Настроили долгов
Несмотря на финансовый кризис, застройщики умудрились в разы увеличить кредитные портфели
В 2007 г. долги увеличили почти все девелоперы: AFI – в 4 раза, «ЛенспецСМУ» – в 2,8, «Система-галс» – в 2,6, Mirax – в 2,5, «СУ-155» – в 2,4, ЛСР – в 1,3 (см. рисунок). Из рассмотренных «Ведомостями» компаний долговую нагрузку снизила только ПИК, которая привлекла $925 млн в ходе IPO и часть денег пустила на расчет с кредиторами.
Структура долгов меняется. У Mirax за год (с апреля по апрель) краткосрочная задолженность увеличилась до $454 млн (в 12 раз), сообщило рейтинговое агентство Fitch. «На сегодняшний день краткосрочная часть задолженности Mirax Group составляет около $450 млн, из этой суммы $200 млн – банковский бридж-кредит, связанный с крупной сделкой по продаже недвижимости», – объясняет член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко. «ЛенспецСМУ», по данным ее сайта, с середины 2007 г. не получила ни одного кредита сроком больше чем на 1,5 года. У «СУ-155» на конец 2007 г., по данным банка «Зенит» (организатор выпуска облигаций), около 60% долгов были краткосрочными (до 1 года).
Российские банки неохотно открывают долгосрочные кредитные линии и строители стали пользоваться краткосрочными займами, утверждает аналитик Fitch Джулиан Краш. «Банки стали жестче подходить к клиентам, стараются выдать кредит на более короткий срок и взять ставку выше», – соглашается вице-президент «ЛенспецСМУ» Антон Евдокимов.
На общем фоне выделяется «Система-галс». Ее долг на конец 2007 г. составил $980 млн, а OIBDA – $67 млн, соотношение получается 14,6. Антон Клименко, директор департамента корпоративных коммуникаций «Система-галс», успокаивает: большая часть кредитов (около $700 млн) долгосрочные (до 5 лет), что дает «задел для будущей инвестиционной программы». В OIBDA учтены неденежные расходы на бонусную опционную программу (около $100 млн), объясняет Клименко. Без учета опционов OIBDA получается порядка $167 млн, а соотношение – 5,9. «Долг большой, но мы вышли на реализацию ряда ключевых капиталоемких проектов, которые начнут приносить отдачу в будущем. Поэтому увеличение долговой нагрузки – это неизбежная и временная мера», – говорит Клименко.
У других компаний, предоставляющих данные по EBITDA, коэффициенты лучше: «СУ-155» – 4,3, ЛСР – 2, Mirax – 1,5, ПИК – и вовсе 0,8. В реальности эти соотношения могут быть даже ниже. Для строителей не всегда показатель EBITDA является отражением тех денежных потоков, которые генерирует компания в отчетном периоде, предупреждает аналитик банка «Зенит» Яков Яковлев. По его словам, многие компании, отчитывающиеся по МСФО, учитывают выручку и прибыль от продаж только от завершенных (сданных) объектов, которые могли быть фактически проданы 1–2 года назад: так поступают «ЛенспецСМУ», ПИК, ЛСР. Учитывая рост цен и объемов бизнеса компаний, EBITDA в этом случае получается чересчур «консервативной», говорит эксперт. Более близкий к реальности показатель у Mirax, которая отражает выручку в соответствии с процентом завершенности, считает он. Если отталкиваться от EBITDA, то предельным можно считать соотношение долг/EBITDA в 3,5–4: в этом диапазоне находятся ковенанты, прописанные в условиях валютных выпусков Mirax и «ЛенспецСМУ», заключает Яковлев.
Рост долгов у строителей в первую очередь связан с расширением бизнеса, говорит гендиректор «Главстроя» Артур Маркарян. Например, «Система-галс» в 2007 г. приобрела проект «Горки-8» и завод «Хамовники» на ул. Льва Толстого, по оценкам экспертов, примерно за $350 млн.
ПИК в 2007 г. потратила более $850 млн на увеличение портфеля (около 6,5 млн кв. м). Рост долговой нагрузки «СУ-155» банк «Зенит» объясняет инвестициями в развитие бизнеса: за девять месяцев 2007 г. компания приобрела региональных проектов на 9,68 млрд руб. Рост долгов «ЛенспецСМУ» Standard & Poor’s объясняет «агрессивной стратегией роста, связанной с высокими потребностями в капиталовложениях». «Наша компания выросла, у нее выросли показатели, в том числе и объем заимствований», – говорит Антон Евдокимов из «ЛенспецСМУ».
По словам Маркаряна, кредитные ставки для девелоперов увеличились примерно на 2–4%. Но для крупных компаний проблема с привлечением финансирования менее остра, чем для средних и небольших, отмечает аналитик «Антанта капитала» Андрей Верхоланцев. На днях Mirax Group разместила ноты участия в кредите (LPN) на $100 млн с доходностью 13,5% годовых, сообщил близкий к сделке источник (Mirax это не подтверждает). «Mirax заняла дороже, чем раньше, но стоимость заимствований выросла для всех российских заемщиков, – комментирует аналитик МДМ-банка Михаил Галкин. – Бизнес у всех растет, девелоперы понимают, что, купив участок сегодня, получают прибыль в будущем; рентабельность рынка так велика (по EBITDA – 30–50%), что девелоперы берут столько денег, сколько дают».
Что будет, когда придет время отдавать? На публичные заимствования надежды пока мало: в 2007 г. общий объем выпусков девелоперов и строительных компаний составил 19 млрд руб., в 2008 г. – всего 2,05 млрд руб., подсчитал Яковлев. Крупные компании договариваются с банками: в начале 2008 г. «СУ-155» открыла две кредитные линии на 14,7 млрд руб. сроком на 3 и 4,5 года, сообщает «Зенит». По словам первого вице-президента ПИК Артема Эйрамджанца, на сегодняшний день долговая нагрузка группы – около $1 млрд, причем компания заменила короткие кредиты долгосрочными.
Если кредитный кризис усугубится и доступ девелоперов к долговому финансированию ухудшится, они всего лишь будут вынуждены начать продавать активы более быстрыми темпами, рассуждает Галкин, оговариваясь, что такой вариант развития событий маловероятен.