Дачи за большие деньги

Пока девелоперы держатся на плаву, «громких провалов не произошло», комментирует Роман Большаков, коммерческий директор Urban Group.

Сложности с получением проектного кредитования застройщиков не остановят, уверен Антон Маталыгин, замгендиректора «НЛК домостроение»: «Повышение процентных ставок повлияет на цену готовых объектов незначительно», – считает он.

Почему не продаются

Причиной затруднений с продажами за городом, по мнению Татьяны Алексеевой, руководителя отдела исследований Vesco Consulting, служат не проблемы с финансированием, а неудачные концепции и маркетинговые просчеты. А также усиление конкуренции – между девелоперами и проектами. По оценке Vesco Consulting, ежеквартально в свет выходят 25–30 новых коттеджных поселков – это значительно больше, чем год назад. И их число увеличивается. «Дефицита загородной земли ни сейчас, ни в ближайшем будущем не ожидается», – соглашается Маталыгин. По его подсчетам, на расстоянии 50 км от Москвы можно получить 300 000 участков по 10 соток.

Объем рынка коттеджных поселков в irn.ru оценивают в 8,1 млн кв. м, или $33,3 млрд (в 2007 г. он оценивался в $18 млн, в 2006 г. – в $8,515 млн). По оценке Villagio Estate, сейчас в активной продаже находятся 327 организованных поселков; по данным irn.ru – 263 поселка.

«Предложение на первичном рынке растет за счет того, что объекты медленнее продаются», – говорит Татьяна Калюжнова, аналитик «Индикаторов рынка недвижимости». На загородной конференции «Ведомостей» ее участники признавали, что жирок у девелоперов есть и затягивание сроков экспозиции не критично. Но года через три, предположил управляющий партнер «Миэль – загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, можно ожидать массовых претензий потребителей к застройщикам из-за затягивания сроков и проблем с оформлением земельных участков.

Что разбавляет цены

По итогам первого полугодия 2008 г. рост цен на земельные участки составил около 10–15%, а до конца года ожидается не менее 25–30%, говорят риэлторы. Средняя цена сотки в июле, по оценке Светланы Кондачковой из агентства недвижимости МИАН, достигла $11 697 (271 259 руб.). В прошлом году наиболее ликвидные участки, по данным Urban Group, подорожали также на 30%.

Цены на загородное жилье, по словам Калюжновой, за два года в среднем выросли на 60% (до $4100 ко второму полугодию 2008 г.). На западе и северо-западе Подмосковья подъем цен был значительнее (75%), нежели на дешевых восточных и юго-восточных направлениях: «Здесь ищут дома те, кто вынужден выбирать между домом в Подмосковье и квартирой в Москве», – объясняет эксперт. Да и вообще владельцы загородной недвижимости продолжают рассматривать коттедж в основном в качестве дачи. Валерий Лукинов, директор департамента Rodex Group, говорит, что даже в поселках, введенных в эксплуатацию в XX в., постоянно живет не более 20% покупателей.

По словам Дмитрия Таганова, аналитика Villagio Estate, «если два года назад можно было купить дом в организованном поселке за $250 000, сейчас меньше чем за $300 000 даже таунхаус – сложно». Алексеева добавляет, что тем, кто приобретает элитные дома, «тоже несладко»: то, что в 2004 г. стоило в среднем $1 млн, сейчас дороже $2,5 млн.

Разброс цены 1 кв. м, по оценке irn.ru, составляет от $6300 на западном направлении до $1800 на востоке. По данным «Миэль», средняя цена предложения загородных домовладений Подмосковья во II квартале 2008 г. составила 61 100 руб. за 1 кв. м, что на 2,3% меньше, чем в предыдущем квартале. Снижение средней цены в «Миэль» объясняют выходом на рынок недорогих объектов.

Востребовано то, чего нет

Наибольшим спросом пользуются поселки экономкласса, которых крайне мало: Валерий Лукинов говорит о 5096 объектах, предлагаемых в июле 2008 г., по средней цене чуть менее 10 млн руб. По оценке коммерческого директора «Миэль – загородная недвижимость» Дмитрия Цветкова, которую разделяют другие эксперты, доля экономкласса в предложении увеличивается. В основном за счет проектов в дальнем Подмосковье и сопредельных областях и поселков таунхаусов. «Экономкласс уехал за отметку в 50 км от МКАД, тогда как на раннем этапе развития рынка можно было найти подобный дом в 30 км», – говорит Алексеева.

Менее всего востребованы, по мнению Лукинова, объекты, позиционируемые как «бизнес+» (2086 домовладений в предложении). «В этом сегменте недостаточное качество предлагается по завышенной цене, – уверена Калюжнова. – Элита – для богатых, эконом – для среднего класса. На «бизнес+» потребителей нет».

По данным агентства недвижимости МИАН, значительная доля предложения (45%, или 1144 объекта) – это дома в садовых товариществах. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года оно уменьшилось в полтора раза.

Объекты в коттеджных поселках составляют около 36%, элитных и охраняемых поселках – около 14%. На дома по цене до $200 000 (около 9200) приходится около 53% в общей структуре предложения, говорит Кондачкова.