Садятся компактнее

В прошлом году в Новосибирске открылись только два крупных бизнес-центра: «Кобра» (класс А, 18 000 кв. м, девелопер – «Труд»,) и «Ланта-центр» (В+, 20 000 кв. м, ЗАО «ПЛП девелопмент групп» Ланта-банка и польской Polnord).

Общий ввод офисов не превысил 50 000 кв. м, подсчитывает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. В этом году в Новосибирске заявлены к сдаче 23 объекта общей площадью 227 000 кв. м, еще 20 объектов на 256 000 кв. м заморожены, подсчитала директор RID Analytics Елена Ермолаева. Но введут лишь 50–70%, считает она.

Нет клиентов

Окупаемость офисного бизнеса выросла до 12 и более лет, рассказывает Дьячков. Директор по офисной недвижимости ЗАО «Труд» Виктор Зырянов признает, что «Кобра» вышла на рынок «не в самое удачное время», за полгода работы арендаторы найдены примерно на 35% площадей. По оценке Ермолаевой, средняя заполняемость бизнес-центров класса А в начале 2010 г. составила 53%, кабинеты классов В, C и D, по ее данным, заполнены на 93%.

С оттоком арендаторов собственники высококлассных, а потому дорогих бизнес-центров вплотную столкнулись весной 2009 г. В этот период, вспоминает Владислав Офицеров, управляющий БЦ «Росевроплаза» (класс А, 28 000 кв. м), заполняемость последнего достигла минимального с открытия показателя – 47%. Но собственник снизил арендные ставки примерно на 12% и к концу года клиенты стали возвращаться, в феврале арендаторы заняли уже 51%, рассказывает Офицеров. Сейчас за 1 кв. м в «Росевроплазе» просят в среднем 940–970 руб. (включая НДС и коммунальные платежи). Офицеров ожидает, что к декабрю бизнес-центр удастся заполнить более чем на 60%: управляющая компания нарезала один этаж на кабинеты по 36–40 кв. м, ориентируясь на мелких арендаторов. Офицеров убежден, что «компании придут за дополнительными услугами и удобной парковкой».

Офисные центры даже разной классности почти не отличаются уровнем услуг, говорит Ермолаева. Поэтому с оттоком арендаторов вынуждены бороться банальным снижением ставок, отмечает она.

«Собственники соглашаются практически на любую ставку, чтобы завлечь клиентов, для которых классность офиса и сервис уже не так важны», – признает Зырянов. Кабинеты в «Кобре» начали предлагаться летом прошлого года по 800–1000 руб. за 1 кв. м в месяц, сейчас ставки понизились до 650–800 руб.

Нет покупателей

А вот продажи офисов встали, почти никто не рискует в них вкладываться на падающем рынке, говорит аналитик «Сибакадемстрой недвижимости» Федор Голованов. По его словам, в конце 2009 г. произошли единичные сделки по купле-продаже престижных помещений с отдельным входом на первых этажах зданий по Красному проспекту и Вокзальной магистрали с ценой 150 000–300 000 руб. за 1 кв. м, совершались они в основном иногородними компаниями.

По словам Зырянова, сейчас в центре Новосибирска офисы предлагаются в среднем по 100 000–150 000 руб. за 1 кв. м: цены с кризиса упали вдвое, «но покупателей на них нет». Продажи офисов, принадлежащих «Труду», он не комментирует. Опрошенные «Ведомостями» эксперты считают, что сейчас выгоднее арендовать несколько кабинетов по 25–30 кв. м, чем вкладываться в покупку дешевеющих помещений.