Точка зрения: Антикризисный консалтинг

Мировой финансовый кризис может перевернуть рынок недвижимости в целом. Стоит ожидать перераспределения долей рынка всех игроков – банков как инвесторов, девелоперов как застройщиков, риэлторов и консультантов. Соответственно, на рынке будет происходить вымывание консалтинговых услуг, так как это вспомогательные услуги, призванные обслуживать сам рынок. Будут закрываться менее опытные компании, сокращаться штаты, зарплаты.

Раздутый рынок

До сих пор рынок рос и развивался активными темпами, прибавляя в среднем по 20% в год. К 2008 г. объем рынка консалтинговых услуг в сфере недвижимости составил, по оценке нашей компании, $40 млн. В составе игроков насчитывалось около 110 компаний (против 30 в 2003 г.). Однако следующий год станет переломным для консалтинга: объемы рынка сократятся в 2 раза, а количество игроков уменьшится на 25%. Это число включает как уход с рынка молодых и неопытных компаний, так и сокращение департаментов консалтинга непрофильных компаний.

Обострение ситуации на рынке консалтинговых услуг произойдет уже в I квартале 2009 г. В настоящий момент все компании завершают свои текущие проекты, тогда как долгосрочные заявки сейчас не формируются, новых заказов к консультантам практически не поступает. Это можно объяснить повсеместным отсутствием денег у компаний, которые занимаются решением текущих проблем. Консалтинг нацелен на перспективные проекты, которые находятся только на этапе разработки. А они сейчас в своем большинстве замораживаются. Количество обращений к консультантам уменьшится ровно настолько, насколько увеличится число замороженных проектов. Произойдет сокращение доходов, не избежать и сокращения штатов, поскольку в крупных консалтинговых компаниях штаты сейчас очень раздуты.

В узких нишах

В кризисной ситуации консультанты могут быть полезны лишь в определенных случаях. Востребован будет в первую очередь анализ инвестиционной привлекательности проекта. Он, как правило, осуществляется для уже разработанного проекта, где проделана определенная часть работы, но строительство еще не началось и есть возможность скорректировать проект с учетом изменившейся рыночной ситуации. Инвестиционный анализ заказывается тогда, когда речь идет о продаже проекта или привлечении заемных средств с целью дальнейшего соинвестирования.

Аналогичные консультации могут понадобиться также тем девелоперам и инвесторам, которые в данных нестабильных условиях хотят наиболее эффективно завершить уже начатые проекты. Появится необходимость, например, в экспресс-консультациях по корректировке ценовой политики, планировочных решений и других вопросов, связанных с выводом объекта на рынок. Но такие услуги будут оказываться точечно.

Вероятно, появится спрос на такую консалтинговую услугу, как реконцепция объекта. Услуга будет востребована в первую очередь торговыми объектами, которые крайне зависимы от покупательского потока. В условиях кризиса, когда во многих секторах уже начались массовые сокращения людей, зарплат и бонусов, покупательский спрос может значительно снизиться. И в этом случае собственнику необходимо будет принять какие-либо меры для привлечения внимания к торговой точке.

Кроме того, арендаторы начнут требовать более гибких условий аренды и проч. Собственнику придется либо повышать качество существующего объекта, либо менять ценовую политику. И здесь может потребоваться помощь консультантов, чтобы найти наиболее оптимальный путь: вкладываться в реконструкцию объекта или переждать сложный период, опустившись на какое-то время в цене?

Может повыситься популярность таких консалтинговых услуг, как сопровождение сделок по продаже и приобретению объектов, а также оценке объектов коммерческой недвижимости. Многие стратегические инвесторы уже заявили о своем намерении скупать подешевевшие активы. На рынке появляется большой выбор предложений, в котором можно просто захлебнуться. В таких условиях и покупателям, и продавцам важно выбрать правильную стратегию, для чего необходимо адекватно оценить текущую ситуацию, проанализировать ее и составить прогноз. Не менее важно максимально эффективно провести переговоры с потенциальным покупателем/продавцом, добиться лучших условий по цене, срокам и проч.

Таким образом, главной целью обращений заказчиков к консультантам станут поиск максимально востребованной модели предложения и удовлетворение потребностей целевой аудитории. Если раньше такие консультации составляли порядка 15–20%, то сейчас их доля возрастет до 50%. Но при этом уменьшится количество обращений по наиболее доходным и базовым консалтинговым услугам: анализ наиболее эффективного использования участка, разработка концепции развития территорий с нуля, привлечение финансирования.

Услуга по привлечению финансирования и рефинансированию проектов в условиях всеобщей ограниченности кредитных ресурсов, казалось бы, должна стать самой востребованной. Но на осуществление такой задачи способны единицы консалтинговых компаний. Сейчас получить финансирование можно только при наличии двух условий: налаженных личных контактов, причем не только в российских, но и в западных банках, и уникальных параметров проекта, которые позволят ему при любой «погоде» оставаться безрисковым. В остальных случаях компанию ждет скорее всего фиаско в поиске новых заемных средств.

Надежда на государство

Выход из кризиса консалтинговой отрасли будет связан с оздоровлением всей строительной отрасли. В перспективе у консультантов могут появиться два крупных заказчика. Первый – это банки, у которых сейчас находится значительное количество заложенной земли. Большую ее часть они будут вынуждены продать в ближайшее время для решения обострившихся текущих проблем. А вот наиболее перспективные земли они предпочтут оставить у себя до момента выхода из кризиса. Вот тогда и можно ожидать повышения спроса на консалтинг со стороны банковской сферы.

Второй перспективный заказчик – это государство. Уже сейчас обозначились явные тенденции того, что именно государство намерено выйти на рынок недвижимости в качестве самостоятельного игрока. Сегодня у Москвы колоссальный профицит денежных средств, поэтому московское правительство может реализовывать свои социальные программы уже независимо от инвесторов-девелоперов, и ему в любом случае потребуются консалтинговые услуги. Таким образом, не исключено, что в ближайшем будущем среди консалтинговых компаний развернется борьба за госзаказ. Но это будет игра уже по совсем другим правилам.