Склады по средствам

Предложение на рынке складских услуг Ростова-на-Дону, по оценке специалистов Macon Realty Group (MRG), составляет около 490 000 кв. м. К классам А и В можно отнести не более 156 000 кв. м, или 32% от общего объема, говорит гендиректор MRG Илья Володько. Это логистические комплексы класса А «НЛК-Батайск» (10 000 кв. м) и Megalogix (87 000 кв. м), а также небольшие складские проекты в классе B/B+, реализованные местными девелоперами.

Дефицита нет

Еще недавно эксперты говорили о дефиците и оценивали неудовлетворенный спрос на качественные терминалы в Ростове в 150 000–180 000 кв. м. Сейчас собственники складов жалуются на отток клиентов, констатируют опрошенные «Ведомостями» риэлторы.

«Спрос на склады есть, хотя и не в таких масштабах, как раньше», – отмечает специалист отдела коммерческой недвижимости компании «Титул» Владимир Литвинов. По его словам, с сентября 2008 г. количество заявок на аренду складских площадей сократилось в среднем в 2 раза, по площадям свыше 4000 кв. м – в 3 раза.

Ситуация на ростовском рынке такая же, как и везде: арендаторы стремятся оптимизировать расходы, говорит консультант компании DTZ Елена Рязанова. «Компании сокращают издержки на логистику: снижают запасы, готовы садиться на склады более низкого качества», – подтверждает пресс-секретарь ItellaNLC Полина Винокурова.

По словам Литвинова, 50–60% заявок в «Титул» на аренду складских площадей сейчас поступает от арендаторов, которые хотят переехать в помещение подешевле. Многие клиенты ищут и более качественные склады, пользуясь тем, что выбор сейчас есть, отмечает риэлтор.

Уступки собственников

По данным MRG, за 2008 г. средний уровень арендных ставок на складские площади вырос на 43%. В 2009 г. собственники складских помещений были вынуждены снижать ставки, «только бы недвижимость не пустовала», говорят опрошенные эксперты. «Сейчас сложно говорить о каких-то границах цен на аренду тех или иных складов: собственники готовы торговаться, цена – договорная», – уверяет Литвинов.

В 2009 г. ставки аренды на неотапливаемые склады остались на уровне 2008 г. и в июне составили 100 руб. за 1 кв. м в месяц, приводят данные аналитики MRG. Эта цена и в докризисный период была невелика, а спрос на самые дешевые складские площади только растет, объясняет Володько.

Больше всего подешевели качественные дорогие склады, спрос на которые практически исчез, отмечает Литвинов. В сентябре 2008 г. качественные склады с отоплением выставлялись по цене до 300 руб. за 1 кв. м в месяц, сейчас их собственники ищут арендаторов за 180–200 руб. за 1 кв. м в месяц, приводит пример риэлтор.

По данным DTZ, арендные ставки на склады классов А и B+ в июне находились в диапазоне 320–350 руб. за 1 кв. м в месяц с учетом операционных расходов. Владельцы высококлассных логопарков уже научились проявлять гибкость в отношениях с клиентами. ItellaNLC (оказывает услуги ответственного хранения в «НЛК-Батайск») готова предоставить арендаторам скидки и бонусы, рассказала Винокурова, уточнив, что «цены считаются под каждого конкретного клиента».

Планы меняются

Девелоперы логопарков класса А вынуждены пересматривать планы. Более 80% заявленных складских проектов заморожено на стадии земли, говорит Рязанова. По данным Володько, общая площадь запланированных в Ростовской области логистических комплексов класса А – около 500 000 кв. м, но в период кризиса реализуемость этих проектов маловероятна.

Введенная в эксплуатацию в марте 2008 г. первая очередь логопарка Megalogix (Raven Russia, ГК «Авалон») в июне 2009 г. была заполнена на 75%, сообщил директор проекта Давид Гуссе. Заключены договоры аренды с Avalon Logistics, «Ашаном», X5 Retail Group. Базовая ставка аренды составляет $125–130 за 1 кв. м в год. Сроки реализации проекта второй очереди (128 000 кв. м) логопарка еще не определены: по словам Гуссе, строительство начнется «после полной сдачи в аренду площадей первой очереди с учетом уровня спроса на складские помещения класса А в регионе в новых экономических условиях». Не исключается также, что на территории второй очереди строительство может осуществляться под заказ (built-to-suit), добавляет Гуссе.

ItellaNLC отложила строительство второй очереди терминала «НЛК-Батайск». «Не секрет, что грузопотоки серьезно упали», – объяснила Винокурова.

Эксперты, опрошенные «Ведомостями», все еще называют рынок складов перспективным. Но сходятся во мнении, что до конца 2009 г. положительных изменений не предвидится.