На асфальте: Рядом со стройкой

Сейчас на месте будущего «русского Лас-Вегаса» нет практически ничего, кроме природных красот, – ни нормальных дорог, ни инженерных сетей и т. п. По скромным подсчетам краевых властей, только на создание инфраструктуры первой очереди понадобится 0,5 млрд руб. На презентации «Азов (организация признана террористической и запрещена в РФ)-сити» 30 мая было объявлено, что первые аукционы по площадкам должны пройти в июле текущего года. А к лету следующего, 2009 г., как ожидают краснодарские власти, казино и развлекательные центры будут принимать первых игроков. Впечатления потенциальных инвесторов, присутствовавших на презентации, можно охарактеризовать как сдержанные. Однако, как сообщила пресс-секретарь регионального департамента инвестиций и проектного сопровождения Татьяна Маркова, сразу же после презентации администрация Краснодарского края подписала соглашение о стратегическом партнерстве в развитии «Азов-сити» с крупнейшим оператором игорного бизнеса Европы – «Казино-Австрия». До этого только австрийская A.S.A.T.I. объявила об участии в проекте. Как заявил ее гендиректор Алекс Коган, примерно за $100 млн они намерены построить 100 000 кв. м помещений для игорных заведений, которые «любой бизнесмен сможет взять в аренду или выкупить в собственность».

По итогам I квартала 2008 г. регион отчитался о 679 000 кв. м введенных новостроек. Правда, как зафиксировал Краснодарстат, подавляющее большинство нового жилья – дома, построенные населением за счет собственных или заемных средств. Пропорции таковы: «индивидуальные» 620 000 кв. м из 1,17 млн кв. м прошлого года и 528 500 кв. м из 679 000 кв. м нынешнего. В самом Краснодаре, особенно в его центре, все еще преобладает малоэтажная застройка. К концу текущего года по заданию губернатора жители Кубани и девелоперы должны обеспечить ввод 4 млн кв. м разнообразного жилья. Согласно краевой целевой программе «Жилище» ежегодный ввод должен возрастать более чем на 20%. К 2020 г. поставлена стратегическая задача – выйти на 9,2 млн кв. м в год.

Проекты и прожекты

В конце мая в Краснодаре прошел форум по недвижимости «Перспективы девелопмента и инвестиций», организованный по инициативе московского правительства, а также презентация краснодарской части игорной зоны «Азов-сити» – это уже местная инициатива. Впечатление от обоих мероприятий – желание властей осуществить глобальные перемены в регионе пока превышает возможности это сделать. Хотя процесс идет.

Более 1000 га – примерная площадь одной из четырех будущих игорных площадок России, которая расположится на границе Краснодарского края и Ростовской области. 100 га из них «на своей половине» краснодарские власти выделили как зону «первоочередного освоения». Ожидается, что поток туристов будет возрастать чуть ли не в геометрической прогрессии и окупит все затраты от вложений. По прикидкам властей, новый курорт будет посещать как минимум 6,5 млн человек ежегодно.

Однако буквально через три дня, на шестом ежегодном саммите Адама Смита, директор ГУП «Агентство экономического развития Краснодарского края» Ольга Андреева заявила, что процедура отбора заявок на конкурс начнется уже в июне. На сайте регионального департамента инвестиций и проектного сопровождения появилось объявление о том, что с 10 июня принимаются заявки. Итоги, как рассказала Маркова, будут подведены в середине июля.

В самом Краснодаре развернулось активное строительство – множатся проекты жилой застройки в сотни тысяч квадратных метров. Как заметил в своем выступлении Александр Яровой, первый заместитель гендиректора Центрального института типового проектирования и градостроительства им. Косицкого, в Краснодаре возможно превышение федеральных нормативов по застройке даже в 2 раза – инвесторам «идут навстречу». «Краснодар растет и вверх, и вширь, и вглубь», – заявил на форуме Игорь Мазурок, заместитель руководителя департамента по архитектуре и градостроительству.

1250 га – зона реконструкции исторического центра Краснодара. Проект «Краснодару – столичный облик» стоит, по предварительным подсчетам, более 600 млрд руб. Городская и краевая власти отчитались в том, что уже вложили в его реализацию 7 млрд руб. Планируемый ввод жилья – 4,5 млн кв. м (это вдвое больше, чем сейчас), а также 1 млн кв. м офисов.

В результате, как заявил Александр Кузнецов, директор местного департамента архитектуры и градостроительства, через 10 лет Краснодар станет абсолютно новым современным городом, в основном застроенным высотными домами. Ранее в интервью «Вестнику торгово-промышленной палаты Краснодарского края» он заявлял, что в недалеком будущем «центр города не будет иметь частного сектора». Его заместитель Игорь Мазурок говорит, что задача реконструкции центра – создать необходимую оболочку для бизнеса, жилья, туризма и т. д. Здесь будет построено 168 крупных объектов – гостиницы, торговые центры и офисы. Потребность в последних, по словам Кузнецова, «просто катастрофическая». Пока что краснодарцы решают проблему, размещая кабинеты на первых этажах жилых домов. Рост арендных ставок на офисы класса В – более 30% в год, офисов класса А в городе пока что нет.

Сколько съест город

«Город легко съест 8 млн кв. м – вся Кубань покупает здесь жилье», – полон оптимизма главный архитектор. Но местная недвижимость востребована не только аборигенами: по словам Кузнецова, две трети покупателей новостроек – приезжие из других регионов, в основном с Урала, из Сибири и Москвы. Цена 1 кв. м в Краснодаре варьируется от 35 000 до 70 000 руб., в конце I квартала 2008 г. она составляла в среднем 52 000 руб. (данные Red Consulting), за 2007 г. недвижимость на первичном рынке подорожала более чем на треть.

Фатима Чамокова, директор Red Consulting, говорит, что 70% краснодарских новостроек распродается на этапе строительства. В основном в городе, по ее данным, строится жилье бизнес- и так называемого среднего класса (совокупно 80%). Средний класс – это уже не «эконом», но еще не «бизнес». Чистого «эконома» среди краснодарских новостроек – 18%. К нему Чамокова относит блочное и панельное жилье на окраинах – «все, что появляется, очень быстро вымывается с рынка». Подавляющее большинство предложения (83%) – монолитно-кирпичные дома. В Краснодаре появились даже таунхаусы (в жилом комплексе «Александровский сад»).

В Краснодаре строительные лицензии есть более чем у 200 компаний, но реально работает на рынке около 30. По данным местного департамента строительства, почти 70% от всех сданных в 2007 г. новостроек обеспечили восемь компаний: «Девелопмент-Юг», «Кубанькапстрой», «Впик», «ОБД-инвест», «Нефтестройиндустрия-Юг», «Раско», «Пересвет-Регион-Кубань» и «Таурас-96». По оценке Чамоковой, сейчас лидер рынка – «Девелопмент-Юг» (30% товарного запаса на первичном рынке), затем идут «Стройинтернейшнл» и «Нефтестройиндустрия». Аналитик пока не учитывает федеральные компании – их объекты еще в процессе строительства. Например, «Кубаньинвест» («дочка» московской «Авгур Эстейт») строит жилой район «Солнечный» (0,6 млн кв. м), «Снегири Девелопмент» возводит Fort Karasun (жилая площадь – 65 570 кв. м) и др.

Станицу – вон из столицы

Администрация утвердила новый образ для Краснодара – казачья станица должна превратиться в город со средиземноморским архитектурным стилем. Не исключено, что измененный облик будет уже у Екатеринодара – как сообщил Кузнецов, сейчас всерьез рассматривается возможность проведения референдума о возвращении городу исторического названия. В этом году ему исполняется 215 лет. «Краснодар – начинающий миллионник», – заявил главный архитектор города. Согласно официальной статистике здесь проживает 0,8 млн человек, но «фактически их больше миллиона», утверждает чиновник. Население прибывает как естественным путем – в прошлом году рождаемость впервые за долгое время превысила смертность, – так и благодаря мигрантам. Кузнецов с гордостью свидетельствовал: по числу автомобилей Краснодар занимает 3-е место в России, а по числу автомобилей экстра-класса – 1-е.

Администрация города уже подписала полсотни инвестконтрактов на реконструкцию центральных кварталов. Разделить желание властей придать столице Кубани новый облик заявили «Ренова-Стройгрупп», «Пересвет-Регион-Кубань», «ОБД-Инвест» и др. Еще несколько десятков кварталов пока ждут инвесторов.

О своем опыте работы на площадке рассказал на форуме по недвижимости замгендиректора «Пересвет-Регион-Кубань» Николай Петриков. Компания подписала соглашение о реконструкции восьми кварталов. Они включены в состав пилотного проекта. Инвестор и власти, что называется, смотрят в одну сторону – по словам Петрикова, у столичного центра не должно быть «сельского вида». Участие в реконструкции – проект национального масштаба, говорит он, поэтому в основном компания получает вместо административных проблем административную поддержку. Мешают работать проблемы системного характера – с инфраструктурой, неподготовленностью площадки, нежеланием людей переезжать.

Работу над проектом «Пересвет-Регион-Кубань» начала в апреле 2006 г. Сейчас построено два дома – специально под отселение, еще две новостройки проходят госэкспертизу. «Специальные» дома для отселенцев в городе пока что строит только «Пересвет», остальные застройщики предпочитают покупать квартиры для этих целей на вторичном рынке.

Сергей Радченко рассказал, что муниципалитет только ведет разъяснительную работу с гражданами, а все хлопоты по их отселению ложатся на плечи частных инвесторов.

Кубанцы тяжело снимаются с насиженных мест, признал Петриков. Примерно пятая часть жителей отказывается идти на какой бы то ни было контакт и не хочет уезжать, найти информацию о реальных собственниках домов чрезвычайно трудно – «в плане их учета царит полная неразбериха». Помимо частных собственников «Пересвету» придется иметь дело с нанимателями муниципальных квартир. Еще одна головная боль – незаконные пристройки. Петриков оценил их долю в 70%: «Один раз кухню к памятнику архитектуры пристроили». С последними тоже хлопотно – их в Краснодаре больше, чем в Москве и Санкт-Петербурге, вместе взятых, приходится осторожничать.