На асфальте: Доведенные до суда

Покупатели часто выигрывают, если договор купли-продажи заключен в соответствии с 214-ФЗ («О защите прав дольщиков...»). Но таких в Москве немного. При других договорах (предварительный договор купли-продажи, векселя и проч.) шансы истцов не столь высоки.

Если Госдума примет закон о внесении изменений в 214-ФЗ, тогда под его действие подпадут все сделки, заключаемые застройщиками с гражданами, включая предварительные договоры. И суды может захлестнуть новая волна исков – у обманутых покупателей появятся новые основания судиться с недобросовестными застройщиками.

Два пути

Как бы ни оформлялась покупка, чтобы отстаивать свои интересы, покупателю в любом случае полезно для начала прояснить ситуацию на месте – побывать на стройке и поинтересоваться у рабочих, как давно стройка остановилась, завозятся ли стройматериалы, регулярно ли рабочие получают зарплату. Также лучше пообщаться устно с представителями застройщика, выслушать их позицию, советует Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet.

Для всех покупателей квартир в домах, сдача которых все откладывается, всегда есть два пути, рассказывает Нина Евстратова, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и партнеры». Ждать, когда дом будет достроен, и тогда предъявлять претензии за срыв сроков (требовать выплатить неустойку и возместить убытки за просрочку). Или расторгнуть договор и возвращать уплаченное по договору, возмещать убытки, взыскивать неустойку и т.п.

Выбор в значительной степени может зависеть от того, чем вызвана задержка строительства. Например, застройщик мог изначально уменьшить предполагаемый срок строительства для повышения привлекательности объекта. Или компании не хватает средств, чтобы завершить проект, или же задержки связаны с отсутствием разрешительной документации (вэтом случае имеет смысл требовать обратно деньги, считает Евстратова).

Но если дольщики одновременно будут расторгать договоры и требовать возврата денег, такое единодушие может повлечь за собой банкротство застройщика. В результате чего дольщик может не получить ни квартиры, ни денег, предостерегает юрист. То есть иногда имеет смысл переждать разрешения образовавшейся проблемы и получить квартиру.

Прежде чем идти в суд, стоит попробовать решить дело миром. «Если застройщик честный и понимает все свои риски, ему выгоднее договориться с дольщиком до суда», – считает Гераськина. На этапе переговоров компания может сделать коммерческое предложение клиенту, например обменять квартиру на аналогичную в достроенном доме.

В лучшем положении

Схема приобретения жилья по договору участия в долевом строительстве (ФЗ №214) наиболее регламентирована законодателем и поэтому наиболее безопасна для покупателей.

Если застройщик не передал квартиру в срок, указанный в договоре, дольщик вправе не исполнять договор. Для этого покупатель должен направить по почте заказным письмом с описью вложения письменное уведомление об отказе от договора. И через 20 дней он будет считаться расторгнутым, объясняет Евстратова. Дальше можно писать требование вернуть деньги.

Если строительство прекращено или приостановлено и очевидно, что вовремя дом не будет сдан, договор может быть расторгнут по требованию дольщика в суде. Для этого он должен доказать, во-первых, что строительство дома прекращено или приостановлено, во-вторых, что в предусмотренный договором срок квартира не будет ему передана. Бремя доказывания в суде наличия подобных обстоятельств лежит на дольщике.

Доказательствами могут служить отчеты независимой экспертизы о выполненных на объекте работах, фотографии, проектная документация, документы, подтверждающие приостановку строительства, отсутствие строительной техники и строителей на объекте (зафиксированное соответствующим образом) и т.п.

До суда необходимо сначала обратиться к застройщику с предложением расторгнуть договор, вернуть уплаченные по нему деньги, оплатить проценты, возместить убытки, предупреждает Евстратова. Если ответа нет или получен отказ – идти в суд.

При расторжении договора (при одностороннем отказе дольщика или по решению суда) застройщик обязан вернуть покупателю уплаченную сумму и заплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Помимо уплаты неустойки застройщик также должен возместить клиенту убытки. Например, если покупатель все время, на которое было задержано окончание строительства дома, снимал жилье, он вправе потребовать компенсировать расходы.

А вот после того как квартира будет получена по акту приема-передачи от застройщика и документы переданы на госрегистрацию, дольщик может написать заявление застройщику о допущенной просрочке и предложении добровольно оплатить неустойку, предусмотренную 214-ФЗ, рассказывает Андрей Савин, управляющий партнер юридической фирмы «Синергия права». Которая, кстати, значительно ниже, чем законная неустойка, предусмотренная законом о защите прав потребителей (3% за каждый день просрочки).

В случае отказа застройщика выплатить неустойку дольщик имеет право подать заявление в суд о взыскании неустойки (пени). «Все эти действия можно выполнить за несколько недель, но судебный процесс может затянуться на несколько месяцев, – рассказывает юрист. – Тем более что судьи любят объединять в один судебный процесс требования нескольких дольщиков к одному застройщику».

Высшее соизволение

Впрочем, инвестконтракт компании с городом может быть продлен, а «214-ФЗ позволяет переносить сроки без санкций в отношении застройщика – только на основании постановлений правительства», напоминают в компании «Миэль-Новостройки».

Например, «Миэль-Новостройки» являются соинвестором проекта ЖК «Академдом» на ул. Архитектора Власова, который должен был быть сдан в IV квартале 2007 г., как было указано в инвестконтракте с застройщиком, ЖСК РАН. Потом инвестконтракт был продлен до II квартала 2008 г. и еще раз – до III квартала 2009 г. В настоящий момент дом на ул. Архитектора Власова сдан госкомиссии, идет заселение квартир. «Миэль-Новостройки» продали в этом доме 90% квартир. «Застройщик в соответствии с 214-ФЗ продлевал срок строительства на основании постановления правительства Москвы, которое посчитало причины переноса сроков по этому объекту вескими и обоснованными», – передала пресс-служба «Миэля».

«Как только срок сдачи дома официально продлевается, все договоры долевого участия переподписываются (заключаются дополнительные соглашения с новыми сроками ввода объекта в эксплуатацию). Покупатели идут нам навстречу, так как видят, что стройка не заморожена и застройщик обязуется исполнить свои обязательства перед ними», – добавляет Ирина Кирсанова, директор по маркетингу «Пересвет-Групп». «Если стройка идет, дольщики предпочтут подождать свою квартиру, а не расторгать договор, – поддерживает коллегу Дмитрий Ивлиев, руководитель пресс-службы ГК ПИК. – На один объект не более одного-двух активно недовольных».

Бумага вместо метров

Одна из самых популярных схем реализации новостроек – предварительный договор купли-продажи, в котором указаны цена квартиры и ее характеристики. Но наиболее опасна для покупателя вексельная схема. Вместо квартиры клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме, объясняет Гераськина. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, зафиксированной при приобретении векселя.

Если квартира в строящемся доме приобреталась не по 214-ФЗ, то отношения продавца и покупателя будут регулироваться нормами закона РФ от 7.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», объясняет Евстратова. Если застройщик нарушит сроки передачи квартиры или во время строительства станет очевидно, что договор не будет выполнен в срок, потребитель вправе потребовать уменьшения цены за квартиру или вовсе отказаться от исполнения договора. Во втором случае он может требовать возмещения разницы между ценой квартиры, установленной договором, и ценой аналогичной квартиры.

При задержке окончания строительства дома застройщик также обязан возместить дольщику неустойку (пеню) в размере 3% цены договора за каждый день просрочки. Требования дольщика об уменьшении цены, о возврате по договору денежной суммы и возмещении убытков подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня предъявления требования. Закон РФ «О защите прав потребителей» не содержит каких-либо изъятий из общих правил начисления и взыскания неустойки. Суд в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ может уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушенных обещаний.

Самые негативные последствия для покупателя новостройки наступают, когда застройщик не только срывает сроки строительства жилого дома, но и начинает процедуру банкротства, пугает Савин. Согласно закону «О несостоятельности (банкротстве)» дольщики попадают в кредиторы последней, третьей, очереди и получают выплаты после удовлетворения требований первых двух очередей наряду с банками и другими кредиторами. Им, кроме того, еще надо доказать свои права на денежное требование в судебном порядке, что само по себе стоит дополнительных затрат.

И даже если дом был построен до начала банкротства, вероятность оформления квартир в собственность застройщика и их дальнейшей передачи дольщику становится весьма призрачной. В результате банкротства застройщика покупатели в лучшем случае могут рассчитывать на получение всех или части проинвестированных средств, но не квартиры.

В качестве дополнительной защиты финансовых интересов дольщиков юристы советуют страховать риски, связанные с инвестициями в недвижимость.

Приравнять к дольщикам

Несколько обнадеживает, что постепенно компании, которые продавали жилье по серым схемам, начинают работать по 214-ФЗ. «Мы до кризиса начали задумываться о переходе на реализацию жилья в соответствии с 214-ФЗ, – рассказывает Дмитрий Ивлиев. – С середины 2008 г. все новые объекты ПИК продавала по договорам долевого участия». Раньше, «как и все», компания продавала векселя.

Кроме того, принятый в Госдуме в первом чтении законопроект о внесении изменений в 214-ФЗ предусматривает, что под действие 214-ФЗ подпадут все сделки, заключаемые застройщиками с гражданами, включая предварительные договоры. В случае продажи земельного участка или продажи незавершенного строительства к покупателю объектов переходит обязанность закончить стройку и передать в собственность граждан квартиры после ввода дома в эксплуатацию. А субъект РФ получает право на преимущественный выкуп такого имущества застройщика, находящегося в процессе банкротства, говорит Савин.

Но радоваться пока рано. Из-за мощного лобби девелоперов и плохой финансовой ситуации в сфере недвижимости депутаты могут исключить из финальной редакции закона большую часть положений, защищающих права дольщиков, опасается юрист.

Обманутые дачники

В 2010 г., по прогнозам агентства недвижимости Doki, 75% покупателей земельных участков без подряда могут остаться без обещанных коммуникаций. Девелоперы предлагают участки с включенными в стоимость земли коммуникациями, которые планируется подвести после окончания продаж. Однако только себестоимость их подведения на данный момент составляет в Московском регионе не менее 200000 руб. за сотку. Для участка площадью 10 соток, расположенного в коттеджном поселке площадью 40 га в 50-километровой зоне от МКАД, себестоимость подведения коммуникаций в расчете на сотку земли составляет около 200000 руб. Общая себестоимость сотки земли с учетом строительства минимального числа объектов социальной инфраструктуры (ограждение, домик охраны) и стоимости покупки земли (при условии, что покупалась она до 2003 г.) составляет не менее 250000 руб. за сотку при нулевой марже девелопера. Для коттеджных поселков меньшей площади себестоимость будет еще выше. А предлагают земельные участки в ближнем Подмосковье по цене от 50000 руб. за сотку. По оценкам агентства, в 2010 г. в Подмосковье будет продано не менее 25000 участков без подряда в коттеджных поселках в радиусе 50 км от МКАД, 75% сделок, или около 19000, придется на участки стоимостью до 250000 руб. за сотку. Именно эти 19000 покупателей могут получить землю без обещанных коммуникаций, составив новую для российского рынка недвижимости категорию «обманутых дачников».