Крупным планом: Квартирная схема

ЗАО «МИАН» уже поплатилось за продажу квартир по вексельным схемам. Налоговые органы предъявили агентству претензии на 1 млрд руб., а суд подтвердил эту сумму и сделал вывод об умышленном занижении налогооблагаемой базы. Для получения прав на квартиры в строящихся домах покупатели должны были заключить с компанией договор инвестирования, а оплату МИАН принимало векселями, которые гражданин должен был купить у ООО «ТПС интерстейт бюро» – компании, связанной с МИАН. МИАН учитывало векселя по цене ниже номинала. Это позволяло ему занижать выручку, выводя деньги в компанию, которая не платила с них налоги, решил суд.

Закон № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005 г. Он запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство, обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за их неисполнение, а также регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи. За нарушение сроков передачи квартиры застройщик должен заплатить покупателю неустойку в 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (сейчас – 11%) за каждый день просрочки; если покупатель – физическое лицо, то в двойном размере. Участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если, например, застройщик не уложится в срок. С денег, полученных по договору долевого строительства, застройщик должен заплатить НДС (продажа готового жилья этим налогом не облагается).

Закон прижился плохо. «Мы используем различные финансовые схемы, по которым получаем средства от потенциальных покупателей нашего жилья на разных ранних стадиях строительства <...> Они могут быть оспорены и признаны не соответствующими закону о долевом участии», – сказано в прошлогоднем инвестиционном меморандуме группы компаний ПИК. От компании могут потребовать вернуть средства, полученные по таким схемам, причем с процентами, а также прекратить использование самих схем, что негативно отразится на бизнесе, предупреждает ПИК.

Как сообщили «Ведомостям» в главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, к 1 сентября 2008 г. в столице было зарегистрировано 4199 долевых договоров (см. рисунок), в том числе в 2007 г. – 1320. По данным Росстата, в 2007 г. в Москве введено 4,8 млн кв. м жилья, из них 2,5 млн кв. м, по данным мэрии, направлено на социальные нужды. Таким образом, на рынок попало 2,3 млн кв. м.

Член совета директоров Mirax Group Максим Темников говорит, что средняя площадь квартиры – около 90 кв. м. Выходит около 25 500 квартир. То есть закон в Москве выполняется в 5% случаев.

Обзвонив и посетив службы продаж крупнейших строительных и девелоперских компаний Москвы, корреспондент «Ведомостей» выяснил, что неудобный закон девелоперы обходят двумя основными способами.

Вексельная схема

ПИК продает квартиры по предварительному договору купли-продажи квартиры и прилагающемуся к нему договору купли-продажи векселя.

По договору купли-продажи векселя покупатель обязуется принять и оплатить простой вексель ОАО «Группа компаний ПИК». Номинал векселя – стоимость квартиры. Срок погашения совпадает с ориентировочным сроком сдачи дома. Хотя покупатель рассчитывает получить в оплату векселя жилье, это в договоре никак не прописано. В случае «несвоевременного внесения (перечисления) платежа в оплату векселя» продавец может расторгнуть договор и взыскать с покупателя неустойку – 10% от цены продажи векселя.

Предварительный договор заключается с ОАО «Группа компаний ПИК» в лице ООО «ПИК-риэлти». В нем указываются строительный адрес, ориентировочные характеристики квартиры (этаж, площадь, количество комнат) и ее полная стоимость. Продавец обязуется «в будущем» подписать с покупателем договор купли-продажи квартиры. Срок обозначен так: не позднее «сорока пяти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру», но не ранее даты погашения векселя. Фактически это значит, что продавец может оттягивать продажу квартиры как угодно долго. Кроме того, покупателю придется заплатить за оформление квартиры в его собственность «ПИК-риэлти» 1% стоимости квартиры.

Представитель ПИК Дмитрий Ивлиев подтверждает, что его компания продает квартиры по такой схеме. «В 2009 г. компания полностью перейдет на нормы закона о долевом строительстве», – обещает он. Ряд объектов продается по долевому закону уже сейчас, говорит Ивлиев.

По оценкам информационного портала IRN.ru, по такой схеме продается почти 17% столичных новостроек (см. рисунок). Среди компаний, которые ее используют, ГК «СУ-155» (у «Ведомостей» есть типовой договор), ДСК-1 и «Дон-строй» (сообщили в отделах продаж).

«Практически все проекты, которые стартовали после вступления закона в силу, идут по 214-му закону, например микрорайон Губернский в Чехове, комплексы в Иваново, Нижнем Новгороде и т. д.», – утверждает пресс-секретарь «СУ-155» Федор Сарокваша. Проекты в Москве и области, по его словам, продаются по законным схемам, которые действовали до вступления в силу закона о долевом строительстве.

«Мы деньги от физических лиц ни через вексель, ни по предварительной схеме не получаем. Квартиры продаем после оформления прав собственности», – утверждает замдиректора ДСК-1 Андрей Паньковский.

Пресс-служба «Дон-строя» отказалась от комментариев.

«Эти договоры законны, они не противоречат ни Гражданскому, ни Уголовному кодексам», – утверждает адвокат «Князев и партнеры» Владимир Юрасов. Но покупателя они не защищают: у человека, который приобретает вексель, нет никакой гарантии, что в его оплату он получит квартиру, а не деньги, объясняет юрист. «При вексельной схеме никакой гарантии, кроме честного слова застройщика, не существует», – подтверждает Сергей Кавченков, директор юридического департамента Mirax Group.

Предварительная схема

По предварительному договору в столице продается около 41% квартир. Среди продавцов – «Главмосстрой» и Mirax Group (есть типовые договоры), «Капитал груп» (сообщили в отделе продаж).

Квартиры на 3-й Черепковской, 15а, Mirax Group продает через ООО «Миракс-билд». В предварительном договоре купли-продажи, который покупатель заключает с этим ООО, указаны адрес, характеристики квартиры (этаж, ориентировочная площадь, техническое состояние) и ее стоимость. Продавец обязуется «в будущем» заключить договор купли-продажи. Указан и конкретный срок этого «будущего», но тут же сказано, что если этот срок не будет соблюден, то он «автоматически продлевается на 1 (один) год», а несколько дальше – что договор считается заключенным «под отлагательным условием»: обязательства продавца возникают только после госрегистрации его права на квартиру.

Покупатель перечисляет продавцу предоплату, которая «эквивалентна стоимости квартиры». Покупатель «вправе заключить с указанным продавцом третьим лицом возмездный договор поручения об оказании содействия в регистрации права собственности на квартиру» – правда, если он откажется, то «продавец не несет ответственности за обстоятельства, которые могут возникнуть при самостоятельной регистрации» такого права.

Расторжение договора предусмотрено «по взаимному согласию сторон» и по инициативе продавца (если, например, покупатель нарушил порядок оплаты) – в этом случае продавец вправе удержать неустойку в 10% внесенных средств, но не меньше $10 000. По инициативе покупателя расторжение договора не предусмотрено.

«Мы регламентируем наши действия несколькими законодательными актами – Гражданским, Градостроительным кодексом и другими, стараясь не нарушать ни один из них», – комментирует член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко.

Предварительный договор холдинговой компании «Главмосстрой» о намерении продать в будущем квартиру на Мичуринском проспекте, район Раменки, кв. 5–6, корп. 19, имеет от предыдущих важное отличие: там указано, что договор купли-продажи будет заключен после регистрации прав собственности продавца, но «в любом случае не позднее 2012 г.».

Однако покупатель должен заключить еще агентский договор, согласно которому ОАО «Главмосстрой-недвижимость», именуемое «агентом», обязуется осуществить для него «подбор квартиры», «юридическую и фактическую подготовку сделки», «содействовать заключению между принципалом (так назван покупатель. – «Ведомости») и третьим лицом (так назван продавец. – «Ведомости») договора купли-продажи», провести все расчеты с продавцом и зарегистрировать договор. Для квартиры стоимостью 18,478 млн руб. услуги агента стоят 473 783 руб. (оплачивается при заключении договора). «В целях обеспечения возможности выполнения агентом своих обязанностей» покупатель должен перечислить ему деньги за квартиру.

В случае расторжения договора по инициативе или вине покупателя «Главмосстрой-недвижимость» вернет ему деньги за квартиру, удержав 10%. Но не сразу: «возврат оплаченных принципалом агенту денежных средств на покупку квартиры в будущем производится после заключения между агентом и новым принципалом агентского договора на указанную квартиру <...> в срок 40 (сорок) дней с даты внесения новым принципалом <...> суммы в оплату стоимости квартиры», т. е. после того, как агент найдет нового покупателя на квартиру и тот ее оплатит.

«Очень рискованная схема», – считает юрист компании Sameta Денис Шорин. Человек перечисляет деньги одной компании – «Главмосстрой-недвижимость», а квартиру покупает у другой – холдинговой компании «Главмосстрой». «Грубо говоря, от 1,5 до четырех лет деньги будут висеть на некоем юридическом лице, которое называется «Главмосстрой-недвижимость». Если с ним что-то случится и останется минимум денежных средств на счетах, это юрлицо не сможет выполнить свои обязательства, а человек может остаться без квартиры, рассуждает юрист. Согласно агентскому договору, «агент вправе, действуя от своего имени, направлять полученные от принципала денежные средства на покупку ценных бумаг и векселей третьих лиц, предоставление третьим лицам займов для целей последующего расчета принципала по договору купли-продажи квартиры».

Директор по связям с общественностью «Главстроя» (в этот холдинг входит «Главмосстрой») Иван Слепцов про схемы продажи говорить отказался.

«Существует несколько легитимных форм договоров купли-продажи в проектах строящихся жилых объектов. Любая из этих форм завершается переходом права собственности на объект покупателю и получением покупателем свидетельства о собственности», – прокомментировала руководитель управления элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.

Налоговый риск

Все схемы предварительной продажи несут еще один риск. «Самый неприятный момент – вероятность того, что строители могут стать объектом внимания налоговых органов, поскольку, используя эти схемы, они уклоняются от налогов. Этот риск берет на себя и покупатель строящегося жилья», – считает Шорин из Sameta.

Сейчас МИАН продает квартиры по агентским договорам с застройщиками (договор возмездного оказания услуг на риэлторские услуги), предварительным договорам и договорам участия в долевом строительстве. «Два раза на одни и те же грабли не наступаем: вексельная схема не используется», – сказал в интервью «Ведомостям» владелец МИАН Александр Сенаторов.

Судебные решения подтвердили незаконность схем, примененных МИАН, после чего некоторые участники рынка подавали уточненные декларации, но до обеления рынка очень далеко, комментирует сотрудник налоговых органов. Проверки строителей и риэлторов продолжатся, обещает он.

Испуг от «дела МИАН быстро прошел», добавляет другой сотрудник налоговых органов. Несмотря на решения судов по этому делу, вексельные схемы по-прежнему применяются, хотя и реже, говорит он: вместо них используются целевые взносы, депозиты в банках (см. врез). Цель та же – обойти закон о долевом строительстве.

Официальные комментарии в ФНС получить не удалось.

Поправить закон

Эти договоры плохо защищают инвесторов, а сейчас у строителей непросто с финансами, так что может возникнуть новая волна – «обманутых дольщиков», предупреждает зампред бюджетного комитета Госдумы Александр Коган. Он один из инициаторов поправок в закон о долевом строительстве, которые группа депутатов-единороссов внесла в Госдуму в сентябре. Предлагается жестко запретить привлечение средств не по правилам закона о долевом строительстве. За нарушение – штрафы: до 50 000 руб. – для должностных лиц и до 1 млн руб. – для компаний. Пряник тоже предусмотрен: освобождение от НДС. Сейчас проект проходит согласования в министерствах и ведомствах.

Пресс-служба Минрегионразвития работу закона о долевом строительстве комментировать отказалась.

Депозитная схема

В 2006 г. Сбербанк придумал схему кредитования застройщиков жилья, которая позволила обойти жесткие положения закона о долевом строительстве. О ней ранее рассказывал «Ведомостям» директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин. Суть схемы такова: покупатель вносит деньги за квартиру на депозит, где они лежат до момента ее покупки (проценты по вкладу не начисляются). Застройщик заключает с покупателем договор резервирования определенной квартиры, в котором предусмотрено открытие такого депозита. А банк кредитует застройщика (чем больше покупателей на ранней стадии, тем ниже ставка). Сотрудник Сбербанка сообщил, что в Москве схема не прижилась, но в регионах работает. На официальный запрос о распространенности схемы пресс-служба Сбербанка не ответила.

Конкуренция обязывает

«Москва – еще не вся Россия. Значительная часть российских строительных организаций, которые использовали договоры инвестиционного типа, сегодня перезаключают их на договоры долевого строительства», – утверждает Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт Института экономики города (ИЭГ), один из авторов закона о долевом строительстве. В Москве, где очень высокий спрос и ограниченное предложение, закон не работает, признает он. Но в регионах конкуренция за покупателя выше и застройщики вынуждены применять закон, говорит Гордеев. Коммерческий директор компании «Снегири» Дмитрий Шмелев уверяет, что в Новосибирске по долевому закону работает 70% рынка, а московские девелоперы не хотят его применять «из-за элементарной жадности и нежелания терять привычную норму прибыли». «Все говорят о плохом законе, потому что хотят получить 100% денег на стадии котлована и потом, может быть, построить», – говорит он. При задержке в строительстве дома «Олимп-тауэрс» в Ростове-на-Дону «Снегирям» пришлось заплатить покупателям 7 млн руб., рассказывает Шмелев.