссе недостаточно широкое, и на выезде из города движение бывает затруднено около строительного рынка и торгового центра «Мега». Действительно, само шоссе довольно узкое – по две полосы в каждом ряду, заторы в порядке вещей, хотя в загородные часы пик автомобилисты, чтобы не стоять в пробках, предпочитают выехать на соседнее Киевское шоссе и по нему добраться до города. Не радует потенциальных покупателей домов в ближнем радиусе от МКАД и аэропорт «Внуково», и свалка в Саларьеве, хотя и ходят упорные слухи об ее рекультивации, говорит Могилатова.

«Эконом» не в фаворе

Экономкласс на этом направлении найти трудно, признает Ветлугина. До 30 км от МКАД стоимость сотки в среднем равна $15 000. «Это могут быть дачные поселки дальше 50 км от МКАД (например, «Вишневый», 85 км)», – размышляет Сухарьков. В 2007 г. на продажу здесь предлагалось 124 «экономных» объекта в семи поселках, говорится в отчете департамента аналитики «Масштаба». Как следствие – цены на них растут опережающими темпами. В том же «Вишневом» дома за 2007 г. подорожали на 72% (до $1890 за 1 кв. м). Предложение земельных участков без подряда здесь также невелико и постоянно сокращается, как, впрочем, и на всем рынке загородной недвижимости. «Девелоперы предпочитают осваивать земли и предлагать в виде конечного продукта коттеджи или таунхаусы», – говорят аналитики «Масштаба».

Объем предложения на калужском направлении в бизнес-классе, по их данным, в прошлом году составил 1505 объектов в 17 поселках. В основном это как раз таунхаусы и коттеджи. За 2007 г. прирост стоимости таунхаусов составил 19–40%, достигнув средней цифры в $680 000 за домовладение.

Всего сейчас на Калужском шоссе продается 40 поселков. 17% из них аналитики «Масштаба» относят к экономклассу (в прошлом году их доля составляла 2%), 43% причисляют к бизнес-сегменту, 22% – к «элите», остальное – так называемые дальние дачи. Средняя стоимость коттеджа экономкласса, по версии «Масштаба», на конец прошлого года составляла чуть больше $0,5 млн.

На калужском направлении можно найти дешевое предложение, обнадеживает Наталья Ветлугина. Правда, добавляет она, это будет «некондиция»: ближе к Варшавке, с плохой транспортной доступностью, в эдаком шанхае, где непонятная застройка и нет газа. Да и то домик далеко от МКАД, где-нибудь в лысом поле или в садоводческом товариществе, в которое тяжело заехать, обойдется в $80 000 (на расстоянии до 40 км). Дачку на 6 сотках на самом Калужском шоссе можно купить за $100 000, говорит Ветлугина.

Участки вблизи города (до 20–30 км от МКАД) правильно было бы застраивать как коттеджными поселками для постоянного проживания, так и мало- и среднеэтажными жилыми комплексами; на расстоянии более 50 км от МКАД перспективно строительство дачных поселков, размышляет Сухарьков.

Развитие экономсегмента на Калужском шоссе не так реалистично из-за дороговизны земли недалеко от МКАД, говорит Лебедев. По его мнению, теоретически экономклассом могут быть таунхаусы за 10 км от МКАД или коттеджи с небольшими участками земли. Он соглашается с Сухарьковым, что на этом направлении перспективно развитие дачного сегмента. «За 40 км от МКАД здесь есть потрясающие земли, конечно, в будущем эти территории будут активно застраиваться», – уверен Лебедев. Яхонтов говорит, что на этом направлении усиливается тенденция освоения дальнего Подмосковья – более того, девелоперы забираются на территорию Калужской области. Только в конце 2007 г. было заявлено пять проектов дальних дач, рассчитанных на жителей Московского региона. «На удалении 45–50 км от МКАД (например, в районе усадьбы «Вороново») и далее появляются новые поселки, выставляются на продажу большие земельные участки», – рассказывает Яхонтов.

Масштаб от «Масштаба»

Действительно, неосвоенных территорий, в том числе сельскохозяйственных земель, на этом направлении пока довольно много. По словам Сухарькова, сейчас значимую роль среди местных «центров цивилизации» играет город Троицк – здесь много хороших магазинов, престижных школ и детских садов.

И хотя загородное строительство набирает обороты, по-настоящему масштабным оно станет только через несколько лет – когда компания «Масштаб» приступит к реализации на площадке проекта «А101». Осваиваемые земли начинаются сразу за МКАД и тянутся до Троицка. Мастер-план всей территории застройки уже готов, сообщил Лебедев, строительство будет вестись в четыре этапа. Только по завершении первого в окрестностях Калужского шоссе появится более 2,2 млн кв. м разнообразной жилой недвижимости (и многоэтажных домов, и элитных коттеджных поселков, и поселений из таунхаусов), а также 650 000 кв. м площадей коммерческой и социальной инфраструктуры, рассчитанной на 70 000 новых жителей.

«Новые кварталы захлебнутся от транспортных проблем. Там рядом еще Троицк, который активно застраивается», – ужасается Ветлугина. «Дорога однозначно нуждается в расширении», – не спорит Лебедев. И добавляет: это предусмотрено в рамках реализации проекта «А101». Мастер-план разрабатывали как зарубежные, так и российские специалисты-проектировщики (последние приспосабливали генпланы территорий с разной плотностью застройки к плану развития Московской области). Проект включен в президентскую программу «Доступное жилье», руководство «Масштаба» надеется, что власти помогут с инфраструктурой.