Точка зрения: Борьба за покупателей
Строительные компании Новосибирска сейчас переживают не лучшие времена. Впервые за много лет компаниям приходится активно бороться за покупателей, в том числе путем снижения цен на строящееся жилье
Низкие темпы роста цен, затоваривание первичного рынка недвижимости были подготовлены бурным ростом в недалеком прошлом. Ситуация складывалась динамично: многие строительные компании ежемесячно повышали цены, покупатели расхватывали квартиры как горячие пирожки. Некоторые компании даже приостанавливали продажи, так как не нуждались в финансах, и придерживали квартиры в ожидании еще более высоких цен. За полтора года (2006 г. и первая половина 2007 г.) цены на вторичном и первичном рынках жилья заметно выросли (на 70–90% по разным сегментам).
Однако осенью 2007 г. тенденция начала меняться: объемы продаж пошли вниз, и рынок из фазы «время продавца» перешел в фазу «время покупателя». Весной 2008 г. ситуация продолжала ухудшаться, строители начали испытывать недостаток финансирования как со стороны покупателей, так и со стороны банков, которые подняли кредитные ставки, ужесточили условия предоставления кредитов. Свою роль сыграла и возросшая конкуренция между застройщиками, которые стали строить больше, в том числе за счет комплексного освоения новых строительных площадок. Сейчас они вынуждены идти на беспрецедентные для новосибирского рынка недвижимости меры – например, стимулировать продажи за счет рекламных акций и скидок.
Можно ли ситуацию, которая сейчас сложилась в Новосибирске, назвать критической? На мой взгляд, это вопрос из области терминологии: подобный «кризис» рынок переживает с удивительной регулярностью: например, в 2005 г., после периода бурного роста цен в 2004 г., на рынке также наблюдалось затишье. Когда наступает период ажиотажного спроса, и девелоперам, и риэлторам работается легче. Когда этот период заканчивается, перестроиться довольно сложно.
Поэтому более логично называть текущее состояние рынка не кризисом, а обычным периодом низкого спроса на рынке, ведь речь идет об обычной смене циклов на рынке недвижимости, где взлеты и падения сменяют друг друга.
Насколько резким будет прогнозируемый рост цен осенью 2008 г., сказать трудно – мы ожидаем, что за весь 2008 год рост будет на уровне 15–20%. На повышение цен может сыграть появление более мягких ипотечных программ, рост доходов населения, рост цен на нефть. На снижение цен работает рост конкуренции на первичном рынке жилья. А вот такой фактор, как высокая инфляция, играет неоднозначную роль: с одной стороны, чем больше денег приходится тратить семьям на товары повседневного спроса, тем меньше средств остается на покупку квартиры. С другой стороны, инфляция порождает эффект «бегства от денег», желания вложить финансы в активы, которые не обесцениваются, – в том числе в недвижимость.