Точка зрения: В поиске идеальных объектов
Рынок инвестиций в недвижимость стал крайне консервативен. Покупателей в основном интересуют готовые здания с гарантированным cash flow. Причем они должны быть лучшими на рынке, в крайнем случае – в своем сегменте.Консервативные и агрессивные
Среди характеристик «объекта мечты» – не вызывающая сомнений локация, долгосрочные договоры с арендаторами, отсутствие юридических рисков. Ожидаемая инвесторами цена – примерно 50% от той, что существовала год назад.
На рынке мы наблюдаем два основных типа инвесторов – консервативные и агрессивные. Консервативные – это инвестиционные фонды, компании, которые распоряжаются средствами пенсионных фондов, различные управляющие инвестиционные компании. Конечно, сейчас их активность намного ниже докризисной. Как и российских инвесторов из числа крупных сырьевых и промышленных предприятий. Однако мы наблюдаем определенный интерес к российской недвижимости со стороны иностранных девелоперских компаний. Кроме того, интерес к рынку сохранили единичные иностранные фонды, которые пережили обвал европейских фондов недвижимости прошлой осенью и у которых осталась средства, а также аппетит к местным рискам.
В целом примерно только 10% от общего числа международных инвесторов, пришедших на российских рынок в 2007–2008 гг., в начале этого года подтвердили сохранение интереса, а также сформировали условия и требования к реальным приобретениям.
Наряду со снижением активности консервативных инвесторов мы наблюдаем рост активности так называемых агрессивных инвесторов. В основном это представители частного капитала с высокой ликвидностью, которые готовы пойти на риск инвестирования в непрофильные для них активы в надежде оперативно вернуть свои средства после кризиса.
Изначальное требование подобных инвесторов – distressed assets, соответственно, их интересуют объекты с дисконтом до 50% от цен II–III кварталов 2008 г. Как правило, они приобретают активы у владельцев, которые столкнулись с проблемами возврата кредитных средств. Поскольку практически все проекты основывалась на проектном и строительном финансировании, активы на продажу есть у 90% российских (равно как и у московских) девелоперов и собственников готовых объектов.
Сложности оценки
Западные инвесторы рассматривают как действующие объекты, так и девелоперские проекты. Российские же потенциальные покупатели интересуются в большинстве своем готовыми зданиями, приносящими арендный доход. За последние годы они уже накопили большое количество девелоперских проектов на предпроектной и проектной стадиях.
В плане схем сотрудничества между инвесторами и девелоперами мало что изменилось, за исключением того, что инвесторы стали гораздо более требовательны, чем раньше. Наши специалисты также отмечают новую тенденцию – взнос в акционерный капитал правами на земельный участок. Подобное юридическое оформление сделки может стать дополнительным конкурентным преимуществом инвестиционного предложения. Ликвидности как таковой по-прежнему недостаточно, поэтому в моде любые схемы, которые экономят инвесторам оборотные средства.
При расчете стоимости объекта потенциальные покупатели стремятся подстраховать все возможные риски: отталкиваются от крайне консервативных ставок аренды, увеличивается срок реализации площадей, просчитываются все возможные ставки рефинансирования. В зависимости от проекта они составляют сегодня 13–16%. Обсуждаются варианты выхода из проекта.
Ставка капитализации объектов с момента начала кризиса подверглась кардинальным изменениям. Сейчас мы видим, что офисные здания класса А предлагаются по ставке 10–12%. Еще в III квартале 2008 г. эти же объекты выставлялись на рынок по ставке 7–9%, и собственники не были готовы к обсуждению. До кризиса было достаточно 15% доходности на общую сумму капиталовложений (размер чистого операционного дохода (NOI), деленный на общую сумму капиталовложений по проекту, как заемных, так и акционерных). Теперь инвесторы ожидают увидеть уровень доходности 18–20%, а то и больше.
Привлечь деньги
Глобальный кризис внес коррективы не только в инвестиционные сделки, но и в реализацию новых проектов. Более 50% заявленных девелоперских проектов было приостановлено, заморожено или отменено. Крупные девелоперы (например, такие, как «Главстрой», «Система-Галс», «Ведис», «Абсолют Девелопмент» и др.) решили на ближайший год остановить все проекты, находящиеся на ранних стадиях, либо довести их до определенной стадии и заморозить без негативных последствий. Эта тенденция затронула даже такие знаковые объекты, как Башня «Россия». Особенно тяжело пришлось проектам в сегменте жилой недвижимости и крупномасштабным комплексам, которые могут быть реализованы только при изобилии дешевого заемного капитала.
В лучшем положении находятся проекты умеренных размеров (около 50 000 кв. м) с безусловно выгодной локацией и арендным потенциалом. В качестве примера можно привести сделку компании GVA Sawyer совместно со своими партнерами Liebrecht & Wood и Fashion House Development, которая состоялась в декабре 2008 г. Стороны договорились о строительстве к концу 2011 г. первого аутлет-молла в России площадью около 40 000 кв. м, который будет располагаться рядом с аэропортом «Шереметьево». Объем инвестиций, включая стоимость участка, – 100 млн евро. В кризис формат аутлет-молла еще более востребован, так как покупатели стремятся сэкономить деньги, и товарооборот в аутлетах не только не снизится, но и возрастет. Поэтому нам удалось привлечь необходимое финансирование даже в нынешних условиях.
По моему мнению, привлечь стороннее финансирование имеют шансы девелоперы под проекты на ранней стадии реализации. Одним из важнейших условий является местоположение объекта. Например, для офисных центров – развитые деловые районы с продуманной транспортной доступностью и близостью к развязкам; для торговых центров – площадки в крупных жилых массивах, на максимально проездных трассах или в самой центральной части городов. Также актуальны арендный потенциал выбранного сегмента, качество проекта, привлекательный парковочный коэффициент, инфраструктура здания, инженерное обеспечение, разумная стоимость земли и консервативный сценарий по арендным ставкам. Цена должна быть реалистичной, по которой данный объект безусловно можно было бы сдать планируемым арендаторам.
Условия кредитования сейчас чрезвычайно жесткие не только в отношении ставок (заявляемые банками 25–30% на период строительства), но и в вопросах выбора банком приемлемого для себя проекта. В первую очередь на банковское финансирование могут рассчитывать девелоперы, имеющие тесные связи с крупными полугосударственными банками или политическое влияние того или иного рода. Обязательным условием является отсутствие неоплаченных долгов.
Остальные девелоперы должны бороться за заемное финансирование со множеством конкурентов. Чтобы выиграть эту войну, проект должен иметь первоклассное расположение и безусловный спрос арендаторов. По известным причинам банки теперь требуют предоставлять заключенные с арендаторами договоры, прежде чем открывать долговое финансирование.
Неудивительно, что девелоперы в конечном итоге предпочитают использовать 100%-ный акционерный капитал в начале своих проектов, не теряя надежды на получение лучших условий для заемного капитала в ходе строительства.