Выбор покупателей

Еcли еще год назад сдача домов с непроданными квартирами была скорее исключением, то теперь это правило, говорят опрошенные «Ведомостями» риэлторы. Чем позже начато строительство дома, тем больше в нем непроданных квартир к моменту сдачи.

Постройте – подождем

«Если мы в сданных в IV квартале 2008 г. и в I квартале 2009 г. домах завершим продажи к октябрю 2009 г., а в строящемся доме на ул. Ванеева к моменту сдачи в I квартале 2010 г. продадим половину квартир, это будет хороший результат», – говорит Сергей Иванов, генеральный директор «Выбора».

До кризиса клиенты стремились покупать строящееся жилье, которое на 20–40% было дешевле готового. Сейчас такой разницы нет: на рынке преобладают почти готовые новостройки, которые к тому же дешевеют, объясняет Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). По подсчетам НЦНЭ, с января цены на новостройки в среднем снизились на 10–12%, а с учетом скидок – на 25–30%. Более всего пострадали застройщики бизнес-класса: спрос и цены на их объекты упали более всего. Покупатели либо переориентировались на экономкласс, либо отложили покупку до лучших времен. Тем более что, по данным НЦНЭ, разница в цене между жильем эконом- и бизнес-класса уменьшилась. Например, в микрорайоне «Пушкинский» в Советском районе квартиры предлагаются по 48 000–55 000 руб. за 1 кв. м, примерно как в микрорайонах «Водный мир» (46 500–52 000 руб. за 1 кв. м) или в «Печерская гряда» (40 000–54 000 руб. за 1 кв. м).

Продажам недостроя мешает и невозможность получить на них кредит. Коммерческие банки их почти не дают, а нижегородский оператор АИЖК НИКА кредитовало только покупателей «Выбора» и «Жилстроя-НН». Как сообщил директор НИКА Алексей Денисов, из 270 млн руб. выданных в первом полугодии 2009 г. агентством кредитов только 10 млн руб. – на новостройки.

Властные полумеры

Опрошенные «Ведомостями» эксперты свидетельствуют: госзакупки – практически единственная реальная мера помощи застройщикам. Но государство по-прежнему предлагает девелоперам выкуп жилья по низким ценам. В июне «Нижегородкапстрой» (ГК «СУ-155») продал Министерству обороны 88 квартир в Нижнем Новгороде и 22 – в Кстове по 33 000 руб. за 1 кв. м. Больше никто из нижегородских застройщиков в аукционе участвовать не захотел.

Ипотека на первичном рынке не работает, госгарантии по кредитам для застройщиков пока не предоставлялись – не до конца урегулированы юридические вопросы. Дешевая земля под застройку, которую обещает Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, обеспечит низкие цены только на жилье, которое появится на рынке не раньше чем через год, резюмирует Романчева.

«Пока никто не придумал главного – как вернуть покупателей на рынок. Без этого все меры окажутся половинчатыми», – говорит Ольга Сажина, директор по маркетингу «Жилстрой-НН».

Надежды на дефицит

Предложение на первичном рынке сократилось, утверждает Иванов. «Восемь месяцев назад жилье строилось на 130 площадках, шесть месяцев назад – на 110, а сейчас – только на 70», – говорит он. Романчева возражает: такой подсчет не вполне объективен. В сданных домах много непроданных квартир, исключать их из предложения несправедливо.

Застройщики отложили новые проекты. «Мегаполис девелопмент» сдвинул начало строительства элитного дома на Почтовом съезде со II квартала на третий, а дату начала строительства дома бизнес-класса на Ильинке еще даже не определил. «Династия» вообще ничего не планирует.

«Жилстрой-НН» работает над проектом дома более низкой себестоимости: с уменьшенными в размере квартирами и местами общего пользования. «Однокомнатные квартиры будут примерно 30 кв. м, а цена продажи 1 кв. м – 30 000–35 000 руб., как рекомендовал президент», – рассказала Сажина.

«Выбор», по словам Иванова, намерен к осени подготовить всю исходно-разрешительную документацию для застройки площадки за кинотеатром «Сормовский» и начать строительство, «если инвестора найдем». Инвестора компания ищет за рубежом. Правда, опрошенные застройщики признались, что активно занимаются поиском новых площадок.

Иванов надеется, что дефицит стимулирует отложенный спрос и осенью рынок оживится. Его поддерживает Колян из «Мегаполис девелопмент». Романчева более сдержанна в прогнозах: «Дефицит предложения станет ощутим скорее не осенью 2009 г., а в 2010 г.». Эксперт полагает, что, пока общая экономическая ситуация не будет вселять в покупателей оптимизм, роста спроса ждать не стоит.