Полонский кивает на «Альфу»

В открытом письме к инвесторам и партнерам (http://polonium194.livejournal.com/63958.html) председатель совета директоров, председатель правления и владелец Mirax Group Сергей Полонский признался, что сроки сдачи его объектов будут перенесены. «В первую очередь это связано с тем, что за год нам не удалось привлечь ни одного банковского кредита на стройку, а за последний месяц – продать ни одного квадратного метра недвижимости или собрать рассроченные платежи по уже приобретенной у нас недвижимости. Данная ситуация делает невозможным дальнейшее финансирование строек», – пишет Полонский. А в конце обращения даже предполагает, что, если не удастся договориться о реструктуризации с крупнейшим кредитором – Альфа-банком (см. врез) – и владелец компании поменяется, банк достроит начатые Mirax Group объекты. Сам же Полонский готовится «тонуть с гордо поднятой головой».

Судя по комментариям представителя Альфа-банка, банк не стремится что-то достраивать. Возможность реструктуризации задолженности Mirax Group в банке оценивают высоко и даже прорабатывают вопрос о дополнительном финансировании проектов Mirax в случае успешной реструктуризации, сообщил «Ведомостям» представитель банка. Стороны договариваются о денежном урегулировании задолженности: «Альфа» не будет претендовать на объекты Mirax и долю в компании, но рассчитывает получить около $150 млн, рассказал «Ведомостям» консультант, участвовавший в их переговорах. Сотрудники компании не смогли объяснить цель этого выступления Полонского, отметив лишь, что такова «его любимая форма общения».

Общий долг Mirax Group на июль 2009 г. составлял $743 млн. В презентации для держателей рублевых облигаций компания писала, что «двойной эффект от падения продаж и выплат дебиторской задолженности привел к сокращению денежных поступлений компании более чем в 10 раз на начало кризиса и в 5 раз по состоянию на II квартал 2009 г.». Компания специализируется на девелопменте жилых объектов бизнес-класса и офисов (30% приходится на жилье, остальное – коммерческая недвижимость). Сейчас девелопер достраивает семь объектов, их готовность оценивается от 55% до 98%, а для полного их завершения необходимо еще $1,18 млрд. Львиная часть продаваемых площадей приходится на башню «Федерация» (158 448 кв. м, нужно инвестировать $250 млн) и Mirax Plaza (62 980 кв. м, $474 млн), но эти активы арестованы в обеспечение иска Альфа-банка. Если продавать эти площади оптом, цена может быть около $3500 за 1 кв. м, при розничной продаже – $5000–5500, оценивает управляющий директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев. То есть за оставшиеся площади можно выручить от $775 млн до $1,2 млрд. Но у Полонского, по его словам, ничего не продается.

Гендиректор аналитического центра «Миэль» Владислав Луцков называет несколько предпосылок успешной продажи новостроек: конкурентоспособная цена, отсутствие финансовых проблем у застройщика и высокая стадия готовности дома. Риски незавершенного строительства оцениваются высоко и требуют дополнительного дисконта, говорит он. А Mirax уже продала практически все свои достроенные ликвидные жилые объекты («Кутузовская Ривьера», «Миракс парк»), указывает исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая. В ЖК «Кутузовская Ривьера» (готовность 98%) у Mirax на продажу осталось всего 1420 кв. м, а в «Wellhouse Дубровка» (готовность 60%) – 45 121 кв. м. Что касается дисконта, компания уже использовала эту возможность при продаже квартир в ЖК «Кутузовская Ривьера», когда метр можно было купить за 75 000 руб., напоминает гендиректор агентства недвижимости Doki Валерий Барнинец. Но продажа объектов такого уровня с большим дисконтом не решает проблемы девелопера, считает он.

Конкуренты Mirax не разделяют пессимизма Полонского. Продажи объектов стабильно идут, уверяют директор департамента продаж и маркетинга AFI Development Натали Шмурин и коммерческий директор «Капитал груп» Алексей Белоусов. Гибкое ценообразование позволяет поддерживать продажи на приемлемом уровне, говорит представитель «Дон-строя». Однако количество проданных объектов они не называют. «Сейчас реализуется около 5–6 квартир в месяц, а, например, в апреле 2008 г. было продано около 60 квартир», – приводит цифры Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-инвест». Все эти компании также возводят элитное жилье и бизнес-класса, коммерческую недвижимость. Компания «Желдорипотека» в своей презентации указывала, что объемы продаж в целом у девелоперов упали в 10–20 раз, а доступность ипотеки и банковских кредитов снизилась в два раза (с 10–13% до 17–25%). Для восстановления рынка недвижимости требуется хотя бы частичная реанимация экономики страны, что приведет к повышению уровня деловой активности, потребления, заработной платы и проч., говорит Ольга Косенкова, директор управления консалтинга компании Panorama Estate. «Вряд ли рост этих факторов будет наблюдаться в ближайшие полгода. Но даже в этом случае это далеко не сразу скажется на оживлении рынка», – резюмирует она.