Доходное место: В очереди на банкротство

Одни компании пытаются выжить за счет продажи активов, другие сдались и уходят с рынка. По словам главы «Астон Групп» Вячеслава Трапезникова, до кризиса уральские девелоперы могли рассчитывать на три источника доходов: средства банков, деньги клиентов и поступления из федерального бюджета. «Если в секторе жилья остались хотя бы государственные вливания (ипотека АИЖК, выкуп жилья Минрегионразвития РФ), то сектор коммерческой недвижимости оказался без какой-либо финансовой поддержки», – посетовал он. И хотя, по словам главы ГК «Обороснабсбыт» Игоря Суханова, пока большая часть собственников до сих пор предпочитает говорить, что у них все стабильно, многие уже близки к финансовому краху. Для некоторых игроков он уже наступил.

Первые банкротства

Крупнейший на Урале девелопер – «Кит-кэпитал» – подал заявление в суд о признании себя банкротом. Компания была создана в 2006 г. двумя известными уральскими бизнесменами, Тимуром Горяевым и Николаем Кретовым. «Кит-кэпитал» планировала к 2009 г. создать в России сеть из 40 ТРЦ общей площадью более 500 000 кв. м, удалось построить лишь шесть объектов площадью более 100 000 кв. м в городах Урала и Поволжья.

Как указывается в материалах Арбитражного суда Свердловской области, девелопер признал, что задолжал кредиторам 3,9 млрд руб., а стоимость имущества компании составляет 3,5 млрд руб. Причину своих неудач собственники видят в недобросовестном поведении банкиров, поднимающих в одностороннем порядке процентные ставки и не выполняющих обязательства по предоставлению кредитов, а также в вынужденном снижении арендных ставок в объектах компании.

Подала в суд заявление о банкротстве и компания «Уралмедьстрой-1», подконтрольная Уральской горно-металлургической компании (УГМК). Размер ее задолженности – 555,3 млн руб. Компания занималась возведением объектов жилой и коммерческой недвижимости в Екатеринбурге и Верхней Пышме (город-спутник); что делать с этими объектами, сейчас пытаются решить городские власти.

Проблемы гигантов

Еще осенью 2008 г. гендиректор УГМК Андрей Козицын заявил о возможной заморозке некоторых проектов из-за падения цен на медь, основного источника прибыли холдинга. Действительный размах вынужденного бездействия оказался впечатляющим. Заморожено строительство делового квартала «Екатеринбург-сити» (700 000 кв. м коммерческих площадей), сообщили в управлении Главархитектуры горадминистрации. Остается непонятной судьба еще двух проектов холдинга – «Стражи Урала» (300 000 кв. м) и бизнес-центра «Демидов» (142 000 кв. м).

УГМК не единственный промышленный гигант, который обжегся, желая заработать на сверхприбыльном до недавней поры рынке девелопмента. Не выдержала ударов кризиса и другая крупная промышленная группа – «Синара», планирующая совместно с НП «Объединение заводов «Финпромко» реализовать в Екатеринбурге проект «Новокольцовский» – 5 млн кв. м коммерческой недвижимости: офисов, гостиниц, выставочных центров, логистических и торгово-складских терминалов. Как заявил президент «Финпромко» Анатолий Павлов, в условиях кризиса приступать к строительству объектов никто не будет.

Руководство «Ренова-стройгруп – коммерческая недвижимость» также отказалось от возведения делового центра (100 000 кв. м) на площадях бывшего завода по обработке цветных металлов. Как сообщил заместитель гендиректора компании Александр Морозов, согласно новой концепции здесь будет построено жилье бизнес-класса, которое реализовать будет проще, нежели офисы.

Глава «Корин-холдинга» Андрей Бриль говорит, что, не будь кризиса, эти финансовые группы оказались бы заложниками собственных масштабных планов: заявленный ими объем ввода офисных площадей Екатеринбург не переварил бы даже при растущем рынке. Для промышленных групп это реальная возможность оправдаться перед партнерами, клиентами, чиновниками, сохранив лицо, соглашается владелец ТРЦ «Антей» Андрей Гавриловский.

Распродажа активов

Не легче приходится и профильным игрокам: в условиях ограниченной ликвидности им ничего не остается, кроме как сворачивать проекты. «Практически все объекты нового строительства заморожены, – утверждает Андрей Бриль. – Сейчас останавливают все, что не начнет гарантированно приносить доход, а повлечет за собой лишь дополнительные эксплуатационные издержки». Управляющий партнер London Consulting & Management Company Дмитрий Золин добавляет, что девелоперская доходность теперь в лучшем случае составляет 11–12% против 20% в экономически стабильное время.

Собственники в оперативном режиме продают часть проектов. Вячеслав Трапезников рассказал, что ведет переговоры о продаже бизнес-центров «Царский мост» (1300 кв. м) и «Невада» (24 000 кв. м). «Астон Групп» приостановила их возведение еще в октябре прошлого года. Сейчас главная задача для компании, по словам бизнесмена, – достроить жилые дома.

Крупнейший в Екатеринбурге ресторанный оператор «Малахит» публично выставил на продажу в самом центре Екатеринбурга три ресторана – «Градара», «Пивной Бар’on», «Гранд-буфет» – и ночной клуб «Диван». Общая площадь заведений – 1400 кв. м. Вырученные средства будут инвестированы в поддержку сетевых заведений оператора с невысоким средним чеком.

Андрей Гавриловский распространил в СМИ информацию о продаже 11 этажей (11 000 кв. м) в третьей очереди торгово-офисного центра «Антей» (50 этажей, 120 000 кв. м), предназначенных под гостиницу, по цене 1,3 млрд руб. Деньги нужны для строительства 10-этажного паркинга для небоскреба. «Девелоперы вынуждены возвращаться в прошлое и продавать объекты в нарезку», – посетовал Гавриловский.

Холдинг AVS Group продает площади по частям, активно используя зачетные схемы. «Мы принимаем товары и услуги в качестве оплаты за недвижимость», – говорит замдиректора УК «AVS Девелопмент» по управлению недвижимостью Алексей Гущин. Таким образом удалось реализовать уже 45% в бизнес-центре (56 000 кв. м) в деловой части города, который планируется пустить в строй в III квартале 2009 г. Прайсовая цена прошлого года – от 90 000 за 1 кв. м – не изменилась.

Покупатели в дефиците

По данным КБ «Ярмарка», средняя цена продажи торговых помещений снизилась на 5%, составив на начало 2009 г. 108 000 руб. за 1 кв. м. Среднерыночная цена на складские помещения осталась на прежнем уровне – 31 000 руб. за 1 кв. м. В офисном сегменте, информирует Уральская палата недвижимости (УПН), цены снизились примерно на 15%. В среднем по рынку на начало 2009 г. цена предложения 1 кв. м в классе В равнялась 98 300 руб., в классе С – 80 600 руб.

Однако декларируемые цены могут значительно отличаться от реальных. Как считает вице-президент ВТБ Александр Ольховский, дисконт при продаже как объектов недвижимости, так и действующего бизнеса может достигать 50%. По оценкам Дмитрия Золина, скидки в среднем находятся на уровне 30%.

По словам главы АН «Восточное» Игоря Сайдулина, некоторые собственники пытаются продать объекты по их себестоимости. Однако и это не помогает. Например, собственники жилого комплекса на пересечении ул. Машинной и Луганской снизили цену 1 кв. м офисных помещений на первых этажах (600 кв. м) с 45 000 до 25 000 руб., но покупателей так и не дождались. Спикер добавил, что крупных сделок на рынке вообще нет: «Если стоимость объекта – свыше 15 млн руб., его продажа бесперспективна».Существенное сокращение сделок на рынке на фоне большого объема предложения специалист по бизнес-недвижимости КБ «Ярмарка» Анастасия Сорокина связывает со сложностями в получении кредитов на такие объекты.

Директор ИК Red Олег Кудрявцев ожидает активизации сделок весной: частные инвесторы на рынке есть, но они ждут ценовое дно. А Игорь Суханов прогнозирует появление инвесторов, когда собственники начнут активнее подавать сигналы о своих проблемах, не делая хорошую мину при плохой игре. Хотя тогда, полагает он, начнутся информационные и рейдерские атаки на достаточно успешные по сегодняшним меркам предприятия с целью довести их до состояния, близкого к банкротству, чтобы купить по минимальной цене.

Аренда вниз

Стремительно падают и ставки аренды. Суммы сделок участники рынка не обнародуют: собственники – с целью как-то удержать ситуацию под контролем, покупатели или арендаторы – с оглядкой на коллег.

По данным КБ «Ярмарка», пик роста арендных ставок на торговые помещения пришелся на III квартал 2008 г. (1470 руб. за 1 кв. м). В январе 2009 г. этот показатель опустился на 13%, вернувшись к уровню начала прошлого года: 1280 руб. за 1 кв. м. В складском сегменте с начала 2008 г. до кризиса средний размер арендной платы вырос на 8%. А к началу 2009 г. опустился на эти же 8% – до 310 руб. за 1 кв. м. В офисном сегменте среднемесячная запрашиваемая арендная ставка опустилась с 1300 руб. за 1 кв. м в I квартале 2008 г. до 1150 руб. в январе 2009 г., сообщили в УПН. Больше всего – на 10% – подешевели офисы класса В.

В 2009 г. падение ставок аренды продолжится, не сомневаются опрошенные «Ведомостями» эксперты. «Опыт 1998 г. показывает, что возможное снижение ставок аренды может составить в среднем 30%», – полагает заместитель гендиректора УК Red Андрей Брауде. А в сегменте торговой недвижимости, говорит он, падение может быть до 40–50%. По словам главы УК IQ Property Management Евгения Гриханова, местный рынок насыщен магазинами. Власти города неоднократно заявляли, что по количеству торговых площадей на 1000 человек Екатеринбург с 2006 г. обогнал не только Москву и Санкт-Петербург, но и некоторые европейские столицы.

Председатель совета директоров УК «Мост» Константин Васильев, напротив, уверен, что настоящий обвал без признаков улучшения можно наблюдать в офисном сегменте. Сокращение операционных затрат – лидер хит-парада антикризисных мероприятий для бизнеса, и арендаторам взяться неоткуда. «На одного арендатора офисов приходится примерно по 20–30 предложений», – добавила Сорокина. Хуже всего, отметил аналитик УПН Михаил Хорьков, заполняются бизнес-центры, построенные в 2008 г.

В складской и гостиничной недвижимости согласно опрошенным «Ведомостями» экспертам снижение арендных ставок будет менее сильным из-за дефицита предложения в этих сегментах. Впрочем, «Евразия Логистик» в конце 2008 г. уже снизила на 18% ставки в логистическом комплексе класса А «Пышма». Подсчитывают убытки и отельеры. Бизнес-туризм – основной источник прибыли гостиниц Екатеринбурга, но показатели в этом сегменте заметно снизились, сообщили в комитете по товарному рынку мэрии города. Впрочем, номера пока дешевле не становятся.