Ориентиры: Кто кого пересидит

Первые держат цены, вторые не спешат снимать площади. Увеличивается объем предложения. По данным Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), количество свободных офисных помещений в готовых зданиях выросло за два месяца в 1,5 раза – с 1 млн до 1,5 млн кв. м. Параллельно снижается количество сделок – по информации Praedium Oncor International, в разы за III квартал, сделок купли-продажи за тот же период не было вообще.

Но интерес к недвижимости не пропал. Количество звонков в C&W/S&R, по словам Лады Белайчук, заместителя руководителя отдела исследований компании, даже увеличилось. Потенциальные арендаторы ждут скидок. Запрашиваемые ставки аренды с конца сентября снизились на 15–25%, отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood.

За октябрь и первую неделю ноября, по данным C&W/S&R, в 20% зданиях было официально объявлено о снижении цен. В ноябре ставки уменьшились в среднем на 20%. По данным GVA Sawyer, за октябрь – ноябрь в МФК «Башня «Федерация» ставки снизилась в среднем на 35%, достигнув $1400–1990 за 1 кв. м в год. В проекте Nordstar Tower компании «ДС-Девелопмент» цены уменьшились на 15%, минимальные – на 30% ($900–1300 за 1 кв. м).

Цены продаж также корректируются в сторону уменьшения. Неофициально брокеры сообщают о дисконтах до 10–20%. В настоящее время можно отметить снижение цены продаж на площади комплекса «Башня «Федерация» с $15 000 до $14 500 за 1 кв. м в течение последних двух месяцев (данные GVA Sawyer). По мнению эксперта-аналитика департамента консалтинга GVA Sawyer Елены Герасимовой, уменьшение спроса на покупку офисных площадей будет наблюдаться и в начале 2009 г., что повлечет за собой дальнейшее снижение и коррекцию цен продаж.

Елена Герасимова ожидает в конце 2008 – начале 2009 г. уменьшения ставок в пределах 10–15%, в некоторых случаях – до 20–40%. В первую очередь коррекция произойдет в объектах, не соответствующих заявленному собственником классу, в БЦ с изначально завышенными арендными ставками. В среднесрочной перспективе, по ее мнению, будет наблюдаться стагнация цен и, возможно, в конце 2009 – начале 2010 г. начнется повышение в пределах 10–12%.

Компании-арендаторы уже пытаются оптимизировать издержки. Так, в целях сокращения расходов ВТБ перенес переезд в «Башню «Федерация» в «Сити» с 2009-го на 2010 г. Компании пытаются уменьшиться сроки аренды, «некоторые арендаторы стремятся заключать договоры на срок до года в связи с неопределенностью на рынке», отмечает Герасимова. В ближайшей перспективе ожидается уменьшение сроков аренды с 5–7 лет до 3–5 лет.

Пересматриваются условия предварительных и даже действующих договоров аренды, но условия торга не разглашаются. Единственный «публичный» пример разрыва крупного договора предварительной аренды – отказ IBS арендовать 36 800 кв. м в БЦ Nordstar Tower.

Компании «сбрасывают» излишки площадей. Пока цены субаренды выше рыночных. По мнению экспертов, это значит, что арендаторам еще не так плохо, как они пытаются показать. За последние два месяца предложение по субаренде выросло на 50%, достигнув 100 000 кв. м.

Ольга Широкова убеждена, что основных изменений на офисном рынке – массового снижения арендных ставок на уже занимаемые помещения, смены офисов на более удаленные – можно ожидать не ранее декабря месяца, в период перезаключения большинства договоров аренды.

В следующем году Ольга Широкова ожидает продолжения перераспределения спроса. По ее мнению, в центре спросом будут пользоваться небольшие блоки, тогда как помещения больших площадей будут более популярны в удаленных объектах – за ТТК и в районе МКАД. Можно выделить тенденцию уменьшения минимальных блоков, предоставляемых в аренду. Уже сейчас в бизнес-центрах, ранее сдававших блоки не менее 500 кв. м, можно арендовать 200 кв. м.

Все больше становится вакантных площадей. Валентин Стобецкий, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank, считает, что в 2009 г. доля свободных помещений на рынке увеличится до 8–10%.

Но Стобецкий уверен, что офисному рынку Москвы не грозит перенасыщение: в 2009 г. будет реализована только часть из большого числа заявленных проектов. А в регионах к 2011 г. он прогнозирует реализацию не более половины заявленных проектов.

Среди девелоперов, объявивших о заморозке проектов, – Mirax Group (БЦ «Адмирал», проект «Вращающаяся башня», БЦ «Поклонная-11», МФК на Лужнецкой набережной), ГК «Пересвет» (проекты, строительство которых должно было начаться в 2012 г., заморожены). «Система-Галс» приостановила строительство Leningradsky Towers, «Эвоком» – БЦ «Эвоком Плаза», бизнес-парк «Орехово-Домодедово» и строительство МФК на пересечении Ленинградского и Международного шоссе. Отложена реализация «Башни «Россия» в ММДЦ «Москва-Сити». Не начаты наземные работы по строительству МФК «Меркурий» («Москва-Сити»). Tech Invest, заключившая соглашение о получении кредита с ВТБ на строительство транспортного терминала с многофункциональным комплексом, временно приостановила финансирование из-за кризиса. Объекты компании «РИГрупп» – БЦ «Два капитана» и МФК «Спартак-Мытищи» достроит подмосковное правительство.