Ориентиры: Навязанный срок

Например, арендаторами бизнес-центров Etmia II (ул. Дурова), «Город столиц» (Краснопресненская набережная), «Легион II» (ул. Б. Татарская) и др. можно стать только при условии, что договор будет заключен на срок не менее пяти лет. Не готовые к таким условиям арендаторы вынуждены соглашаться на субаренду или останавливаться на более низком классе.

Впрочем, в компании Knight Frank Russia and CIS считают, что пятилетний срок договора аренды не является критичным для Европы. В сформированных рынках Великобритании и Ирландии договоры аренды заключаются на сроки от 10 лет до 21 года, (с правом выхода из договора аренды всего в две конкретные даты в течение срока).

Валентин Стобецкий, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia and CIS, подтверждает, что на рынке высококачественной офисной недвижимости Москвы действительно сложилась практика, в которой большинство арендодателей отказываются заключать договоры аренды на срок менее пяти лет. Девелоперы стали более тщательно относиться к условиям договора. Предоставляя определенные скидки в начале срока действия договоров аренды, собственник нуждается в гарантиях по возврату инвестиций. Офисные проекты стали интересовать международные инвестиционные компании и пенсионные фонды. Инвестиционная стоимость проекта при продаже таким фондам существенно ниже, если в здании есть арендаторы с краткосрочными договорами, так как объект представляет собой риски для инвестора, например риск простоя освободившихся площадей, дополнительных инвестиций в отделку, арендных каникул и др.

Хотя Надежда Исаченко, директор департамента управления и эксплуатации компании London Consulting & Management Company | LCMC, считает, что причина увеличения сроков сдачи площадей в аренду также связана с ростом конкуренции. «Собственнику выгоднее заключить долгосрочный договор и получить гарантии, что офисы не опустеют через пару месяцев после введения объекта в эксплуатацию», – отмечает она.

Эксперты считают, что долгосрочные договоры выгодны прежде всего крупным компаниям, арендующим большие площади. На них и ориентируются девелоперы. В частности, компаниям с международным именем и хорошим кредитным рейтингом собственник предоставит скидки и более льготные условия, так как знает, что в сложной ситуации можно взыскать платежи, предусмотренные договором аренды, с головной компании, объясняет Стобецкий.

По мнению Романа Сокова, директора департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow, важное преимущество долгосрочных договоров в том, что они заключаются по фиксированным ставкам на весь срок их действия. Если договор аренды предусматривал пересмотр и коррекцию арендных ставок в течение срока договора аренды, то в договоре прописывается механизм такого пересмотра, включая дату пересмотра и процентные ставки. А когда собственник решит продать помещение с действующими долгосрочными договорами, то согласно Гражданскому кодексу новый владелец здания обязан сдавать помещение тому же арендатору на тех же условиях до окончания срока действия договора, отмечает он.

На растущем рынке долгосрочные договоры выгоднее арендатору, на падающем – собственнику, отмечает Павел Телегин, ведущий маркетолог компании «Московский бизнес-инкубатор». Ирина Флорова, руководитель отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis, считает, что одним из аспектов влияния международного финансового кризиса может стать спад высокого спроса на офисные площади в Москве. «Владельцам придется идти на уступки арендаторам и предлагать более короткие сроки договоров аренды», – говорит она.