На асфальте: Малоэтажные перспективы

Почти треть жилых малоэтажных объектов в Пермском крае расположена в его столице, отмечает Эльвира Епишина, доцент ПГУ. Это, по ее словам, обусловлено тем, что примерно 75% пермяков рассматривают индивидуальный дом не как загородное жилье, а как альтернативу квартире в многоквартирном доме. Поэтому пермские аналитики предпочитают использовать термин «малоэтажное», а не «коттеджное» строительство. «В регионе строятся и коттеджи, и таунхаусы», – перечисляет Епишина.

Епишина делит рынок индивидуального загородного домостроения на дачи (примерно 10% в структуре сегмента), коттеджи в организованных поселках (около 26%), таунхаусы (3,4%) и коттеджи в неорганизованных поселках (60,5%). Несмотря на то что последние пока преобладают, структура предложения динамично меняется. Если в 2005 г. в городе и под ним насчитывалось семь готовых и строящихся организованных поселков (коттеджей и таунхаусов), в 2006 г. было заявлено 20 проектов, то в 2007 г. их число увеличилось до полусотни, а к середине 2008 г. приблизилось к 70, подсчитал аналитический отдел компании «Камская долина».

Девелоперы пока предпочитают обустраивать 30–50-километровую зону от города. Почти 44% загородного предложения, говорит Наталья Логунова, аналитик «Камской долины», приходится на Пермский район. Много объектов в Добрянском районе, есть отдельные проекты в Краснокамском и Кунгурском. По данным Логуновой, имеющееся предложение распределилось следующим образом: 77,5% – коттеджные поселки, 16,7% – таунхаусы, остальное – прочие домовладения. Готовых объектов не более 15%, строится больше 50%, остальное – заявления девелоперов.

То, что малоэтажное строительство для Перми – перспективная отрасль, «Ведомостям» рассказали все опрошенные местные застройщики и риэлторы. Однако признались, что его активное развитие тормозят, во-первых, проблемы с доступными по цене участками и стройматериалами, во-вторых, сложности с инфраструктурой – вернее, ее отсутствие.

Андрей Ярославцев, гендиректор компании MVM, который сам жил в загородном поселке, считает, что и в ближайшее время наибольшим спросом будут пользоваться малоэтажные дома в черте Перми – в Курье (Орджоникидзевский р-н), на Железнодорожном (Кировский р-н), в Заозерье (Мотовилихинский р-н). «Но эти дома получаются дорогими и не найдут массового потребителя. Тем более что в большинстве случаев они строятся из кирпича – это далеко не самый дешевый конструктив», – отмечает он. Даже дачи становятся больше по площади и строятся из более дорогих, чем раньше, материалов, добавляет Епишина.

Ярославцев скептически относится к элитным загородным поселкам, строящимся в Полазне и Югокамске. «Они расположены примерно в 40 км от Перми, и путь в город в час пик может занять 2 часа. Для дороги на работу чересчур много времени, а если рассматривать их как загородные дома, то цена в 1 млн евро за такую недвижимость – это слишком», – объясняет он.

Сейчас стоимость загородного девелопмента велика в основном из-за высокой стоимости земли, большая часть которой не готова к строительству, объясняет Регина Давлетшина, директор по консалтингу корпорации «Перспектива». «Существующие коммунальные мощности физически не могут обслужить строящиеся поселки. Поэтому прокладка газа, водопровода, строительство электростанций ложится на плечи девелоперов», – отмечает аналитик.

В результате имеющееся малоэтажное предложение, даже в удаленных районах, дорого для потребителя. По данным Логуновой, в мае цена 1 кв. м элитного коттеджа превышала 45 000 руб., в бизнес-классе равнялась 30 000–45 000 руб., в сегменте «эконом» – 22 000–30 000 руб. Средняя стоимость сотки, по информации «Метросферы», в этот период составила 78 430 руб.: самые дорогие участки располагаются в черте города и прилегающих к нему районах (в среднем по 143 470 руб. за сотку), дешевле всего обойдется покупателям земля в отдаленных районах – 32 100 руб. за сотку. С конца 2006 г. по апрель 2008 г. земля подорожала в среднем на 160%, отмечают в «Камской долине».

«Разница в уровнях цен на землю объясняется в основном удаленностью участков от города и окружающей инфраструктурой», – объясняют аналитики «Метросферы». Они приводят пример: минимальная цена предложения составила 2000 руб. за сотку (продавался участок площадью 30 соток в удаленной от города д. Журавли). Максимальная цена – 687 500 руб. за сотку – в пос. Верхняя Курья (Курья расположена в Орджоникидзевском районе Перми).

Если приводить в пример домовладения, то в мае 2008 г. минимальная цена – всего 2000 руб. – была предложена за дом общей площадью 50 кв. м в д. Антипино Сивинского района (170 км от Перми). Дом в хорошем состоянии, колодец во дворе, электричество проведено. А максимальную цену – 320 000 руб. – запрашивали за коттедж общей площадью 125 кв. м в Свердловском районе. Дом оформлен в стиле хайтек и продавался с мебелью.

В черте города сложно развивать малоэтажное строительство, поскольку стоимость земли слишком высока – от 250 000 до 500 000 руб. и выше, говорит Алексей Ананьев, коммерческий директор АН «Респект». Поэтому, признает он, дома получаются слишком дорогими. Пермская администрация как вариант для девелоперов предлагает заниматься комплексной застройкой малоэтажными домами целых микрорайонов. Городской властью разработан «План продажи земельных участков г. Перми на 2008 г. в разрезе видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства». Например, в Ново-Бродовском районе под комплексную застройку малоэтажными домами предлагается 29 500 кв. м, а всего под индивидуальную жилую застройку выделяется почти 450 000 кв. м.

Выступая на конференции, посвященной потенциалу малоэтажного строительства Перми в мае 2008 г., Александр Черепанов, советник главы местной администрации, рассказал, что городская власть не хочет отдавать участки частным лицам, а делает упор на комплексное освоение их крупным проверенным застройщиком. Администрацию можно понять – любое новое поселение надо обеспечивать соответствующей социальной инфраструктурой, а «строительство новых школ ложится нагрузкой на бюджет», признался чиновник.

Комплексная застройка имеет свои сложности, размышляет Ананьев. «У покупателей индивидуальные требования к домам, типовой проект всех вряд ли устроит», – объясняет он. Пока что девелоперы предпочитают строить небольшие поселки. Андрей Гладиков, гендиректор «Камской долины», рассказал «Ведомостям»: «В 2007 г. из сданного нами объема 5% приходилось на долю малоэтажек, мы хотим довести этот показатель до 50%». Гладиков считает такой вид застройки выгодным: «Согласований меньше, нет вневедомственной экспертизы и нет сопровождения госархстройнадзора, т. е. лишних закорючек чиновников. Экономится время от полугода и больше».

«В городах, где живет менее 50 000 человек, не нужно строить высотки – их содержать надо, обслуживать и т. д., – размышляет девелопер. – К тому же малоэтажка должна быть намного дешевле по себестоимости. Мы пока до этого не дошли, потому что применяем традиционные материалы (кирпич и железобетон), но постепенно перейдем на легкие и более дешевые материалы». О необходимости использования таких стройматериалов, а также о переходе на массовую застройку для удешевления себестоимости загородной недвижимости говорят и другие игроки рынка.

«Можно уменьшить стоимость жилья, если строить комплексы по 1000 домов и больше. Кроме того, необходимо искать новые конструктивные решения, например применять технологии каркасного домостроения. Раньше относительно недорогими были газобетон и пенобетон, но они уже выросли в цене», – отмечает Давлетшина.

«Сейчас в Перми существует большой спрос на дома, которые по стоимости равны 3-комнатной квартире в городе. Но такие дома либо некачественны, либо расположены далеко от Перми, – говорит Андрей Ярославцев. – Сэндвич-панели могут стать выходом из этой ситуации». Анатолий Маховиков, замглавы администрации города, говорит, что девелоперы уже пытаются строить относительно экономичное малоэтажное жилье.