Без денег и покупателей

Цены на жилье, к сожалению, у нас растут гораздо быстрее, чем темпы прироста этого жилья», – сетовал год назад куратор национального проекта «Доступное жилье», тогда еще вице-премьер Дмитрий Медведев. В этом году цены на жилье падают, но от этого оно не становится доступнее.

Недоступное жилье

31 декабря 2007 г. средняя стоимость квадратного метра в столице, по данным IRN.ru, составила $4438 (108 936 руб.), осенью она достигла своего пика в $6122 (153 050 руб.). На вчерашний день IRN.ru зафиксировала цену в $5393 за 1 кв. м (156 397 руб.). Цены на московскую недвижимость продолжают систематически снижаться, даже несмотря на чехарду, которую устраивают курсы валют, уточняет руководитель IRN.ru Олег Репченко.

Большинство строителей готовы продавать жилье с большим дисконтом – скидки достигают 25–30%. Другого выхода нет, комментирует представитель «Главстроя» Иван Слепцов. Покупатели выжидают, небольшая активность только со стороны граждан, остро нуждающихся в изменении жилищных условий, указывает Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу «МИАН – Агентство недвижимости». Но у строителей нет денег, и некоторые готовы продавать жилье на грани рентабельности – в конце декабря московские власти выкупили у нескольких компаний 380 000 кв. м жилья по 54 000 руб. за 1 кв. м в ближайшем Подмосковье и по 65 000 руб. в Москве.

«Сейчас строители потратят деньги на выплату долгов – а что дальше? Ведь строить не на что», – вздыхает крупный девелопер. Коммерческий директор компании «Снегири» Дмитрий Шмелев ожидает в следующем году самого большого провала по вводу жилья в Москве – максимум составит 1,5–2 млн кв. м.

К концу следующего года долларовые цены на жилье в Москве упадут на 47–60% на первичном рынке и на 37–51% на вторичном, прогнозирует центр макроэкономических исследований Сбербанка. В российских регионах падение тоже будет, но меньшее: снижение цен на первичном рынке – 7,5–11,8% в рублях и 24,8–40,4% в долларах. По оценкам Кудрявцева, количество сделок на рынке в 2009 г. снизится относительно 2008 г. в 2–2,5 раза. «После семилетнего периода постоянного роста цен рынку недвижимости было необходимо спустить пар. Основная часть коррекции цен уже произошла, значит, худшее уже позади», – уверен Репченко.

Дорогие офисы

Первая половина года, несмотря на начавшийся кризис, казалось, не сулила особых проблем для девелоперов коммерческой недвижимости. Проекты становились все масштабнее, в Россию приходили новые игроки с большими амбициями (Invesco собиралась потратить у нас $250–350 млн, а кувейтская Sovereign Hospitality Holdings – $1,5 млрд на строительство гостиниц), заключались рекордные сделки (немецкий фонд KanAm приобрел у компании «Открытие-недвижимость» офисную часть в строящемся комплексе на Павелецкой за $900 млн).

Но во второй половине года ситуация резко изменилась. Банки фактически перестали кредитовать девелоперов. «Если раньше компании давали деньги под 8,5%, то теперь предлагают под 25%», – жаловался президент Mirax Group Сергей Полонский. Он первым объявил о приостановке всех бумажных проектов (примерно 10 млн кв. м). Проекты на ранних стадиях развития заморозили фактически все крупные девелоперы (AFI Development, Midland Development, «Интеко», RGI, РТМ, «Торговый квартал» и т. д.). Некоторые из девелоперов лишились пакетов в своих компаниях: Эдуард Вырыпаев из-за margin calls вынужден был передать свой пакет в РТМ неизвестному клиенту «Финам менеджмента».

Впервые за последнее время стоимость аренды коммерческой недвижимости стала снижаться. По данным CB Richard Ellis, офисы уже сдаются с 30%-ным дисконтом. Аналитики компании подсчитали, что на конец III квартала средняя ставка на помещение класса А составляла $1700 за 1 кв. м в год, сейчас – около $1350 за 1 кв. м, а в следующем году может вернуться на уровень 2006 г.: $1000 за 1 кв. м. Многие компании либо отказались от аренды вообще, либо пытаются сдать излишки площадей в субаренду. В итоге, по данным Knight Frank, впервые в 2009 г. вторичный рынок аренды офисов может догнать первичный (свыше 100 000 кв. м предстоит сдать вновь). «Cтабилизация может наступить только после 30–40%-ной коррекции и в случае высокого уровня свободных площадей (не менее 30%)», – считает Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International.

Не лучше ситуация и в торговой недвижимости. По данным C&W/S&R, арендные ставки в ТЦ в ближайшее время могут упасть на 20–40% в зависимости от арендатора и площади помещений, а ритейлеры требуют перейти на оплату аренды по принципу «процент от оборота». Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, прогнозирует общее падение ставок аренды на офисную и торговую недвижимость на 40–60%.