Переоценили спрос

На вторичном рынке Казани почти нет покупателей. На продажу выставляются квартиры, приобретенные по ипотеке, – с дисконтом до 20%

Застой на вторичном рынке Казани, характерный для всего 2007 года, продолжился и в первой половине 2008 г., говорит гендиректор АН «Валери» Валерий Абсалямов. Риэлторы наблюдают равновесие спроса и предложения – ни то ни другое не растет. «Предложение с прошлого года особо не увеличилось. Спрос тоже. Кто хочет, не может купить квартиру. А кто может, видимо, не хочет», – говорит Зинаида Джамалиева, директор АН «Август». Слова риэлторов подтверждают аналитики. По данным Александра Голубева, начальника отдела оценки «Регионбизнесконсалтинга», рост цен на вторичном рынке с начала года по май составил в среднем около 0,4%. В мае 1 кв. м предлагался в среднем по 42 100 руб., говорит он.

Абсалямов отмечает, что редкие покупатели предпочитают брать квартиры в новостройках: «Вторичка уходит хуже». Хрущевки практически не востребованы, есть небольшой спрос на ленинградки, хотя тоже панельные, но более комфортабельные, чем хрущевки, рассказывает он. Покупателей, по его словам, в основном привлекает малометражное жилье – не из-за потребительских характеристик, а из-за относительной дешевизны.

По информации «Регионбизнесконсалтинга», прирост цены предложения квартир, предлагаемых к продаже в домах «хрущевского» типа, составил в апреле – мае 0,05%, «ленинградского» типа – 1,06%. Сталинки и квартиры улучшенной планировки подешевели соответственно на 0,82% и 1,73%.

По подсчетам Гульнары Тазетдиновой, гендиректора регионального представительства проекта «Дом.ру» в Казани, в 2008 г. продажи на вторичном рынке сократились по сравнению с прошлым годом на 20–30%. «Легко на этом рынке денег уже не заработаешь, – говорит она. – Количество чистых покупок уменьшилось». По ее словам, из-за того что на рынке почти нет покупателей, заявленная цена предложения и реальная цена сделки могут сильно отличаться. Например, квартира выставлена на продажу за 1,5 млн руб., но продавец готов продать ее за 1,3 млн руб., и это не единичные случаи. «Это уже не скидка, это скорее мольба: «купите хоть кто-нибудь!» – говорит Тазетдинова. Продажи, по ее словам, идут лишь у агентств, не боящихся сложных сделок с юридическим сопровождением – всевозможных расселений, альтернативных цепочек и т. п. Тазетдинова считает, что «рынок почти не шевелится, ведь у людей нет денег, а получить ипотеку сейчас уже сложнее, чем год назад».

По подсчетам Абсалямова, сейчас примерно треть покупок на вторичном рынке происходит по ипотеке, тогда как в 2007 г. этот показатель был не меньше 50% от всех сделок. «Но если заемщик смог получить ипотечный кредит, он отдает предпочтение жилью в новостройках, пусть более дорогому, но более ликвидному», – отмечает риэлтор. Ему противоречит Айрат Назиров, начальник отдела кредитования АКБ «БТА-Казань», по информации которого число кредитов, выданных на финансирование долевого строительства, упало по сравнению с 2007 г. примерно в полтора раза. Банкир объясняет это «падением покупательского спроса на недвижимость и политикой банков на повышение качества кредитных портфелей».

Те заемщики, которые взяли ипотечные кредиты, когда банки раздавали их чуть ли не всем желающим, теперь столкнулись с проблемой выплаты долгов, отмечают риэлторы. «Проблемы с выплатой ежемесячных платежей могут возникать у людей, получивших ипотечные кредиты в начале 2007 г., – говорит Константин Исаенков, гендиректор компании «Финэксперт» в Казани, – тогда некоторые банки выдавали кредиты без первоначального взноса, заемщикам с неподтвержденным доходом». Джамалиева говорит, что в их агентстве все больше заявок на срочную продажу квартир, находящихся в банковском залоге. По ее словам, такие заявки поступают от заемщиков, которые больше не в состоянии платить проценты по кредиту. «Квартира может продаваться со скидкой до 20%, ведь у таких клиентов нет возможности ждать», – говорит Джамалиева.

Директор АН «Домус» Айрат Хабибуллин подтверждает зарождающуюся тенденцию: «У нас с начала года было несколько заявок на реализацию объектов, находящихся в банковском залоге. Чаще речь идет не о переуступках ипотечного долга, а именно о продаже квартиры, чтобы вернуть деньги банку». По словам Хабибуллина, такие сделки в Казани проводились и раньше, но они были «не так заметны», ведь «объект уходил довольно быстро». Сейчас, ввиду низкой платежеспособности, такие квартиры, как и любые другие, зависают надолго, что вынуждает заемщиков соглашаться на дисконт, объясняет Хабибуллин.