Вдали: Надежда в пустыне

Демографы называют Лас-Вегас самым быстрорастущим городом США. Неудивительно: к 2010 г. население Лас-Вегаса составит уже 3 млн человек.По мнению старшего консультанта по жилой недвижимости Института городских земель (Urban Land Institute) Эдварда Макмагона, глобальное потепление может вызвать засухи в определенных районах земного шара: на Ближнем Востоке, на севере Африки, на юге Австралии и, наконец, на юго-западе США. Природные катаклизмы обещают стать масштабными. Например, старший исследователь обсерватории Лемон-Дугерти Колумбийского университета Ричард Сигер утверждает: «Более 19 различных компьютерных моделей одновременно предсказывают, что еще до 2050 г. юго-запад США будет охвачен периодическими сильными засухами и песчаными бурями, сравнимыми по масштабу с наблюдавшимися в 1930-е гг. В случае, если эти предсказания сбудутся, Лас-Вегасу не позавидуешь. Река Колорадо, дающая городу значительную часть воды, уже практически обмелела. Запасы воды в озерах Мед и Пауэлл достигли исторического минимума: по данным департамента водоснабжения Южной Невады, насосы, качающие воду в Лас-Вегас, вот уже почти три года перекрывают уровень воды. Так, с 1998 г. уровень воды в озере Мед снизился на 27 м – с 371 до 344 м.

Впрочем, нехватка воды – не единственная радикальная проблема, с которой сталкивается город. Ему также катастрофически не хватает земли – расширение территории ограничивают такие «препятствия», как природные национальные парки, горные массивы, индейские резервации и военные базы. Это в первую очередь сказывается на стоимости жилья. Девелоперы, которые 15 лет назад платили менее $98 800 за 1 га земли, сегодня вынуждены платить $741 000 за 1 га, т. е. в 7,5 раза больше.

Чтобы выжить в условиях растущих цен на бензин и уменьшающихся запасов воды, Лас-Вегас вынужден стать национальной моделью зеленого строительства – экономичных и энергосберегающих технологий.

Одним из показательных примеров взвешенного подхода к экологии является новый многофункциональный офисно-торговый комплекс класса А Molasky Corporate Center – 17-этажное здание площадью 24 600 кв. м. Здание стало одним из 150 номинантов на золотой сертификат LEED (U.S. Green Building Council’s Leadership in Energy and Environmental Design). Комплекс символично построен неподалеку от железнодорожного депо Union Pacific – места, с которого, собственно, и начинался Лас-Вегас. Сегодня арендаторы Molasky Corporate Center обслуживают многочисленных сотрудников и посетителей расположенных по соседству с комплексом магазинов-аутлетов (Las Vegas Premium Outlets), Всемирного маркетингового центра, ориентированного на мебельную промышленность и дизайн интерьеров (World Market Center), Института мозга (Ruvo Brain Institute) и новых высотных домов.

«Переход на новые экономичные технологии позволит городу сменить нелестное амплуа «пожирателя воды и энергии» на репутацию города, ответственного за свой рост и сохранение экологии», – говорит президент Molasky Group Ричард Уортингтон. Конечно, соблюдение принципов зеленого строительства увеличивает стоимость здания на 7–10% относительно базовой. Однако уже через несколько лет эти сверхрасходы окупятся за счет пониженного потребления энергии и воды в здании.

Графство и его заботы

Графство Кларк, занимающее площадь примерно 20000 кв. км, делится на 11 планировочных участков: северо-восточный, северо-западный и т. д. Население графства составляет около 2 млн человек.

Самым крупным территориальным образованием в штате Невада является Unincorporated Clark County, в состав которого входят такие всемирно известные зоны, как бульвар Las Vegas Strip, Центр конвенций Convention Center, международный аэропорт McCarran и строящийся международный аэропорт Ivanpah.

Графство Кларк – положительный пример сотрудничества представителей государства и общественности по вопросам землепользования. Ответственность за планирование использования земли лежит на департаменте комплексного планирования, а также на общественной организации – совете комиссионеров графства (Board of County Commissioners, BCC). В состав совета входит семь членов, которые выбираются от соответствующих географических районов сроком на четыре года. Совет заседает по вопросам землепользования дважды в месяц. В свою очередь, на территориальных уровнях функционирует 19 городских советов, которые заседают раз в месяц и вносят свои предложения в BCC.

В состав департамента перспективного планирования, образованного в 1978 г., входит 86 человек (примерно половина из них – технические специалисты). Департамент осуществляет планирование на точечном (свыше 2000 земельных участков), районном и региональном уровнях. Планы принимаются раз в пять лет, но могут ежегодно обновляться.

Назначение каждого участка под строительство неоднократно обсуждается и может быть оспорено на самых разных стадиях. Однако в большинстве случаев главными аргументами в пользу того или иного решения являются нужды района и объективная реальность. Так, например, в рамках планировочной зоны Winchester / Paradise свыше 34% земли (7052 акра) используется для строительства индивидуальных домов, тогда как земли под многоквартирные дома занимают всего 9% (1912 акров) от общего объема. Общественные зоны занимают 21% (4270 акра) в общем объеме. Упор на развитие жилищного строительства сделан в этой планировочной зоне не случайно – только за период с 1990 по 2004 г. население этой области возросло с 168 719 до 226 883 человек, т. е. в 1,34 раза. Кроме того, в силу ряда географических особенностей данный участок как нельзя лучше подходит для строительства жилых домов переменной этажности.

Мэр города Оскар Гудмен по праву гордится проектом «Чистые небеса» (Clear Skies), в соответствии с которым все провода, которые сегодня проходят по воздуху, должны быть скрыты под землей. Средства на обновление и развитие инфраструктуры город черпает из налоговых поступлений, которые за последние три года более чем удвоились. Это позволяет городскому агентству развития строить новые микрорайоны, в том числе и частные. Одно из центральных мест в городе займет проект Union Park – комбинация малоэтажной, смешанной и высотной застройки на территории 25 га. Вся территория будет разбита на отдельные функциональные районы: медицинский район, центром которого станет сооруженный по проекту архитектора Фрэнка Гэри Институт мозга, район Парк симфоний с центром в Доме искусств Смита, отели, рестораны, офисные комплексы и казино. В целом площадь застройки района Union Park составит 873 000 кв. м.

Внедрение энергосберегающих технологий положительно сказывается и на сокращении объема потребляемой воды. По данным агентства водных ресурсов Южной Невады, в период с 2002 г. по 2006 г. потребление воды ежегодно снижалось на 18 млрд галлонов. Это при том, что население района возросло ориентировочно на 330 000 человек и штат ежегодно посещало до 40 млн туристов.

По словам руководителя департамента развития графства Кларк Рональда Линна, решению проблемы экономии водных ресурсов в немалой степени способствовало и принятие Международного кодекса по сохранению водных ресурсов (International Code of Conservation Water). Линн подчеркивает, что в Лас-Вегасе, где значительная часть воды используется для внешних целей (например, в казино), это было особенно важно. Введение умеренной платы за потребление воды и установка дополнительных очистных сооружений также способствовали сокращению расходов воды. «Многие жилые дома оснащаются системами greywater systems, позволяющими циклически очищать воду внутри дома, что также экономит потребление воды», – отмечает Линн.

Эффективному использованию воды в немалой мере способствовала и реализация концепции «манхэттенизации» Лас-Вегаса – плана по строительству большого количества высотных кондоминиумов в городе. Вместе с тем ипотечный кризис не позволяет масштабным планам застройщиков воплотиться в жизнь. Строительство ряда кондоминиумов заморожено или вовсе отложено до лучших времен. Наряду с Калифорнией и Флоридой Невада – один из трех штатов, которых последствия ипотечного кризиса коснулись в наибольшей степени.

Голосуем за землю

Городской план землепользования был утвержден департаментом перспективного планирования графства Кларк в августе 2005 г.

Существуют и отдельные планы для каждого типа городской инфраструктуры. Например, генеральный план парков и зон отдыха предусматривает развитие зеленой зоны города до 2020 г. В соответствии с этим документом все парки Невады подразделяются на мини-парки (площадью до 5 акров), квартальные парки (площадью 5–25 акров), районные парки (площадью 26–160 акров), региональные парки (площадью свыше 160 акров) и парки специального назначения (разного размера). Суммарная площадь парков штата составляет 277 акров. Крупнейшими из парков являются Парк заката – Sunset & Eastern, площадь которого составляет 185 акров. В состав парка входят фитнес-центр, поля для гольфа, площадки для волейбола и баскетбола, бассейн, теннисные корты, прогулочная трасса.

В общем случае для определения назначения земельного участка сначала рассматривается прецедент, указывающий на аналогичное успешное использование. Затем выносится заключение о назначении и стоимости земли.

«Все время, в течение которого рассматривается вопрос о назначении земельного участка, население может принимать активное участие в обсуждении этого вопроса, – сказал «Ведомостям» заместитель директора департамента перспективного планирования графства Кларк Род Алисон. – Процесс согласования занимает два месяца и применяется в том числе к частным землевладельцам».

Стадия first open house (первый день открытых дверей) включает в себя знакомство со всеми владельцами земли. В ходе реализации крупного проекта приходится считаться со значительным количеством людей. Доработанный план становится концепцией. Принятие концепции знаменует собой формирование рабочей группы (в ее состав входит 21 человек). Оправдывая свое название, группа проводит четырехчасовые заседания в течение трех дней. Для проведения заседаний вся группа разбивается на подгруппы по семь человек, в каждой из них выбирается свой спикер. Весь первый день группы прорабатывают вопрос о назначении земли. Второй день подгруппы посвящают работе с картами, в результате получается три варианта плана.

Если идеи не проходят, их авторы могут обратиться с апелляцией в городской совет.

От концепции переходят к предварительному проекту, начинается работа с группой технических советников. На этом этапе планируется получение всех согласований. Кстати, в смысле получения согласований в Лас-Вегасе крайне благоприятная ситуация. «С 1997 г. цены на разрешения не поднимались, – свидетельствует Рональд Линн. – При соблюдении основных норм получить разрешения не представляет особого труда. Так, принятая высотность для индивидуальных домов – 7,6 м, а для многоквартирных – 15,2–30,4 м. Особые ограничения накладывает и близость к аэропорту. Строившаяся в 1992 г. башня должна была стать наивысшим зданием – 244 м, 110 этажей. FAA повторно изучила план и сделала заключение, что высота здания должна быть почти в 4 раза меньше – 60 м».

После получения согласований проводится второй день открытых дверей, на котором на суд общественности выносится предварительный план территории. План привязывается к зонированию и к градостроительному кодексу. Весь процесс занимает 10–12 месяцев.

Иногда предложения передаются сразу из городского совета в планировочную комиссию (в ее состав входит 24 члена). Департамент перспективного планирования заседает один раз в месяц, например, по вопросам энергетической комиссии и др. В состав входят представители университета, других властных структур, в том числе местного горсовета. На повестке дня самые разные вопросы. Нередко обсуждаются наиболее эффективные способы решения актуальных для графства проблем. «Например, основной проблемой аэропорта является уровень шума, – отмечает Алисон. – Его надо снизить до уровня 60 децибел и ниже за счет применения более современных материалов».