Достройка и доделка

В 2009 г. офисное предложение в Нижнем увеличилось почти на 100 000 кв. м: было сдано 32 000 кв. м в бизнес-центрах и 67 600 кв. м на первых этажах жилых домов, подсчитали в Нижегородском центре научной экспертизы (НЦНЭ). Ввод новых объектов, по данным аналитиков, увеличил коэффициент вакантных площадей с 9% в I квартале 2009 г. до 15% в IV квартале. В начале этого года ситуация не изменилась, отмечает Татьяна Романчева, директор НЦНЭ: «С вводом новых объектов девелоперы не спешат, а арендаторы, добившись скидок в 2009 г., не слишком склонны к перемене мест».

Черновой вариант

Три из четырех введенных в прошлом году бизнес-центров принадлежат к классу А, один позиционируется как В+ – этот сегмент, как признают опрошенные «Ведомостями» эксперты, сейчас наименее востребован у арендаторов. Новые комплексы заполняются медленно. Например, в «Центре международной торговли» (ЦМТ, офисная площадь – 11 000 кв. м), открывшемся полгода назад, по предварительным соглашениям сдано 40% площадей, около трети – на помещения «под отделку», рассказала Елена Стрюкова, консультант Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R). Правда, ставки в нем в два раза выше, чем у близких по классу конкурентов: 1500 руб. за 1 кв. м в месяц за кабинеты с отделкой и 1150 руб. – за площади в состоянии shell & core. По словам Стрюковой, они предназначены для компаний, у которых «корпоративные требования» к интерьеру офиса. «Такие требования предъявляют крупные федеральные и иностранные компании, наш город в планах их развития пока не стоит», – возражает Романчева. Впрочем, и по данным C&W/S&R, 60% нижегородских арендаторов ищут сейчас небольшие помещения, треть компаний готовы разместиться менее чем на 100 кв. м. Спроса на помещения без отделки почти нет. Например, в «Бугров бизнес-парке» их предлагают арендаторам более чем в пять раз дешевле, чем готовые (по 100 руб. за 1 кв. м в месяц против 550 руб.), но «желающих нет», признал Аркадий Коткис, директор ЦМТ, управляющей бизнес-центром. «На ремонт сразу нужна большая сумма, на такие расходы арендаторы не готовы. Но и у нас пока средств не хватает», – объясняет Коткис. Среди встроенных офисных помещений также пустуют в основном неотделанные, делится наблюдениями коммерческий директор «Центра коммерческой недвижимости» Владимир Лашманов. По его данным, в этом сегменте вакантно до трети площадей.

Открытый почти одновременно с ЦМТ бизнес-центр гостиницы «Ока» заполнен на 60%, причем два арендатора заняли по этажу, самый дорогой кабинет с финишной отделкой обойдется в 700 руб. за 1 кв. м в месяц, сообщила Светлана Шестернина, начальник отдела маркетинга и продаж ГК «Ока».

Арендовать большие площади на длительный срок (пять-шесть лет) сейчас выгодно, считает Романчева: крупным клиентам собственники идут на уступки по оплате, а договор их фиксирует. Правда, в практике НЦНЭ уже есть случаи, когда арендодатели отказываются от долгосрочных обязательств.

Все для арендаторов

Новых проектов нижегородские девелоперы пока не заявляют, не спеша достраивая начатое. «Квартстрой-НН» во II квартале 2010 г. планирует сдать бизнес-центр «Эсквайр» на ул. Советской, «Нижегородский ДСК», планировавший сдать «Парус» на ул. Тимирязева в конце 2009 г., теперь обещает сдать его в I квартале 2011 г.

Зато девелоперы действующих бизнес-центров наконец занялись их инфраструктурным обустройством. Например, рядом с «Орбитой» начато планировавшееся еще в ноябре 2008 г. строительство паркинга для арендаторов здания. «Центр деловых коммуникаций» готовится реконструировать вторую очередь «Бугров бизнес-парка».

Обширное предложение на рынке офисов дает возможность арендаторам найти за те же деньги более комфортное, удобное помещение. Но сменить место жительства компании не спешат. По данным НЦНЭ, на первом месте среди вероятных причин смены офиса арендаторы назвали повышение арендной платы (35,6%), расширение компании может стать причиной переезда для 16,1% арендаторов, на лучшие условия готовы польститься 11,5%, еще 1,1% готовы к новоселью ради удобной парковки.

Демпинг кончился

Начало года – традиционное для Нижнего Новгорода время пролонгации договоров и коррекции арендных ставок. Однако, утверждает Романчева, в этом году в большинстве бизнес-центров базовые расценки для клиентов не менялись, выросли только коммунальные платежи. «Мы ставки не повышали, с начала года для арендаторов выросли только эксплуатационные расходы», – сообщил Сергей Каратаев, возглавляющий отдел аренды в бизнес-центре «Орбита». «Электроэнергию и связь (телефон, интернет) наши арендаторы оплачивают по счетчику, рост этих платежей претензий к арендодателю не вызывает», – говорит Коткис.

Правда, некоторые собственники не стали индексировать ставки, даже если в них были включены операционные расходы. Тем не менее, утверждает Лашманов, время демпинга прошло. «Собственники больше не суетятся, за «коммуналку» офисы уже никто не предлагает», – говорит он. Романчева пока не видит причин для роста рынка офисной недвижимости: «Он оживает, когда ожи вает экономика, растет производство. Этого пока не наблюдается».