Кипр отдаст недвижимость

На прошлой неделе министерства финансов России и Кипра согласовали протокол (копия есть у «Ведомостей»), вносящий изменения в межгосударственное соглашение об избежании двойного налогообложения. Основные изменения касаются положения об обмене информацией между минфинами двух стран и помощи в сборе налогов (см. врез). Но некоторые из новаций напрямую затронут и рынок недвижимости.

Для удобства продажи целого объекта недвижимости чаще всего он регистрируется на отдельную фирму, рассказывает партнер юридической компании «Центр ЮСБ» Александр Захаров, как правило, эта фирма – в офшоре и часто именно на Кипре. Например, 85% акций «Мосинжстроя» (среди проектов – «Охотный Ряд») контролируется кипрской MIS Holding Limited, в прошлом году ее контрольный пакет пыталась купить инвесткомпания А1. У девелоперов продажа объекта недвижимости почти всегда совпадает с продажей акций владеющей им компании, говорит коммерческий директор «Снегири девелопмента» Дмитрий Шмелев. А если продажа акций совершается на Кипре, объясняет Захаров, такая сделка не облагается налогом, а в России пришлось бы заплатить налог на прибыль (20%) с выручки от продажи акций за вычетом затрат на строительство.

Однако изменения в ст. 13 соглашения с Кипром разрешают России взимать налог с прибыли от продажи акций кипрских компаний, если больше половины их активов составляет российская недвижимость. Главная проблема состоит в получении информации о таких сделках, признает сотрудник налоговых органов: остается надеяться, что киприоты будут оперативно предоставлять информацию нашему Минфину по прописанным в протоколе правилам (см. врез). Речь может идти о сотнях миллионов долларов дополнительных налогов: по оценке Colliers Int., объем только 10 крупнейших сделок на рынке коммерческой недвижимости в Москве за прошлый год – $2,72 млрд.

У строителей из-за этого возникнут операционные сложности, считает вице-президент Knight Frank Андрей Закревский, но до 2014 г. (когда вступит в действие изменение к ст. 13. – «Ведомости») они закроют офшоры на Кипре и выведут свои активы – скорее всего в другие офшоры. Однако киприоты, вероятно, потребовали от России внести такие же изменения и в соглашения с другими странами (сейчас их более 60), потому и понадобилась отсрочка, предполагает партнер Deloitte Владимир Гидирим. Представитель Минфина сообщил «Ведомостям», что министерство уже работает над дополнительными протоколами к соглашениям с другими странами по поводу получения налоговой информации. «Сейчас с помощью МИДа начинаем работать с Швейцарией, Люксембургом, Австрией и Мальтой», – уточняет он. Новая редакция договора с Кипром вступит в силу после ратификации парламентами обеих стран.

Новая редакция соглашения усиливает контроль не только за доходами от продажи недвижимости, но и от управления ею (эта норма вступает в силу без отсрочки, но не ранее 1 января 2010 г.). Значительная часть недвижимости управляется через закрытые ПИФы, пайщиками которых являются кипрские фирмы, объясняет Гидирим, и такие ПИФы не платят налог на прибыль в России. Доход от такого ПИФа можно трактовать как «другие доходы» кипрской компании, говорит Гидирим, и благодаря действующему соглашению с Кипром налог с них не взимается.

После внесения поправок в ст. 6 соглашения такие выплаты должны облагаться налогом на прибыль в России (20%). Минфин идет в русле международных правил, говорит Гидирим: так, модельная конвенция ОЭСР от 2008 г. предлагает облагать такие выплаты 15%-ным налогом (повышенной ставкой, применимой к дивидендам).

«В нашей компании объем вложений в недвижимость – примерно 15 млрд руб.», – говорит управляющий директор УК «Конкордия эссет менеджмент» Андрей Прокофьев: из них не менее трети суммы приходится на кипрских инвесторов. Особенности налоговых платежей он не комментирует, а оценить последствия изменения соглашения с Кипром не берется: «Предстоят переговоры с инвесторами». Руководитель департамента УК «Уралсиб» Татьяна Романова утверждает, что ее компания с кипрскими пайщиками не работает, а все рентные платежи направляет в Россию по ставке 20%.