На асфальте: Вокруг да около

Московская область – одна из самых инвестиционно привлекательных территорий Российской Федерации. По количеству населения Московская область занимает 2-е место среди субъектов Российской Федерации после Москвы – на сегодняшний день в Подмосковье проживает около 7 млн человек. А по такому показателю, как ввод жилья, Московская область занимает 1-е место среди субъектов РФ. В 2007 г. здесь построено 7,5 млн кв. м жилья.

Московская область занимает 4,5 млн га. Область делится на 36 районов, сильно различающихся по своему потенциалу и развитию. Сейчас на территории Подмосковья расположено около 100 городов, однако в ближайшее время их количество может увеличиться как минимум на дюжину.

Несмотря на близость к Москве, рынок Подмосковья живет по своим законам. В сентябре, когда в Москве, как отмечают аналитики, цены на первичное жилье встали, в области, по данным аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», только сентябрьский прирост составил 3,1%, а с начала года цены выросли на 27,5%. Интересно, что в городах, граничащих с Москвой, средние цены увеличились за сентябрь в пределах 1%, тогда как в районах, удаленных от столицы на 10 км и более, цены выросли на 4%.

Центробежное движение

Еще в начале 2000-х гг. стало ясно: «Москва не резиновая», столичной земли на всех девелоперов не хватит. Количество площадок, годных под застройку, с каждым годом сокращалось, одновременно с этим росли и расходы девелоперов. Как отмечает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», увеличивались как затраты на строительно-монтажные и проектные работы, так и «обременения проекта». К которым относятся: обязательства по предоставлению новых квартир жителям сносимых домов, выплате значительных денежных сумм в региональные бюджеты за право заключения инвестиционных контрактов, строительство школ и детских садов, оплата технических условий и финансирование работ по прокладке и перекладке инженерных сетей, а также платежи за различного рода согласования и утверждения. В итоге, по словам аналитиков, девелопмент жилой недвижимости в Москве сравнялся по доходности с той же деятельностью на территории Подмосковья и наиболее развитых регионов России.

Недоступной стала Москва и для покупателей жилья. И для москвичей, улучшающих жилищные условия, и для приезжих, перебирающихся в столицу, практически единственной возможностью остаться «при Москве» стало приобретение недвижимости в Подмосковье: сначала в городах-спутниках, а потом и по всей области. Поначалу застраивались наиболее крупные города: Балашиха, Люберцы, Подольск, Одинцово. Сейчас же возведение новостроек в разной степени затронуло все города Подмосковья и поселки городского типа.

Как объяснил «Ведомостям» президент Гильдии риэлторов Московской области Николай Мазурин, от позиции местных властей, их инициативы зависит, придет или не придет инвестор в тот или иной город. «Основная проблема отношений между инвестором и властью – это вопрос развития инфраструктуры: дорожной, инженерной, социальной. Хорошо, когда находятся компромиссы, местные власти понимают экономику инвестиционно-строительного бизнеса в регионе, а «нагрузка» составляет 10–15%. Когда в городе и районе накопилось много проблем, которые власть пытается переложить на инвесторов, «нагружая» их 25–30% [доли города], в такой город инвестор придет небыстро, если вообще придет», – считает Мазурин.

Золотые 10 миль

Обычно, говоря о развитии строительной сферы, область делят на три условных пояса: ближнее Подмосковье – до 20 км от МКАД, средний пояс – от 21 до 50 км и дальнее Подмосковье – пояс, расположенный на расстоянии от 50 до 100 км от МКАД и далее.

Первый пояс, пожалуй, наиболее интересен для застройщиков и покупателей жилья. Города ближайшего Подмосковье не сильно отличаются от окраинных районов Москвы, а во многих случаях по уровню комфортности проживания, развитию социальной и транспортной инфраструктуры превосходят их. По данным компании Blackwood, за последние семь лет в зоне до 20 км от МКАД построено и ведется строительство около 81% всех новостроек Московской области. В настоящее время на эту зону приходится около 80% предложения.

Зону до 20 км от МКАД можно поделить на более «тонкие» пояски. На города-спутники, вплотную примыкающие к границе столицы либо находящиеся от нее на расстоянии «велосипедной» доступности – в 5–6 км, приходится 30% всего подмосковного строительства. Это Красногорск, Балашиха, Мытищи, Химки, Люберцы и др.

Отличительной чертой этих городов является относительно благополучная транспортная доступность: до Москвы можно добираться общественным транспортом, а в перспективе для наиболее «удачливых» городов – и на продленной до них ветке московского метро. Цены на квартиры здесь в среднем на 25–45% ниже, чем в границах МКАД. Кроме того, здесь еще можно найти крупные земельные участки, пригодные для комплексной застройки микрорайонов, а значит, у потенциальных покупателей будет меньше проблем с устройством детей в садик, с поиском кафе или магазинов возле дома.

С другой стороны, близость Москвы вовсе не означает небольшого времени в пути: как минимум на половине шоссе с утра образуются пробки на подъездах к городу. Покупателям приходится мириться и с неважной экологией, характерной для ближайшего Подмосковья с его индустриальной направленностью. В этом поясе аналитики отмечали до недавнего времени хорошую динамику роста цен. По данным Николая Мазурина, за первое полугодие 2008 г. цены выросли в среднем на 30%. А средняя стоимость 1 кв. м (включая дома бизнес-класса) на сегодняшний день составляет около $4500. По данным «Инкома», дороже всего в сентябре 1 кв. м стоил в поселке Заречье ($8333), Красногорске ($4068), Мытищах ($3687), Реутове ($3651), поселке Марфино ($3610). Более дешевыми оказались новостройки в Люберцах ($2923 за 1 кв. м), Балашихе ($2964 за 1 кв. м) и Одинцове ($3063 за 1 кв. м).

Второй «поясок» – города, расположенные на расстоянии 6–20 км от МКАД: Королев, Щербинка, Подольск, Пушкино, Жуковский и др. Отсюда тоже можно ездить в Москву на работу и пользоваться всеми благами столичной жизни. По данным Мазурина, за первое полугодие 2008 г. здесь цены выросли примерно на 20% и средняя цена за 1 кв. м – опять же с учетом домов бизнес-класса – сейчас составляет около $3000.

В сентябре, по данным «Инкома», наиболее дорогое жилье предлагалось в Щербинке ($3300 за 1 кв. м), Дедовске ($3146 за 1 кв. м), Королеве ($3068 за 1 кв. м). Дешевле всего были квартиры в Щелкове ($2446 за 1 кв. м), Подольске ($2489 за 1 кв. м) и Ивантеевке ($2543 за 1 кв. м).

Чем дальше в лес

Во второй пояс – 21–50 км от МКАД – попали такие города, как Раменское, Звенигород. По данным «Инкома», новостройки в них стоят в среднем $2347 за 1 кв. м. Дороже всего жилье в Пушкине ($2767 за 1 кв. м), Троицке ($2614 за 1 кв. м), Звенигороде ($2537 за 1 кв. м). Дешевле – в Электроуглях ($1875 за 1 кв. м) и Красноармейске ($2000 за 1 кв. м).

Как ни парадоксально, но, по мнению аналитиков, самым перспективным для девелоперов сейчас является дальнее Подмосковье – города, расположенные на расстоянии от 50 до 100 км от столицы и дальше. Эта часть области стала развиваться совсем недавно – инвестиции в дальнее Подмосковье пошли только в последние пять лет. Начало развиваться производство, а значит, понадобилось современное жилье.

По словам руководителя отдела маркетинга ГК «Домостроитель» Ольги Гусевой, цена входного билета на этот рынок существенно ниже, чем в Москве и ближнем Подмосковье. В районе практически нет качественного современного жилья. Долгие годы строилось ничтожно мало, а то жилье, которое все же возводилось, было низкого качества. В результате спрос здесь превышает предложение, а цены имеют достаточный запас роста. Что подтверждают данные «Инкома»: средняя стоимость новостроек в «крайнем поясе» в сентябре составляла $1972 за 1 кв. м. За месяц в условиях общего спада рост составил 3,7%.

По словам Ольги Гусевой, 19% покупателей квартир в первой очереди ЖК «Бриз», проект по строительству которого ГК «Домостроитель» реализует в Орехово-Зуеве (89 км от МКАД), – москвичи. «Большая часть этих квартир приобретена в инвестиционных целях», – делает вывод Гусева.

Наиболее дорогими для приобретения жилья здесь стали такие города, как Сергиев Посад ($2427 за 1 кв. м), Клин ($2083 за 1 кв. м), Дмитров ($2007 за 1 кв. м), Истра ($2520 за 1 кв. м). Наименьший показатель средней цены 1 кв. м отмечается в городах Пущино ($1292), Шатура ($1532) и Воскресенск ($1540).

Больше городов

Несмотря на то что потенциал существующих городов еще далеко не исчерпан, власти Подмосковья намерены «перейти от практики расширения уже существующих населенных пунктов, которые зачастую к этому не приспособлены, к созданию новых городов целиком, со всей необходимой инфраструктурой». С таким заявлением выступил в октябре первый зампред правительства Московской области Александр Горностаев. По его словам, «в рамках программы строительства малых городов и сельских поселений, которая сейчас разрабатывается», на территории области будет возведено 12 новых городов со всей необходимой инфраструктурой.

Первым из них может стать «Светлый город» в Ногинском районе, в 17 км от Москвы по соседству с Электроуглями. Объем инвестиций в строительство «Светлого города» в Подмосковье составит около $3 млрд. На территории площадью 200 га планируется возвести 1,5 млн кв. м жилья.

Также, по информации Горностаева, малые города, строительство которых будет вестись за счет средств инвесторов, федерального, регионального и местных бюджетов, появятся в Ленинском, Одинцовском, Домодедовском и других районах. Помимо обширной инфраструктуры в них будут функционировать собственные административные органы.

Однако и это еще не все. Аналитики уверены, что мощным импульсом для развития области в целом послужит строительство ЦКАД. На территориях, прилегающих к будущему большому кольцу, запланировано строительство 20 млн кв. м жилья. В местах пересечения будущей автодороги с 13 федеральными трассами будут формироваться узлы развития – именно там будут строиться поселки и маленькие города. Можно ожидать, что в ближайшие 10–20 лет городов в Подмосковье станет гораздо больше.