Доходное место: Рантье городского уровня
По сравнению с 90-ми гг. прошлого века технология получения в аренду помещений, принадлежащих правительству Москвы, упростилась и стала намного прозрачнее. Конечно, самые «вкусные» объекты были проданы намного раньше по серым схемам. Но среди оставшихся в городской собственности объектов вполне можно найти привлекательные предложения по разумной цене.
18 сентября. В аукционном зале в здании СГУП по продаже имущества г. Москвы на Большой Полянке на редкость оживленно. Одетые по деловому мужчины и женщины полушепотом переговариваются между собой, смеются, сжимают аукционные таблички, кто-то допивает остывающий кофе, периодически в зал вбегают запыхавшиеся опоздавшие... Постепенно гомон стихает, аукционист начинает знакомить собравшихся с правилами проведения торгов.
– Сегодня борьба будет жаркой, – шепотом сообщает пресс-секретарь СГУПа Игорь Маймистов. – Хорошие лоты будут разыграны.
Тем временем аукционист начинает разминать собравшихся и разыгрывает пробный лот. Сегодня это набор книг. Стартовая цена – 100 руб. В процессе розыгрыша этого лота аукционист делает замечания тем участникам, которые нарушают процедуру конкурса, и объясняет им, как правильно торговаться. И вот, когда цена лота взлетает до 1500 руб., аукционист медленно произносит: «...три! Продано!». Все, шутки кончились. Теперь начнутся настоящие торги.
Маймистов не ошибся. Ожесточенная борьба началась уже за второй выставленный лот – подвал площадью 19,6 кв. м, расположенный на ул. Вавилова в Юго-Западном административном округе. После долгих торгов объект ушел по ставке 23 200 руб. за 1 кв. м – стартовая стоимость помещения составляла лишь 5520 руб. за 1 кв. м. То же самое произошло и со следующими лотами: ставка аренды взлетала с 8800 до 20 000 за 1 кв. м и с 8200 до 25 000 руб. за помещения на ул. Шарикоподшипниковской и ул. Верхние Поля соответственно в Юго-Восточном округе.
Итак, городская недвижимость пользуется ажиотажным спросом? В СГУП по продаже имущества признают, что такие аукционы, как описанный выше, – в последнее время большая редкость. После изучения итогов конкурсов, опубликованных на сайте СГУПа, становится ясно: во многих случаях ставка увеличивается лишь на 200–300 руб. за 1 кв. м, а в некоторых приходится проводить аукцион «со снижением ставки», но найти арендатора все равно не удается.
Как объясняют в СГУПе, такой конкурс проводится в том случае, когда помещение несколько раз выставлялось на простой аукцион, но арендовать его никто не захотел. Тогда торг идет не на повышение, а на снижение арендной ставки.
Впрочем, участники рынка и бизнесмены радуются даже тому, что в Москве вообще заработала технология проведения конкурсов по аренде и продаже городской недвижимости. Ведь раньше этот рынок был абсолютно непрозрачным, а помещения – как в аренду, так и в собственность – уходили с черного хода за взятки и «откаты». Как рассказал в интервью «Ведомостям» заместитель руководителя СГУП по продаже имущества Андрей Голубев, в его практике были случаи, когда приходили люди и благодарили за то, что в Москве сформирована прозрачная система сдачи и продажи городской недвижимости. «До этого они просто попытались принять участие в федеральных торгах, но не были допущены к ним. Зато в Москве им это удалось. И после этого правительство Москвы еще ругают за непрозрачность!» – сетует чиновник.
Арендная схемотехника
Рынок аренды из-под города начал формироваться в начале 1990-х гг. После разделения собственности на федеральную и муниципальную Москве достался довольно существенный объем коммерческой недвижимости, большая часть которой не использовалась непосредственно органами власти для собственных нужд. Тогда-то отцы города и смекнули, что негоже добру пропадать, и принялись сдавать свободные помещения в аренду. «В этих целях было образовано несколько организаций на базе департамента имущества г. Москвы: СГУП, «Мосреалстрой», – вспоминает заместитель генерального директора Vesco Consulting Олег Разин.
Как правило, эти площади передавались близким к чиновникам компаниям по смешным ценам. Естественно, такие арендаторы поставили на поток бизнес по пересдаче городских площадей в субаренду частным компаниям. Зачастую договоры аренды с городом заключались на 10–20 лет, а то и вовсе передавались в бессрочное пользование по фиксированной ставке. К тому же, напоминает Габа, многие арендаторы городской собственности рассчитывали со временем воспользоваться имевшимся правом ее выкупа.
Такие прецеденты были довольно частыми. А несколько эпизодов в 2004 г. чуть было не стоили свободы бывшему замминистра имущества Москвы, а ныне главе СГУП по продаже имущества Владимиру Авекову, который вынужден был провести в «Бутырке» пять недель. Тогда чиновника обвинили в превышении должностных полномочий и продаже арендаторам вне конкурса трех крупных объектов, что могло привести к потерям городского бюджета, по версии следователей, на сумму 16,5 млн руб. За своего подчиненного тогда вступился глава департамента имущества Владимир Силкин, а адвокатам удалось доказать невиновность Авекова. Впрочем, через полгода Авекову пытались инкриминировать нарушение законодательства при продаже еще пяти объектов, что якобы привело к ущербу бюджета на сумму 11,7 млн руб. Однако и это дело было закрыто, а все обвинения с Авекова были сняты, после чего он и возглавил СГУП.
С 2005 г. порядок сдачи помещений в аренду изменился. 23 августа 2005 г. в силу вступило постановление правительства Москвы № 648-ПП «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, посредством аукциона». Согласно постановлению вместо различных серых схем стала применяться аукционная система сдачи в аренду городского имущества (так называемый аукцион по определению арендной ставки).
Впрочем, первое время эффект от аукционов был минимальным. Самые лакомые и интересные объекты попросту не доходили до СГУПа, который был наделен правом сдачи и продажи таких помещений, а сдавались по-прежнему «по постановлениям». Но доходы бюджета от сдачи в аренду городских помещений после введения аукционной системы стали расти. В 2006 г. доходы бюджета по этой статье составили 12,7 млрд руб., а в 2008 г. должны составить 17,8 млрд руб. До введения аукционной системы эти цифры были ниже в разы, хотя объем сделок был почти такой же.
Как рассказал «Ведомостям» бизнесмен, долгое время специализировавшийся на аренде городской недвижимости «с тыла», такая практика была распространена до 2005–2006 гг. и только в последнее время почти полностью сошла на нет. «Раньше выставляемое помещение сначала предлагалось тем, кто специализировался на аренде такой недвижимости, и, только если желающих приплатить не находилось, объект передавался на торги в СГУП. Сейчас же через СГУП проходит более 95% сдаваемых помещений, а «задние двери» уже почти закрыты», – говорит он.
Источник «Ведомостей» связывает это не столько с тем, что чиновники больше не хотят брать «откаты», а с тем, что «нормальных интересных помещений практически не осталось, а ставки аренды на них почти сравнялись с рыночными, что сделало бизнес невыгодным».
Кроме того, в 2005–2006 гг. московские власти всерьез начали борьбу за рост доходов бюджета, поэтому не только стали постепенно повышать ставки аренды на городскую недвижимость, но и отменили почти все использовавшиеся ранее льготные коэффициенты. Представители предпринимательских сообществ тогда во весь голос выступили против отмены льгот, указывая, что рыночные ставки будут неподъемными для малого бизнеса, однако столичные власти были непреклонны. Отмену льгот они мотивировали тем, что ими якобы пользовались все, кто угодно, но только не сам нуждающийся в них малый бизнес. Как рассказывают собеседники «Ведомостей», многим крупным компаниям удавалось добиться коэффициента 0,1–0,25 к и без того низкой городской ставке аренды, что, по сути, позволяло снимать помещения за бесценок.
А определение ставок аренды на аукционах сделало полностью невыгодным пересдачу этих площадей в субаренду. Хотя в СГУПе признают, что на аукционах до сих пор встречаются перекупщики – их примерно 15%. «Но бороться с ними мы не можем, – разводит руками Андрей Голубев. – Аукцион же открытый, а значит, принять участие в нем может каждый, кто выполняет наши условия». Увы, разговорить хотя бы одного из присутствовавших на последнем конкурсе перекупщиков, на которых указали сотрудники СГУПа, не удалось.
Вся жизнь – борьба
Общий объем недвижимости, которым владеет Москва, оценивается примерно в 20 млн кв. м, из них в аренду, по словам Авекова, сдается 6,5 млн кв. м. Остальная недвижимость используется самим правительством.
Уровень этих помещений традиционно невысок. «У подобных помещений редко бывают эксплуатирующие организации, неразвита система безопасности, если здание старое – недостаток или полное отсутствие лифтов, нелогичное соотношение полезных и неиспользуемых площадей, а также возможны различные вариации проблем на тему технической и инженерной оснащенности», – перечисляет недостатки Олег Разин. «Помещения, которые находятся в собственности у города, сложно причислить к какому-либо классу, – добавляет гендиректор «Миэль – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. – Качество этих площадей невысокое. Однако интерес к таким помещениям у арендаторов вызван относительно низкой арендной ставкой». Впрочем, гендиректор маркетинговой группы «Беш» Оксана Крымина замечает, что у города есть как привлекательные помещения на первых линиях домов, хорошо подходящие под ритейл, так и менее интересные объекты, расположенные во дворах. «За первый тип объектов многие арендаторы, в том числе даже малый бизнес, готовы платить хорошие деньги», – говорит она.
Основными источниками пополнения фонда городских помещений выступают освобождающиеся от предыдущих арендаторов объекты, а также первые этажи новостроек, которые некоторые девелоперы до сих пор отдают в зачет доли города в «натуральном выражении». Как правило, второй тип помещений пользуется повышенным спросом у арендаторов, и именно за них идут наиболее жаркие баталии на аукционах.
Сама же процедура проведения аукционов довольно проста. Информация об объекте появляется на сайте СГУП по продаже имущества за месяц до проведения торгов. Желающие поучаствовать в конкурсе должны подать заполненные по специальной форме заявки в СГУП (заявки нужно подавать на конкретные лоты, за которые предприниматель хочет побороться) и внести задаток в размере 25% от первоначальной стоимости объекта. Договор аренды заключается с победителем сразу после завершения торгов.
Если компания проигрывает конкурс, то задаток возвращается в полном объеме. Если же предприниматель победил, но впоследствии отказался заключать договор, то задаток ему не возвращается и переходит в городской бюджет. Кстати, по этому поводу представители СГУПа рассказывали забавную историю: пару лет назад за один объект боролись грузин и армянин. Поскольку ни один из них не желал уступать, ставка аренды взлетела до небес. В итоге победитель отказался заключать договор по немыслимой цене и, естественно, потерял свой задаток.
Большая распродажа
По идее, 2008 год должен стать последним годом, когда Москва еще может сдавать свои помещения в аренду. Еще в 2003 г. был принят закон № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», согласно которому до 1 января 2009 г. муниципалитеты должны избавиться от недвижимости, не используемой для исполнения непосредственных властных полномочий. Иными словами, город должен продать с аукционов все объекты, которые сегодня сдает в аренду. Московские власти выступили категорически против этой инициативы Госдумы и не торопятся продавать свои объекты.
В СГУПе говорят, что продажи идут, но не слишком быстро. С 2000 по 2007 г. было продано 3,637 млн кв. м на общую сумму 35,944 трлн руб. Самые активные продажи шли с 2000 по 2003 г., когда ежегодно продавалось от 500 000 до 1 млн кв. м. После введения аукционной системы объемы продаж резко упали. В 2005 г. было продано всего 71 300 кв. м, в 2006 г. – 173 600 кв. м, а в 2007 г. – 165 200 кв. м. Средняя же цена продаваемого городом квадратного метра за семь лет выросла в 10 раз (с 4170 до 43 630 руб.).
Как рассказывает Андрей Голубев, в Москве традиционно сложилась практика сдачи городской недвижимости, поскольку продажа приносит лишь разовый доход, а сдача в аренду – постоянный. И город не может разбазаривать свою собственность, которая к тому же постоянно растет в цене и нужна для регулирования различных секторов бизнеса. Поэтому Голубев и другие московские чиновники не одобряют навязанную необходимость продажи городской недвижимости, хотя сдача помещений в аренду составляет всего 2–3% от общих доходов бюджета.
Кроме того, установленная процедура продажи городского имущества через аукционы вызвала негодование и ряд протестов со стороны общественных организаций, поддерживающих малый и средний бизнес. По их версии, аукционы ущемляют права добросовестных арендаторов – представителей малого бизнеса, которые в случае распродажи не смогут конкурировать на открытых торгах с более крупными компаниями. Дискуссия затянулась надолго, только в начале 2008 г. в Госдуму внесли поправки к закону, дающие право добросовестным арендаторам выкупать арендованную недвижимость вне конкурса. Впрочем, поправки не приняты до сих пор.
Зато в конце 2007 г. в силу вступили другие поправки к закону о местном самоуправлении, которые позволили местным властям оставить у себя часть имеющейся непрофильной недвижимости, которая должна использоваться в основном для сдачи в аренду малому бизнесу по приемлемым ставкам. Недаром в СГУП по продаже имущества уже давно проводятся специализированные аукционы, принимать участие в которых могут только субъекты малого предпринимательства. Таким образом, похоже, что Москве все равно удастся продолжать извлекать доходы от сдачи городской недвижимости в аренду и дальше.