Александр Сенаторов: «Сегодня говорить о деньгах – занятие неблагодарное», - Александр Сенаторов, председатель совета директоров ГК МИАН

В прошлом году Федеральная налоговая служба (ФНС) обвинила компанию МИАН в создании серых схем при продаже квартир и уходе от налогов. А весной этого года по иску одного из кредиторов начали банкротить ЗАО «МИАН», осуществлявшее до недавнего времени функции управляющей компании. Основной владелец группы МИАН Александр Сенаторов отошел от оперативного управления бизнесом еще в 2004 г., а к тому времени, когда у компании начались проблемы с ФНС, собирался отправиться в США на несколько месяцев. Пришлось остаться в России и заняться кризисным менеджментом. Сейчас Сенаторов утверждает, что история с налоговыми претензиями только мобилизовала компанию. В интервью «Ведомостям» он рассказал, на чем основана его уверенность и как МИАН собирается удерживаться на плаву дальше.

– Как вы прокомментируете конфликт МИАН с налоговыми органами?

– ЗАО «МИАН» реализовывало принадлежащие другим лицам квартиры за комиссию в 3%. При этом налоговые органы насчитали НДС со всей выручки от реализации квартир, принадлежащих третьим лицам, среди которых, например, «Интеко», «СУ-155», «Ингеоком». То есть нас заставили платить налог за третьих лиц – это вообще нонсенс! Суд не счел наши аргументы убедительными. Но нашу судебную систему не будем обсуждать.

– Не хотите?

– Не будем. Зачем? Все претензии налоговиков отражены в судебных решениях. Мы с ними не согласны, но мы выполняем эти решения. Мы были вынуждены заплатить более 600 млн руб. основной суммы. Если бы не началась процедура банкротства ЗАО «МИАН», заплатили бы оставшиеся пени и штрафы (около 400 млн руб.). Кстати, сумма претензий в разы превышает стоимость компании в 2002–2003 гг. Отдельная тема судебного разбирательства – это размер штрафа, который для нас составил 40%. Есть определенные правила, когда применяется повышенная ставка штрафа – не 20% обычных, а 40%. Мы считаем, что к нам она была применена несправедливо, и судимся по этому эпизоду отдельно. По нему только будет слушание.

– Налоговики посчитали, что компания скрывала выручку, используя вексельные схемы. Расскажите подробнее про эту схему.

– Не надо делать из меня популяризатора каких-то схем. Вексельная схема – это использование векселей вместо денежных переводов, и такой расчет абсолютно законен.

– А сейчас как компания продает квартиры?

– По агентским договорам с застройщиками. Два раза на одни и те же грабли не наступаем: вексельная схема не используется.

– ФНС в своем иске указывала, что компания выдавала наличные средства физическим лицам без указания этих фактов в бухгалтерской отчетности.

– Я видел протоколы опроса физических лиц, хотя в иске к нам почему-то пишут «протоколы допроса». У кого-то спрашивают: «Вы получали деньги?», ответ: «А я не помню». Делается вывод, что он не получил денег. Кто-то менял одну квартиру на другую. С точки зрения перерасчета клиенту возвращались деньги за одну квартиру и тут же принимались за другую. То есть физически никто деньги из кассы не выдавал.

– Как повлияла история с налоговыми претензиями на ваш бизнес?

– История с налоговиками не повлияла, а история с прессой повлияла однозначно негативно. Некоторые банки, не разобравшись в ситуации, начали нервничать; несколько клиентов агентства недвижимости расторгли договоры. Мы создаем 1000 рабочих мест в год, это работа огромного коллектива людей – наших сотрудников, хедхантеров. Люди, которые были готовы прийти к нам, по словам хедхантеров, теперь предпочитают подождать. Конечно, создает негатив информация, что МИАН закрывается.

– Правда ли, что ЗАО «МИАН» выведено из состава группы?

– ЗАО «МИАН» являлось головной компанией группы в 2006 г. Когда арестовали ее счета, она не могла осуществлять свою деятельность. Что значит «выведена из состава группы»? Мы никуда ее не выбросили. У компании остались те же учредители, имущество. Сейчас компания находится в процедуре банкротства, это единственное из возможных решений. Функции управляющей компании переданы другой компании – ЗАО «Управляющая компания МИАН».

– Какие активы есть у ЗАО «МИАН»?

– Какая-то недвижимость, автомобили и др., стоимость этих активов зафиксирована – это порядка 3 млрд руб., что примерно совпадает с требованиями кредиторов. Если компанию обанкротят, то имущество будет распродано и распределено между теми, кто его требует.

– Кто основные кредиторы? Есть ли среди них компании, аффилированные с другими компаниями группы?

– Всего восемь кредиторов и ФНС. Среди кредиторов есть и ЗАО «Корпорация МИАН», которое предъявило требования на сумму 348 млн руб. У ЗАО «МИАН», которое управляло холдингом до 2007 г., есть обязательства перед ним. Это наша единственная возможность получить с нашей же компании деньги – законный, понятный, полностью определенный путь.

– Как одному из кредиторов – компании «Новый город» удалось получить заем под 0,2% годовых?

– Этот вопрос оставлю без комментариев.

– Что представляет собой компания «Гианея», инициировавшая процедуру банкротства?

– Изначально процедуру инициировала инспекция ФНС № 45 по Москве. После выплаты недоимки ее приостановили. «Гианея» – некая компания, которая скупила долг на 1,5 млн руб. и через суд добилась признания этого долга.

– Знаете, кто за ней стоит?

– Нет, а зачем? Они скупили долг, видимо, для того, чтобы сделать некоторый бизнес.

– Сумма долга ведь небольшая.

– У каждого свои масштабы.

– У вас есть предположения, с чьей подачи инициировалась налоговая проверка? Такие громкие мероприятия просто так, наверное, не начинаются.

– Не ко мне вопрос. Я глубоко знаю эту историю, скажу так: некоторое стечение обстоятельств.

– А аналогии не проводите между своей компанией и ЮКОСом?

– Знаете, у меня мания величия слабо развита. (Смеется.)

– МИАН неоднократно признавало, что в компании идут проверки по последующим налоговым периодам. Есть ли итоги?

– Проверки за 2004–2006 гг. закончены. По аналогичным схемам предъявили претензии примерно на 100 млн руб. месяц назад к ЗАО «МИАН».

– Будете судиться?

– Думаем. У нас сейчас сложная юридическая ситуация: мы собирались судиться, но ЗАО «МИАН» в процедуре банкротства. Соответственно, должен подавать документы временный управляющий.

– В начале июля ВАС отказал в передаче дела в президиум ВАС. Собираетесь ли вы пытаться дальше добиваться удовлетворения своей жалобы? Например, через Конституционный суд.

– Есть такие возможности, мы думаем над ними. Для того чтобы что-то сделать, нужно оценить ресурсы и возможности. Есть определенные риски, ведь у самой хорошей, блестящей, великолепной идеи всегда есть минусы. Так же, как и в самом мерзком и гадостном деле всегда есть плюсы. Их надо уметь найти.

– Как, по вашему мнению, отразится эта ситуация на рынке в целом?

– Надеюсь, что это послужит сигналом к формированию более цивилизованного рынка. Сегодня он по-прежнему непрозрачный. Есть много проблем, в том числе и косвенно связанных с риэлторским бизнесом, например проблема налогообложения физических лиц, когда в договоре купли-продажи указывается сумма менее 1 млн руб. Мы своим клиентам искренне рекомендуем оформлять сделки по полной стоимости. Кто-то прислушивается, кто-то – нет. Позиция компании жесткая. Мы рекомендуем, а дальше – дело вашего выбора. И у каждого сотрудника записано в его инструкции, что он обязан эту позицию до клиента донести.

– 9 сентября могут предъявить к оферте весь выпуск облигаций, и вам придется заплатить 2 млрд руб. Вы готовы в этому?

– Да.

– То есть катастрофой это для вас не станет?

– Мне очень трудно представить события, которые будут для меня катастрофой. Вообще, в сегодняшнем рынке говорить о деньгах – занятие неблагодарное. Есть более интересное мероприятие – не говорить о деньгах, а делать их.

– Как делать деньги в условиях финансового кризиса?

– Непросто. Удорожание рынка финансирования – объективная тенденция. Я думаю, ставка фондирования вырастет процента на 2–4.

– Как кризис повлиял конкретно на деятельность вашей компании?

– Пока никак. Протекание финансового кризиса до последнего времени было не так заметно. Вот сейчас добавилась еще пара негативных факторов: обострение отношений вокруг Южной Осетии и история с «Мечелом». Это может осложнить ситуацию на рынке заимствований.

– Из каких средств вы финансируете свои проекты?

– Из собственных, заемных и привлекаем партнеров в проекты. Мы всегда что-то покупаем и продаем, как и любая компания. У нас есть план площадок, каких-то намеченных объектов, которые мы, в принципе, за какие-то деньги готовы продать.

– Рентабельность девелоперского/строительного бизнеса падает?

– Сейчас о чем-то говорить рано. Но с точки зрения общих подходов в любой компании есть затраты на обслуживание долга, соответственно, при росте ставок эти затраты вырастут. Это приведет к снижению рентабельности бизнеса, и не только девелоперского.

– Какая рентабельность сегодня у девелоперов?

– У каждого своя доходность.

– А у вас?

– Высокая. (Улыбается.)

– Вам не поступают предложения о продаже бизнеса?

– Вот поступили недавно предложения от компаний Doki и «Агент 002» продать риэлторский бизнес за $1 млн. Мы бы, наверное, с удовольствием им продали, если бы они договорились, кто из них все-таки покупает. (Смеется.)

– А серьезные предложения?

– Нет. Серьезные компании читают газеты и все понимают, а несерьезные направляют коммерческие предложения по электронной почте с грамматическими ошибками.

– Почему часть команды покинула МИАН?

– Прошлым летом я собирался на несколько месяцев улететь в Америку, но из-за налоговых претензий пришлось вернуться к оперативной деятельности. Я начал разбираться, организовывать, задавать много вопросов. Оказалось, слишком много функций и полномочий я доверил наемному менеджменту. СМИ написали: мол, у МИАН плохи дела, крысы бегут с корабля. А дела, наоборот, только начали налаживаться.

– Вы вернулись в бизнес после значительного перерыва. Насколько было тяжело вникать во все процессы заново?

– Вообще, трудно было входить. Многие мои партнеры, товарищи говорили, что бизнесменов, которые смогли вернуться в бизнес после продолжительного отдыха, очень мало. Я должен был создать что-то позитивное – определить направление развития бизнеса, конкретные действия. Потому что, пока ты смотришь назад, все бегут вперед. Ты повернулся – и ты уже отстающий. Нужно поставить цели, задачи, амбициозные планы и реализовывать их сейчас. За год компания сделала настолько большое продвижение вперед, что даже трудно представить.

– Получается, что вся эта история мобилизовала компанию?

– Да, и меня в особенности. За это и расплачиваюсь – своим временем, энергией. С другой стороны, сейчас есть амбициозные планы, интересная команда, азарт, драйв.

– Группа сейчас активно выходит в регионы. Что предусматривает эта стратегия?

– Мы делаем из МИАН федеральное агентство № 1. На эту задачу брошены довольно значительные силы – и финансовые, и трудовые ресурсы. Думаю, у нас здесь последователей долгое время не будет за счет нашего существенного временного преимущества, в котором нам уступили другие компании. Мы имеем компетенцию и опыт, который позволит создать конкурентоспособный и рентабельный бизнес по всей России.

– Вы будете заниматься девелоперскими проектами в каждом городе, где есть риэлторское отделение?

– Нет, это не связанные вещи. В тех городах, где у нас девелоперский бизнес, у нас будет дочерняя компания – отделение Агентства недвижимости МИАН. И эти же агентства становятся нашими щупальцами, исполнителями наших поручений по девелоперской деятельности.

– Какие перспективы развития риэлторского бизнеса для вашей компании?

– Есть целый план создания федерального агентства недвижимости МИАН. Планируем, что к концу 2009 г. доля МИАН на риэлторских рынках городов присутствия достигнет 5%. К 2013 г. отделения компании будут работать во всех регионах России, а доля МИАН на российском риэлторском рынке превысит 10%.

– Какая стратегия выхода? Вы покупаете местных игроков или создаете подразделения с нуля?

– Мы создаем полноценное собственное отделение, подбираем людей, обучаем их. Покупаем или арендуем офисы, оснащаем их всем необходимым, внедряем новые технологии с нуля.

– Сколько группа собирается инвестировать в эту программу?

– Порядка $100 млн. Бюджет на каждый город – это ремонт, обучение и т. п. – около $0,5 млн на одну точку.

– Какая часть приходится на риэлторский и на девелоперский бизнес?

– На риэлторский бизнес приходится 10% нашей выручки, остальное формирует девелоперское направление.

– Насколько доходен риэлторский бизнес?

– Доходность невысокая – 10–20%. Выручка от наших комиссионных [от риэлторского, консалтингового и юридического направлений бизнеса] – это порядка $100 млн.

– Оборот компании в 2007 г. мало отличался от 2005 г. – около $500 млн. С чем это связано?

– В какой-то момент мы наращивали активы. То есть перестали продавать – когда стоимость жилья дорожает быстрее банковской ставки, продавать нецелесообразно. Вроде бы оборот сохранился, но с точки зрения капитализации группа существенно увеличила свой статус.

– Во сколько бы вы оценили МИАН сегодня?

– Мне бы не хотелось комментировать.

– Три года назад вы говорили, что участвовали в разных городских конкурсах, но ни один не выиграли. Участвовали в других?

– С тех пор – нет. Предпочитаем покупать на вторичном рынке: цены те же, при этом более качественные документы.

– Почему жилье в Москве все время дорожает?

– В Москве строится недостаточно для такого города и такого количества населения качественного жилья. Кроме того, город много жилья отдает под социальные нужны. Чтобы дать квартиру самым низкообеспеченным семьям, московскому правительству приходится находить возможности строить жилья в два раза больше, чем это нужно, вместо того чтобы направить эти деньги на строительство дорог, создание инфраструктуры, на создание и более равномерное распределение этих благ. Такая социальная политика.

С чего начиналось МИАН

В 1995 г. Сенаторов решил уйти из банковского бизнеса и открыть «Московское инвестиционное агентство недвижимости» (МИАН) вместе с Игорем Разлуцким, у которого уже была риэлторская компания. «У обоих была одинаковая ситуация: каждый делил бизнес на троих. Мы решили, что нам нужно создать бизнес, где будут два партнера, это гораздо выгоднее», – рассказывал Сенаторов «Ведомостям» три года назад. Стартовый оборотный капитал составил $2 млн - это были собственные средства учредителей.

В 1997 г. МИАН провело первую сделку с правительством Москвы примерно на $4 млн – выкупило оптом квартиры в Южном Бутове. Тогда же компания начала специализироваться на работе с новостройками. А в 2001 г. партнеры разделили бизнес: Разлуцкому досталась строительная компания «Комстрин», а Сенаторов стал основным владельцем МИАН.