Ориентиры: Предусмотрительные банкиры Европы

За первые месяцы 2009 г. ситуация на падающих и растущих рынках сохранила предыдущие тенденции. Банковский сектор продолжает страдать от остановки секьюритизации, соответственно, продолжают страдать рынки недвижимости в тех странах, где банки использовали такую систему.

В конце 2008 г. большинство специалистов склонялись к тому, что секьюритизация на основе выдачи MBS будет заменена секьюритизацией, где банки, перепродавая ипотечные долги, оставляли бы их на своем баланс-листе и выпускали бы корпоративные облигации. Такой механизм вполне устраивает самых крупных инвесторов в ипотечные долговые обязательства, пенсионные фонды и страховые компании. Замена системы в кратчайший срок серьезно оживит банковский сектор и, соответственно, падающие рынки недвижимости. Проблема, однако, состоит в том, что в момент выпуска корпоративной облигации ответственность банка перед инвесторами увеличивается во много раз в сравнении с выдачей MBS. Прежде чем банки согласятся отвечать собственными активами по корпоративным облигациям (если человек перестал платить за свой дом, купленный в кредит), они должны быть уверены в стабильности активов, под которые идет выдача кредитов. На данный момент – в особенности в США, где широко использовались subprime-кредиты, – банки не могут быть уверены в стабильности активов и, соответственно, не готовы секьюритизировать долги через выпуск корпоративных облигаций.

В Западной Европе ситуация лучше, так как там банки не использовали subprime-кредиты, им легче перейти на новую систему. К тому же уровень доверия к рынку недвижимости в этих странах значительно выше. Скорее всего в ближайшее время новая система секьюритизации будет введена именно в странах Западной Европы. В США никто не знает, как разобраться не только с subprime-районами в отдельных городах, но и с целыми subprime-штатами.

США

Как и ожидалось, рынок недвижимости в США продолжает падать. Самое большое падение наблюдается именно в тех районах и штатах, где было выдано наибольшее количество subprime-кредитов.

В США в огромных количествах выдавался и другой тип кредитов с высоким риском – Alt-A. Такой кредит брали люди, недотянувшие до обычного кредита prime по кредитной истории. Хотя в кредитах Alt-A заложено меньше рисков, чем в subprime, аналитики склонны рассматривать эти две группы вместе, и если прибавить объем выданных кредитов Alt-A к subprime, то прогнозы по стабилизации рынка недвижимости значительно отодвигаются по срокам.

По данным исследования, проведенного Thomson Reuters и University of Michigan, американцы опасаются продолжения падения цен на жилую недвижимость в этом году, несмотря на все усилия правительства по поддержке сектора недвижимости. Данные были опубликованы в феврале, и на тот момент, по мнению американцев, владеющих недвижимостью, рынок упадет в среднем на 2,2% в этом году. Такое негативное настроение серьезно сказывается на ликвидности объектов.

Ставки по ипотечным кредитам рекордно снизились после того, как Федеральная резервная система США сообщила, что выкупит дополнительно облигации, обеспеченные ипотекой MBS, на сумму $750 млрд, что в совокупности дает нам в этом году цифру в $1,25 трлн на покупку MBS. Процент по 30-летнему ипотечному кредиту с фиксированной ставкой снизился на 0,4% до уровня 4,79%. Безусловно, это поможет сектору недвижимости, но сразу встает вопрос о стабильности валюты. Да и откуда возьмутся дополнительные $750 млрд у израненной экономики?

Западная Европа

Уверенность постепенно начинает возвращаться в страны Западной Европы. Безусловно, в большинстве стран цены еще не начали стремительного роста, но правильная экономическая политика и действия банков в ближайшем будущем должны принести свои плоды. В первую очередь правительство старой Европы делает существенные вливания в банковский сектор, направленные на поддержку рынка недвижимости и реального сектора экономики. В большинстве стран государство не только поддерживает проблемные ипотечные кредиты, но и дает льготы тем, кто покупает недвижимость первый раз (First Time Buyers). Банки чувствуют себя более уверенно, выдавая ипотечные кредиты в Европе, так как, к счастью, продукт под названием subprime они не использовали. Из-за более консервативного LTV (процент заемных средств к стоимости недвижимости) рисков в европейской недвижимости гораздо меньше. В Европе до кризиса существовало 100%-ное кредитование недвижимости, но процент таких кредитов был мизерным по сравнению с США.

Инвесторы из еврозоны, США, Индии и других стран продолжают вкладываться в Великобританию. Стратегия таких инвесторов обращена в этом направлении не только из-за упавших цен: пользуясь ослабевшим фунтом, они получают совокупную скидку в 50% и более. Половина этой скидки приходится на курсовую разницу.

Испанский рынок очень серьезно зависел от финансирования, в его банковской системе использовалась секьюритизация, и сегодня он продолжает страдать от низкой ликвидности и недостатка денег в финансовой системе. Безработица находится на самом высоком уровне за последние 13 лет и составляет 3,5 млн человек. Продолжает падать количество выдаваемых кредитов. За год их число сократилось на 50%. Самое ужасное – что объем их выдачи снизился не только для инвесторов. Кредиты перестали выдавать испанским семьям, желающим купить дома. За 12 месяцев их было выдано на 40% меньше по сравнению с аналогичным значением прошлого года, на 30% сократились продажи домов. Впоследствии это может вылиться в глубокое падение ВВП. По мнению аналитиков Thomson Reuters, в среднем по стране цены на недвижимость упадут еще на 30% в ближайшее время. Курортная недвижимость Испании пострадает больше, чем недвижимость больших городов.

Восточная Европа

Практически все рынки недвижимости Восточной Европы продолжают демонстрировать устойчивость к финансовому кризису, даже если их экономики страдают от него. Банки не использовали секьюритизацию, и это помогло оставить условия получения ипотечного займа практически неизменными. Это относится и к показателю LTV. Другая очень важная причина заключается в том, что в Восточной Европе процент недвижимости, купленной в кредит, ничтожно мал по сравнению с Западной Европой и США. К тому же население Восточной Европы не увязло по уши в долгах по кредитным картам и другим финансовым инструментам. Такие инструменты развивались в Восточной Европе максимум десяток лет, и население просто не успело обзавестись большими долгами. А на Западе кредитные карты и ипотечные займы существуют уже несколько поколений. Еще один фактор, поддерживающий рынок недвижимости, – это качество жилья. Недвижимость, построенная в советское время, начинает выходить из строя и стимулирует население к покупке более качественного жилья.

Незначительно снизились объемы инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость Румынии. Крупные фонды продолжают инвестировать в торговые центры, офисы и склады в крупных городах и центральных районах. Арендные ставки выросли по всем направлениям за 2008 г. и продолжают расти дальше.

Наибольшее (15%) падение цен на недвижимость в феврале наблюдалось в Риге.

Средиземноморье

Курортные страны Средиземноморья продолжают радовать инвесторов. Открывается все больше новых мест, которые обслуживают главные перевозчики туристов в Европе – компании-дискаунтеры. Одной из причин арендовать недвижимость на курорте, а не покупать тур в агентстве и не останавливаться в отеле европейцы называют дешевизну билетов, предоставляемых этими авиакомпаниями.

Отличную доходность от аренды и прироста капитала демонстрируют Кипр и Турция. В Турции в районе Бодрума доходность от сдачи объекта в аренду доходит до 12% и выше. Это вызвано относительно низкой ценой на недвижимость и среднеевропейскими ставками на аренду. Весной открывается один из лучших курортов в Хорватии недалеко от Дубровника. Проект был осуществлен совместно одним из лидирующих фондов в недвижимость Великобритании – Jupiter совместно с известным специалистом в области курортов PlayGround.

Другие страны

КАНАДА – По данным Канадской ассоциации недвижимости, в феврале увеличились объемы сделок на вторичном рынке жилья, а цены немного упали (с сентября – впервые). В феврале было продано 28 669 домов – это на 8,6% больше, чем в январе. Средняя цена продажи дома упала на 9,2% – за год она снизилась с 310 379 канадских долларов до 281 972. В феврале в западных провинциях Канады продажи увеличились на 14,4%, а в регионе Альберто – на 11,9%, но в среднегодовом значении они упали на 31%.

ЕГИПЕТ – Руководители фонда Equity International считают, что в Египте есть только одно место с высокой ликвидностью – это Каир. Фонд проинвестировал крупную сумму в недвижимость Каира. Уже есть косвенные доказательства правильности этого решения. Египетский девелопер Palm Hills Development объявил, что он утроил прибыль за 2008 г. до 658 млн египетских фунтов, что составляет $116,7 млн.

ДУБАЙ – По данным инвестиционного и потребительского банка Morgan Stanley, цены на недвижимость в Дубае упали на 25%. Компания Thomson Reuters прогнозирует дальнейшее падение в этом году на 37,5% и не ожидает восстановления прежних показателей до 2011 г. Недвижимость off-plan (строительство на уровне стадии котлована) пострадает еще больше: в 2009 г. она упадет на 50% и в следующем – еще на 10%. По версии аналитиков Thomson Reuters, арендные ставки могут упасть в среднем на 40% еще до конца года.

Правительство Дубая разрабатывает меры в помощь сектору недвижимости, банковскому сектору и строительным компаниям. В настоящее время структурируется фонд стоимостью $10 млрд, который будет готов функционировать буквально через неделю-две.