Ориентиры: Имидж ничто

Дорогие офисы в современных бизнес-центрах уже не по средствам нанимателям. Арендаторы мигрируют, владельцы снижают ставки.

Еще полгода назад переезд в офисное помещение более низкого класса мог негативно сказаться на репутации фирмы, поскольку особенностью российского рынка было повышенное внимание к имиджевым составляющим бизнеса, говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company | LCMC. В условиях кризиса ситуация кардинально изменилась: теперь каждая компания старается минимизировать свои расходы. В LCMC считают трендом последних месяцев переезд компаний в офисы более скромного класса. Сокращают издержки все, начиная от акул бизнеса и заканчивая мелкими компаниями. Оптимизация издержек ставится даже выше имиджа и репутации.

Консультанты отмечают заметное сокращение активности на рынке офисной аренды. Большинство потенциальных арендаторов отложили планы аренды новых офисных помещений, ожидая снижения ставок, рассказывает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». «Спрос сократился, но рынок не замер», – добавляет Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium Oncor International.

Из числа оставшихся на рынке многие ищут более приемлемые варианты. Наиболее распространенное требование сегодня – помещения меньшей площади. Но наряду с такими заявками появляются и другие, отмечает Ян Аль-Нури, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, в них крупные компании, ранее предпочитавшие иметь несколько офисов, просят консультантов «для оптимизации бизнеса» подобрать одно помещение с более «гуманной» арендной ставкой. Компания Genfa Medica (офис на Ленинском, 99) осталась в арендуемом здании на более выгодных условиях, отмечает Рубен Алчуджян. Но, продолжает он, безболезненная смена офиса на менее дорогой возможна лишь в том случае, когда это позволяют сделать условия существующего договора аренды. Тогда экономия может достигать 50%. Хотя чаще всего это не так и приходится вести непростые переговоры с арендодателем о реструктуризации арендных обязательств, говорит он.

Основными клиентами офисов высокого класса, которые расположены преимущественно в центре столицы, остаются компании, для которых очень важен престиж. В целях экономии они предпочитают сократить объем площадей, но остаться в престижном бизнес-центре.

Высвобождаются площади в бизнес-комплексах всех классов, эти помещения выходят на рынок субаренды. По данным консультантов, в субаренду предлагают площади компании PricewaterhouseCoopers, Renaissance Capital, «Яндекс», Intel, Alcatel, Orange Telecommunications, Colliers, Deloitte и др. В частности, Deloitte предлагает в субаренду около 7000 кв. м. Другой пример – компания ТНК-ВР, которая летом 2008 г. подписала договор аренды почти на 50 000 кв. м в бизнес-центре Western Gate, но сейчас, в связи со значительными сокращениями штата сотрудников, очевидно, будет пересматривать условия и сокращать арендуемую площадь, предполагают в компании Praedium Oncor International. В бизнес-парке «Крылатские Холмы» предлагается в субаренду 2500 кв. м, хотя в течение последних двух лет свободных площадей там не было, отмечает Елена Герасимова, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу департамента консалтинга компании GVA Sawyer.

Консультанты прогнозируют дальнейший рост предложения в БЦ высокого класса (А и В) и снижение спроса. Как поделилась Ирина Флорова, заместитель директора отдела исследований рынка, руководитель аналитического направления CB Richard Ellis, многие офисные помещения, введенные на рынок в конце 2008 г., не смогли найти арендаторов. Прежде всего это коснулось зданий, расположенных в удаленных от центра и станций метро районах. Доля свободных площадей класса А увеличилась на 4% в течение двух месяцев (ноябрь и декабрь 2008 г.) и составила 9%, а класса В – соответственно на 3% и по состоянию на начало января составила 15% (данные CB Richard Ellis). В субрынке «Москва-Сити», по информации GVA Sawyer, уровень вакантных площадей в IV квартале 2008 г. составил 25%.

Снижение спроса вынудило собственников стать сговорчивее.

«Мы пересмотрели объемы сдаваемых площадей: если раньше предлагали в аренду площадь от этажа – 1500–2500 кв. м, то сейчас рассматриваем заявки арендаторов с площадью от 300 кв. м», – рассказывает Анна Шишкина, руководитель группы маркетинга компании «Московский бизнес-инкубатор».

С начала 2009 г. собственники подавляющего числа офисных центров созрели для уменьшения арендных ставок (одно из немногочисленных исключений – комплексы компании Enka).

Только за один январь снижение арендных ставок в БЦ классов А и В составило 10–15%, отмечает Наталья Бланкова. По словам Яна Аль-Нури, в настоящее время можно найти помещения в бизнес-центрах класса А с арендной ставкой менее $1000 за 1 кв. м в год, в комплексах класса В – менее $400 за 1 кв. м в год. По данным Герасимовой, средние ставки в классе А в конце 2008 г. составили $950 за 1 кв. м в год, в классе В+ – $650 за 1 кв. м в год, В- – $500 за 1 кв. м.

По прогнозу London Consulting & Management Company | LCMC, в 2009 г. офисы класса А потеряют до 20% спроса. Но наиболее существенное падение – до 40% – ожидает БЦ класса В. В 2009 г. GVA Sawyer ожидает сокращения спроса по сравнению с 2008 г. на 234 000 кв. м для офисов класса А и на 287 000 кв. м для класса В.

Часть прежних арендаторов может перейти в подешевевшие помещения класса А, остальные выберут более дешевый сегмент С, объясняет Дмитрий Золин. В компании Praedium Oncor International считают, что оживление рынка следует ожидать не ранее III квартала 2009 г.

Интенсивность восстановления спроса на офисные помещения будет напрямую зависеть от экономической стабильности в стране. В случае оздоровления экономики и улучшения финансового состояния компаний спрос на площади для бизнеса активизируется, что повлечет за собой рост ставок аренды и цен продаж в конце 2009 г. Однако резкого увеличения цен, как в 2007 г., не произойдет, максимум – 10–15% в год, отмечает Алчуджян.