Ориентиры: Падать дальше некуда

При совершении покупки многие инвесторы или покупатели holiday home обращали внимание на цену и потенциал роста, игнорируя такой базовый индикатор, как ликвидность, т. е. способность фиксации виртуальной прибыли и ее конвертации в денежную наличность или проводку на банковском счете.

Уже с середины 2007 г. мы могли наблюдать четкую дифференциацию рынков недвижимости на страны с банковской системой западного типа (использование такого инструмента, как секьюритизация, неадекватное распределение рисков и погоня за прибылью), с классической банковской системой и страны, где финансовая система только развивается.

Именно такая дифференциация сыграла ключевую роль в определении вектора развития рынков недвижимости в 2008 г. В странах с банковской системой западного типа (США, Западная Европа) мы можем наблюдать падение / стагнацию на рынке; в странах с классической и развивающимися системами – стабильность и рост.

США

2008 год стал для американского рынка недвижимости крайне неудачным: рынок продолжил падение. Основной причиной падения стала полная остановка механизма секьюризитации, иными словами – рефинансирования долгов. Вкупе с обвалом рынка subprime-кредитов, которые выдавались при предъявлении паспорта без подтверждения доходов и внесения первоначального взноса в большинстве своем малоимущим гражданам, остановка рынка рефинансирования практически парализовала рынок недвижимости Штатов. Индексы в «красном» уже никого не удивляют: дно падения еще не достигнуто. От большего провала рынка спасает рекордное снижение ставки рефинансирования – до 0,25 процентного пункта, что в некоторых регионах привело к оживлению покупательной способности, сделало доступным рефинансирование уже имеющихся долгов определенной категории покупателей. Но в некоторых городах (в особенности на побережье) недвижимость продается уже ниже себестоимости. Аналитики считают, что рынок достигнет дна к середине 2009 г., а его медленное восстановление (до уровня цен 2003 г.) начнется только в 2010 г.

Западная Европа

Рынок недвижимости в западноевропейских государствах по итогам 2008 г. закрылся разнонаправленно, но, безусловно, пострадал меньше, чем рынок США. Это связано прежде всего с более правильным распределением рисков на рынке ипотечного кредитования и отсутствием кредитов типа subprime. И хотя 95% недвижимости в странах Западной Европы приобреталось в ипотеку с минимальным первоначальным взносом (до 10%), это не послужило причиной фундаментального обвала рынков, а привело к нехватке ликвидности и увеличению первоначального взноса, отчего и пострадал рынок недвижимости. Людям стало просто неоткуда взять дополнительные 10–15% в качестве первоначального взноса за объект недвижимости, который они хотели бы приобрести. В подобных обстоятельствах при снижении цены существенно снизилась и ликвидность продаваемых объектов.

Вместе с тем, как говорится, свет брезжит в конце тоннеля для ряда рынков. По данным Halifax, в январе 2009 г. цены на жилую недвижимость в Лондоне выросли на 1,9% – впервые за несколько месяцев падения. Замечено также увеличение количества лиц, приобретающих недвижимость в Лондоне в первый раз. Все это связано с рекордно низкими ставками ипотечного кредитования и признаками общей стабилизации цен на рынке.

В конце 2008 – начале 2009 г. на рынке Лондона активизировались и иностранные инвесторы. Им на руку играет ситуация на валютном рынке: за последние шесть месяцев британский фунт стерлингов упал по отношению к доллару приблизительно на 24%, что позволило покупателям/инвесторам, хранящим средства в долларах, увеличить свою покупательную способность примерно на те же 24%. То же относится и к евро. Учитывая дополнительно коррекцию цен на рынке недвижимости, иностранные инвесторы сейчас могут приобрести недвижимость дешевле на 50% по отношению к цене начала 2008 г.

По оценкам множества инвестиционных фондов, на рынке Германии сохраняется давно отмеченная тенденция: рост рынка приблизительно равен инфляции. Вместе с тем социальные доходные дома (например, в Берлине) могут принести инвестору до 10% годовых.

Продолжается умеренный рост и на юге Италии, в частности в регионе Калабрия. Рынок недвижимости Северной Италии стабилен, рост на нем практически отсутствует, как и ликвидность. В целом рынок недвижности Италии характеризуется низкой доходностью от сдачи недвижимости в аренду. Сейчас главная опасность для рынка – тенденция негативного роста ВВП.

Рынок недвижимости Франции показал умеренный рост: вторичная недвижимость в спальных районах Парижа выросла за 2008 г. на 4%; цена недвижимости на горнолыжных курортах не подверглась значительным корректировкам, уже давно достигнув своего ценового пика. Недвижимость на юге Франции остается по-прежнему популярной, хотя ее ликвидность незначительно снизилась. Доход от сдачи недвижимости в аренду во Франции ниже среднеевропейского значения. Достаточно популярной во Франции остается приобретение недвижимости по схеме leaseback.

Традиционно самими стабильными рынками Западной Европы остаются рынки Швейцарии и Австрии. В связи со снижением учетной ставки Центральным банком Швейцарии процентная ставка кредитования в швейцарских франках держится на чрезвычайно низком уровне, складывается впечатление, что дешевле кредиты уже не будут. В Австрии самым значительным ростом за 2008 г. могут похвастаться горнолыжные курорты. Например, в австрийском местечке Капрун можно приобрести апартаменты стоимостью около 150 000 евро с доходностью до 8% годовых после уплаты налогов и прочих платежей: недвижимость способна окупить сама себя за 10 лет.

Восточная Европа

Рынки стран Восточной Европы, пожалуй, стали единственными пощадившими инвесторов от обвального падения. Именно они оказались самыми устойчивыми к финансовому кризису – рост цен на рынках недвижимости, зафиксированный в 2007 г., продолжился и в 2008 г. Подобное поведение рынков связано наибольшим образом с процессами глобализации, которые еще не полностью затронули Восточную Европу, в связи с чем кризисная волна прошла в большинстве этих стран далеко от берега. Отсутствие во многих странах доступа к масштабному финансированию, классическая банковская система также поддержали рынки.

Однако даже на самом удачном – восточноевропейском направлении есть свои аутсайдеры: рынки Латвии и Эстонии, падать которым, похоже, уже некуда. На кризис в Латвии и Эстонии в первую очередь повлияла их внутренняя политика; данные страны пострадали не из-за финансового кризиса. Латвия и Эстония готовились к переходу на евро, однако в странах образовалась гигантская инфляция – около 17% в год. Выяснилось, что около 50% ВВП этих стран приходится на сектор, связанный со строительством, бум в котором произошел из-за легкодоступных кредитов. В связи с этим большинство банков в этом сегменте резко ограничили доступ к финансированию, что и обрушило рынок.

Средиземноморье

Наилучшим образом в 2008 г. проявили себя рынки стран Средиземноморья: все они продемонстрировали стабильный рост, проявив наибольшую устойчивость к кризисным явлениям. Доступ к финансированию на большинстве рынков Средиземноморья не только не уменьшился, но и, наоборот, увеличился. В таких странах, как, например, Кипр, Болгария, Турция, при помощи ипотеки приобреталось и приобретается не более 10% от общего объема недвижимости. Причем на Кипре и в ряде других стран преобладают банки классического образца, использующие при кредитовании свои собственные средства или средства материнских компаний.

Дополнительным двигателем роста цен в странах Средиземноморья является ограниченность одного из ключевых ресурсов – земли вокруг береговой линии. В островных государствах относительная близость к морю стоит дорого: остров не расширить, а желающих приобрести недвижимость может быть много.

Еще одним ключевым фактором роста в этих странах является сужение возможностей финансирования в большинстве стран Западной и Центральной Европы. Теперь европейцу, желающему приобрести с помощью ипотеки домик у моря, практически некуда идти – в его распоряжении лишь рынки Кипра, Турции, Хорватии.

Но высокий рост не означает автоматически, что инвестиционный объект недвижимости является высоколиквидным, далеко не всегда инвестор (в кризисной ситуации – покупатель) сможет обменять высокую доходность на реальные деньги (наличность). Аналитики советуют придерживаться средних цифр доходности, ликвидности, разделить риски с банком путем обращения за финансированием.

Знаковыми событиями для Кипра в 2008 – начале 2009 г. стали проект реконструкции Коралловой бухты на западе Кипра неподалеку от места рождения Афродиты проектной стоимостью 150 млн евро и строительство аналога Диснейленда, что принесет Кипру еще 850 млн евро инвестиций, создаст 3000 рабочих мест и добавит до 1 млн туристов в год. Оба этих события существенно увеличат стоимость располагающейся неподалеку недвижимости.