Строить уже невыгодно

Несмотря на снижение цен на стройматериалы, за год инвестиционная стоимость строительства 1 кв. м практически не изменилась: подорожали земля и кредиты

За год цены на новостройки в Краснодаре и Ростове снизились на 15–30%, при этом сократить затраты строителям не удалось. Некоторым из них придется закрыть бизнес или сменить профиль.

посчитали затраты

Инвестиционная стоимость строительства 17-этажного монолитно-кирпичного жилого здания экономкласса в Ростове составляет 31 250 руб./кв. м, в Краснодаре – 33 100 руб./кв. м – такие данные приводил гендиректор «Желдорипотеки» Виталий Вотолевский на XII Национальном конгрессе по недвижимости в начале июня. Гендиректор «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев говорит, что сейчас в среднем в Ростове она составляет 29 000–31 000 руб./кв. м, а в Краснодаре, по словам гендиректора Macon Realty Group Ильи Володько, – 30 000–33 000 руб./кв. м. Несмотря на снижение цен на основные стройматериалы (см. график), за год затраты практически не изменились, а если снизились, то максимум на 5%, говорит Володько.

По расчетам «Желдорипотеки», в общем объеме расходов на долю строительно-монтажных работ приходится только 61,7%, остальное уходит на приобретение права застройки, расселение, подключение к сетям и т. д. (см. диаграмму).

Удешевление стройматериалов компенсировало рост других составляющих, в том числе транспортных расходов, налогов, процентов по банковским кредитам, цены энергоносителей, арендной платы за землю, поясняет гендиректор ростовской компании «Руслан» Адам Батажев. Банки сейчас кредитуют не меньше чем под 20% годовых, а цены на импортные материалы (лифты, светильники, окна, подоконники, отделочные материалы и проч.), доля которых в затратах достигает 20–25%, рассчитываются по курсу ЦБ на день покупки, уточняет директор компании «Кристина» Валерий Левченко. Налог на землю из-за увеличения ее кадастровой стоимости вырос в разы: в 2008 г. за участок в Александровке (микрорайон в Ростове. – «Ведомости») платили 85 млн руб. в год, в этом году – 220 млн руб., отмечает он. Член совета директоров ГК «Ростовгорстрой» Денис Станиславов говорит, что цементные заводы, например, перешли на работу в две смены вместо трех, значительно снизить цену они не могут – слишком велика доля постоянных затрат.

Как потеряли рентабельность

Чуть больше чем за год цены на новостройки в Ростове упали на 30% в зависимости от района, говорит Батажев. Например, по его словам, весной 2008 г. «Руслан» продавал жилье по 45 000–47 000 руб./кв. м, сейчас – по 35 000–37 000 руб./кв. м. В Краснодаре средняя цена жилья на первичном рынке сейчас составляет 36 000– 42 000 руб./кв. м (минус 14,9% к сентябрю 2008 г.), уточняет Володько.

Строители работают в основном с очень низкой рентабельностью, иногда даже близкой к нулю, а в отдельных случаях расплачиваются с поставщиками и подрядчиками квартирами, говорит чиновник ростовской мэрии. За последний год рентабельность строительства у компаний сократилась в два раза примерно до 10%, отмечает Шумеев. При марже ниже 20% заниматься этим бизнесом невыгодно, так как обычно до 30% от общей стоимости объекта тратится до начала активной фазы строительства (приобретение участка, разработка проектно-сметной документации, получение разрешения на строительство и проч.), поэтому сегодня новые проекты практически никто не начинает, поясняет Левченко.

Но даже предложение жилья почти по инвестиционной стоимости не стимулирует продажи. Потенциальные покупатели ждут дальнейшего снижения цен, объясняет Батажев.

Нужна господдержка

В течение ближайшего года в Ростовской области останется примерно четверть от докризисного числа застройщиков: некоторые уйдут с рынка, другие займутся, например, строительством малоэтажного жилья и других менее затратных точечных проектов, считает Левченко. Если ситуация в короткие сроки не изменится, на рынке останется пять-шесть крупных компаний, солидарен Станиславов.

Чтобы вновь поднять строительную отрасль, нужны действия федеральной власти, считают участники рынка. Сейчас государство предлагает выкупить жилье высокой степени готовности по цене ниже себестоимости (27 300 руб./кв. м в Ростовской области и 30 450 руб./кв. м в Краснодарском крае – цены, установленные Минрегионразвития), деньги компании получают лишь по мере продвижения стройки, отмечает Станиславов. А предпочтительнее финансировать строительство жилья для госнужд на начальной стадии, тем более что большинство застройщиков готовы приступить к работам на собственных площадках с сетями и разрешительными документами, отмечает президент ГК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов.

Необходимо упростить оформление земельных участков, подключение к инженерным сетям, снизить налоговое бремя, призывает Батажев. Вчера ростовский губернатор Владимир Чуб на заседании комиссии по обеспечению устойчивого социально-экономического развития области отметил, что «арендаторы и собственники земли не могут платить столь высокую цену, а муниципалитеты не знают, что делать: «то ли наши задания выполнять, то ли помогать предпринимателям. Необходимо найти золотую середину» (цитата из отчета на сайте областной администрации).

Важно увеличить реальные инвестиции в инфраструктурные объекты или взять полностью эти расходы на себя, считает Батажев. А Володько из Macon Realty Group отмечает, что подвод коммуникаций к участкам и только потом приглашение инвестора на площадку – мировая практика работы властей со строителями. В краткосрочной перспективе это позволит вывести себестоимость на уровень 20 000 руб./кв. м, а продавать жилье – примерно по 30 000 руб., о которых говорил премьер-министр Владимир Путин, отмечает эксперт.

Господдержка самим предприятиям строительной отрасли ни к чему, государству необходимо сделать доступной ипотеку для обычного россиянина, снизив эффективную процентную ставку до 10–11% или даже ниже, настаивает Левченко. Но в ближайшей перспективе российская экономика не готова к таким переменам, добавляет Володько.