Владимир Силкин: "В 2011 г. предложения на рынке жилья не будет никакого, и цены вырастут"

Спустя три года после неудачной попытки создания гостиничной компании с Сулейманом Керимовым столичные власти предприняли новую попытку. На сей раз партнером мэрии в проекте Объединенной гостиничной компании стал американский миллиардер, совладелец Estee Lauder Рональд Лаудер. Правда, в отличие от Керимова, который собирался вложить в ОГК $2 млрд, американец пообещал инвестировать в два раза меньше. О том, на что город намерен потратить эти деньги, почему «Метрополитен» навсегда останется в собственности мэрии и зачем мэрия будет участвовать в покупке новых акций Банка Москвы, рассказал заместитель мэра Владимир Силкин.

– Как вам удалось найти инвестора в Объединенную гостиничную компанию?

– Среди претендентов были ведущие международные банки и инвестиционные фонды. Но из-за кризиса все, с кем мы вели переговоры, начали серьезно перестраховываться. Появились завышенные и невыгодные для нас требования: потенциальные инвесторы не хотели ни за что отвечать, но при этом хотели всем управлять. Именно поэтому поиск партнера затянулся: около девяти месяцев мы не могли ни с кем договориться, кроме Russia Real Estate Fund LP (принадлежит Рональду Лаудеру. – «Ведомости»).

– Были ли среди претендентов российские компании?

– Мы делали акцент на зарубежных инвесторов в расчете на то, что в компании будут внедрены западные стандарты управления, придут международные операторы. Ведь сегодня все наши гостиничные активы управляются неэффективно – большинство отелей остаются совдеповскими. XXI век будет веком туризма, и выстроить нормальную гостиничную инфраструктуру – залог успеха.

– Деньги Russia Real Estate Fund LP уже поступили?

– Нет, они должны поступить в течение года. Поскольку активы непростые, требуют серьезной юридической «очистки», мы приняли предложение г-на Лаудера о том, что оценку должна делать структура, знакомая с рынком и с тем, как ведется бизнес в России. Основной акционер остановился на швейцарской компании «Элтитьюд менеджмент». Деньги в полном объеме понадобятся не сейчас, а в инвестиционный период.

– Средства в уставный капитал пойдут на строительство гостиниц?

– Да. У нас два первоочередных объекта – гостиницы «Москва» и «Россия». Строительство первой планируем полностью завершить в 2011 г., хотя, скорее всего, будем сдавать очередями: в следующем году – подземную парковку, которая сразу может приносить прибыль, часть торговых галерей. Что касается «России», то руководитель стройкомплекса Владимир Ресин поставил амбициозную задачу – сдать гостиницу в 2012 г.

– В прошлый раз руководство гостиницы «Националь» было против передачи ее в объединенную компанию. Ее и сейчас нет в списке. Как менеджерам удается держать оборону?

– «Националь» – ГУП, собственником которого является город, а не менеджеры. Он войдет в объединенную компанию после того, как акционируется, в 2010–2011 гг. То же самое касается «Будапешта». Но здесь ситуация гораздо сложнее: по сути, у единого гостиничного комплекса – это отели «Будапешт» («3 звезды») и «Петр I» («4 звезды») – два владельца. «Петр I» принадлежит ОАО «Будапешт», в котором у города 30%, основной собственник сменился – в этом году им стала компания Павла Фукса MCG Group. Общество долгое время в процессе банкротства – оно не рассчиталось по кредитам на реконструкцию отеля. Трехзвездочный «Будапешт» – собственность города. Им управляет одноименный ГУП. ГУП сдавал все площади отеля по символической цене ОАО «Будапешт». Мы посчитали это неправильным и предложили отдать гостиницу в аренду по рыночной цене... В общем, идут переговоры. С точки зрения эффективности было бы правильно появление у единого гостиничного комплекса одного собственника. Но пока такие переговоры мы не ведем: MCG Group разбирается с «Петром I», а мы готовим к акционированию «Будапешт».

– Структуры Сулеймана Керимова проявляют интерес к новой компании?

– Отвечу так: к этому проекту интерес проявляют очень многие. Некоторые хотели бы участвовать не в глобальном проекте, а, например, только в одной гостинице. Такие варианты партнерства тоже предусматриваются, и фонд может привлекать соинвесторов.

– Завершен ли конфликт вокруг гостиницы «Москва»?

– Да. И включение ее в ОГК – едва ли не единственная возможность ее достроить. Когда мы считали экономику проекта – сколько уже профинансировано инвестором, какова доля города и сколько еще необходимо инвестиций, – все, кто интересовался проектом, говорили: «Нет, окупаемость такого проекта – 20 лет». Этот проект мог взять на себя разве что шейх (которому не жалко выкинуть миллиард и сказать: мол, у меня есть место рядом с Красной площадью) либо объединенная компания.

– Останется ли оператором «Москвы» Four Seasons?

– Требования у него колоссальные, мы еще раз посмотрим договоры, посчитаем экономику и после этого можно сказать окончательно об участии в проекте Four Seasons.

– Что будет с маленькими гостиницами – «Саяны», «Турист»?

– Обсуждается несколько вариантов – в частности, выделение их в отдельную сеть. Рентабельность таких отелей может быть не хуже, чем у «5 звезд». И у некоторых гостиниц есть несомненный плюс – огромные территории для реализации девелоперских проектов: номерной фонд можно увеличить в два-три раза путем строительства новых корпусов. Но сначала, конечно, нужно структурировать активы, поговорить с управляющими сетями.

– У Шалвы Чигиринского были планы по строительству трехзвездочных отелей. Что с ними?

– Дальше идеи дело не пошло – никаких документов не было принято. Единственная трехзвездочная гостиница, принадлежащая ему, – «Советская», которую он купил за $62,5 млн. Сейчас, кстати, она стоит раза в два дешевле.

– Когда Москва получит 25% Sibir Energy? Как идут переговоры с «Газпром нефтью»?

– Недавно мы подписали меморандум с «Газпром нефтью», его основные принципы: формирование центра прибыли в Московской нефтегазовой компании, повышение уровня контроля в каждом направлении и бизнеса, оптимизация дивидендных потоков и налогообложения. Нам важно, чтобы Москва бесперебойно и надежно обеспечивалась нефтепродуктами. Москва заинтересована в консолидации блокирующего пакета – это не секрет, но переговоры на эту тему мы и «Газпром нефть» договорились не афишировать. Мы зарезервировали средства на приобретение недостающей доли – около 5 млрд руб. Они пойдут на приобретение акций допэмиссии ОАО «ЦТК», для увеличения доли в Sibir Energy pls. Однако бюджетные инвестиции будут предоставлены только при условии подписания ОАО «ЦТК» соглашения с «Газпром нефтью», позволяющего довести долю города в Sibir Energy pls до блокирующего пакета.

– Как у Sibir Energy оказались долги перед Чигиринским – $462 млн?

– В декабре прошлого года компания уведомила своих акционеров, что предполагается сделка по покупке объектов недвижимости. Для нас это стало полной неожиданностью. Уже потом гендиректор Sibir Energy Генри Кэмерон утверждал, что Чигиринский попросил у компании деньги, говоря, будто вопрос одобрен Юрием Михайловичем [Лужковым]. Поэтому г-н Кэмерон выдал кредит без всякого обеспечения. И для него было шоком, когда правительство Москвы на совете директоров выступило против сделок. Причем Чигиринскому пришлось как представителю города голосовать по директивам против самого себя. Чигиринский выстраивал финансово-девелоперскую пирамиду – покупал объект, под него брал кредит и т. д. Все кончилось плачевно – на все активы наложены аресты, ведутся сложные переговоры о реализации объектов.

– Каковы шансы, что Sibir Energy вернет этот долг?

– Если бы кредитором был только Sibir Energy, то в условиях кризиса активов Чигиринского хватило бы. Но, так как кредиторов много, сказать сложно. Сейчас ведутся переговоры, чтобы максимально выгодно продать его активы.

– Среди активов числится и 50% башни «Россия», которая не принадлежит Чигиринскому.

– Он мог заложить право требования по инвестконтракту. Но в контракте прописывалось, что договор аренды земли краткосрочный, на период строительства, указывались и сроки реализации. Соответственно, если условия не выполняются, а они не выполняются, контракт может быть разорван городом в одностороннем порядке. Конечно, нам бы хотелось, чтобы башню «Россия» построили: тогда «Москва-сити» будет законченным объектом.

– Что происходит со строительством зданий мэрии в «Москва-сити»?

– Город построил нулевой цикл за свой счет. Дальше предполагалось, что инвестор, отобранный по конкурсу, построит четыре башни и две из них отдаст мэрии. До кризиса таких желающих было очень много, сейчас существенно меньше. К тому же за это время изменилось градостроительное законодательство. Инвестконтрактов, которые позволяли выделять долю города в натуре, нет; перешли на земельные аукционы. Поэтому сейчас мы ищем схему, которая позволила бы привлечь средства инвесторов на строительство зданий мэрии в «Москва-сити».

– У города есть доля в Центре международной торговли (11%). Что планируете с ней делать?

– К нам неоднократно выходили с предложением, чтобы мы продали городскую долю, но мэр принял решение не продавать, пока не завершится новое строительство на территории бизнес-центра.

– Вы собираетесь также приватизировать стратегические для города предприятия, такие как «Метрополитен» или «Мосводоканал». Означает ли, что у этих компаний могут появиться частные инвесторы?

– Есть 10–12 стратегических ГУПов, которые действительно будут реформированы, но в течение определенного времени там никаких частных инвесторов не будет. Сколько времени потребуется – пять лет, 10 лет? Этот вопрос требует отдельного обсуждения. «Метрополитен», я думаю, останется навсегда в собственности города. А с «Мосводоканалом» рассматриваются несколько вариантов. Есть объекты, которые не подлежат приватизации, – водоемы, к примеру. А есть непрофильные активы «Мосводоканала», которые необходимо выводить. Это и жилые дома, и детские сады, и социальные объекты. Есть еще объекты, выполняющие коммерческую функцию. Это различные проектные организации, строительные компании, организации, отвечающие за техническое обслуживание. Опыт показывает, что свои строители обходятся дороже. Вот их, мы считаем, надо акционировать. Есть еще, к примеру, «Мосзеленхоз», у которого 17 филиалов. Она занимается выращиванием цветов, зелени, а мы покупаем их продукцию на условиях конкурса. Вот тут, мне кажется, нужно акционирование, так как считаем эту компанию не стратегической. Но нам важно, чтобы пришел инвестор, который будет выращивать цветы, а не которому нужна только земля.

– Как обстоят дела с приватизацией «Столичных аптек»?

– Окончательное решение еще не принято, потому что приватизация именно этого ГУПа требует очень деликатного подхода. С одной стороны, у него есть чисто аптечная функция – продажа лекарств в розницу. Поэтому, казалось бы, пусть «Столичные аптеки» с другими аптеками и конкурируют. Но ГУП – единственный, кто вправе продавать наркотические и психотропные вещества по специальным рецептам. Это то, что нельзя выпускать на рынок ни в коем случае. Есть у ГУПа и рецептурные отделы, где готовят лекарства. В коммерческих аптеках их просто нет – они убыточны. В процессе акционирования мы их просто потеряем.

– Департамент имущественных отношений Москвы собирался самостоятельно застраивать площадки – в частности, территорию Мосрыбокомбината. Планы не изменились?

– В связи с кризисом они скорректированы и осмысляются. Сейчас огромное количество предложений городу о покупке инвестпроектов, и покупать сегодня выгоднее, чем строить самостоятельно. Например, мы хотели строить центры поддержки малого бизнеса. Но оказывается, что себестоимость строительства – $1500–2000 за 1 кв. м, а учитывая, что сроки строительства растягивались на три года, получилось и все $2500–3000. А нам предлагали купить от $1000 до $2000.

– Купили что-нибудь?

– Так получилось, что в бюджете в 2009 г. денег на это не было. Поэтому мы покупаем только объекты социальной сферы. Если, конечно, будет хорошее предложение, мы его рассмотрим.

– Как же проект «Коммунарка» (инвестор – «Масштаб». – «Ведомости»)?

– Проект нам нравится, и мы от него не отказались. Идет рабочее обсуждение. Сейчас решаем задачу, как бы его реализовать, не привлекая бюджетные средства. Был бы он еще в Москве, вообще проблемы не было. С другой стороны, аналогичных проектов городов-спутников больше нет. Если туда провести легкое метро, подключить нашу воду, энергетику, стоимость их актива увеличится в 5–10 раз. Наши же затраты при этом минимальные, так как стоимость строительства жилья в чистом поле совершенно отличается от городского строительства.

– Город будет выкупать допэмиссию Банка Москвы?

– Допэмиссия Банка Москвы – это необходимость, и ни у кого не было сомнений, что ее надо проводить. Если посмотреть на ситуацию в этом году, то все свои усилия федеральное правительство направило на поддержку банковской системы, и в первую очередь госбанков. Оно выпустило постановление, по которому акционеры банков, желающие получить субординированный кредит от ВЭБа, должны увеличить уставный капитал. По сути, докапитализация банка является инвестицией акционера в капитал с целью получения дохода. Общий объем инвестиций правительства Москвы в капитал банка составляет примерно 24 млрд руб., а рыночная стоимость этого пакета уже близка к 60 млрд руб. Кроме того, 20 млрд руб. допэмиссии – это до 200 млрд руб. новых кредитов.

– Какова роль Банка Москвы в покупке земли «Интеко» на юго-западе Москвы?

– Банк частично прокредитовал покупателя, совершавшего сделку по покупке земли. Участок является залогом. Оценен он был по официальной кадастровой стоимости. В этом нет ничего сенсационного: это профильная деятельность банка, ежедневно к нему обращаются сотни потенциальных заемщиков. Ведь Банк Москвы кредитует на 500 млрд руб. реальный сектор экономики. Это и «Метрополитен», и другие социальные объекты. И в целом посмотрите: несмотря на то что это третий банк по вкладам физлиц и пятый по кредитованию, проблемных активов у него практически нет.

– Как же проект «Главмосстроя» «Подольские просторы», который частично перешел банку?

– У банка была альтернатива: либо «Главмосстрой» банкротится и они становятся в очередь кредиторов, либо они берут живой актив. Они выбрали второе. И правильно сделали, так как если рынок жилья в этом году провальный, то 2010 год будет чуть лучше, а в 2011 г. никакого предложения на рынке не будет вообще. Цены вырастут.

Как продавалась недвижимость в 2009 г.

Нынешний год показал, что в условиях кризиса тяжело продавать крупные объекты недвижимости, рассказывает Силкин: «Многое из того, что мы планировали реализовать, не было продано. Мы доложили мэру, что в этом году план по продаже нежилых помещений не выполним, если не начнем продавать их с большим дисконтом. Мэр согласился, что лучше не выполнить план, чем продавать дешево. Поэтому мы, готовя к продаже объекты уже на следующий год, решаем, можно ли технологически их разбить на маленькие лоты». По словам чиновника, в этом году сборы от продажи недвижимости составили менее 3 млрд руб., хотя в планах была цифра 6,8 млрд руб.: «Мы подготовили столько же помещений, сколько и в 2008 г., но продали в четыре раза меньше. Делали скидку процентов на 30. Но мы не могли опустить цены в два-три раза. Сегодня определить рыночную цену [объектов] достаточно сложно, ведь сделки единичные».

Новый год

Владимир Силкин говорит, что Новый год всегда встречает с семьей и друзьями: «Это уже традиция, а потом все поедем в горы кататься на лыжах».