Исследование: новые строительные объекты принесли Москве 6,8 млрд рублей оборота

Введенные в Москве жилые комплексы заметнее всего ускоряют потребительскую активность на прилегающих территориях, причем эффект раскрывается после заселения. В то же время бизнес-центры поддерживают спрос на недвижимость рядом с собой, а транспортная инфраструктура меняет активность на среднем удалении. Такие выводы приводятся в отчете Центрального университета и аналитического проекта T-Data (Т-банк), с которым ознакомились «Ведомости. Страна».

Исследователи сопоставили сведения более чем о 6000 объектах, которые были сданы в Москве, с агрегированными и обезличенными транзакционными данными клиентов банка. Анализ охватывает объекты, введенные в 2020–2024 гг., и оценивает динамику оборота, числа операций, торговых точек, среднего чека и числа клиентов в пределах от 100 м до 1 км.

По оценке авторов, объекты, введенные в 2024 г., обеспечили дополнительный прирост локального денежного оборота в 2025 г. на 6,8 млрд руб. в радиусе 100 м. Это соответствует примерно 8% общего прироста наблюдаемых потребительских расходов в Москве. Введенные в 2025 г. объекты могут увеличить локальный оборот в 2026 г. еще на 7,3 млрд руб., или около 6% прогнозируемого прироста потребительских расходов. 

Речь идет не о полном вкладе стройки в экономику города, подчеркивают авторы исследования. Прямой отраслевой вклад оценивается в 5% экономики Москвы, а с учетом смежных отраслей достигает 10–13%. При этом авторы фиксируют локальную динамику потребительской и коммерческой активности после ввода объектов – то есть изменения в ближайшем окружении новых домов, офисов, парков, школ или транспортных узлов.

Эффект заметнее всего у объекта

В среднем новые объекты сильнее всего влияют на территорию в непосредственной близости. В радиусе 100 м оборот растет на 16 п. п. быстрее, чем в Москве в целом. На расстоянии 300 м разница сокращается до 10 п. п., в пределах 500 м – до 7 п. п., а в зоне 1 км – до 4 п. п.

Такая закономерность отражает изменение повседневных потоков. Новый объект создает дополнительный спрос на магазины, кафе, аптеки, сервисы и пункты выдачи заказов, но характер этого спроса зависит от назначения строительства.

Наиболее выраженный отложенный эффект демонстрирует жилье, отмечают аналитики. В первый год после ввода жилого объекта число торговых точек в радиусе 100 м увеличивается на 19 п. п. быстрее общегородской динамики. На второй год, когда завершается заселение и складываются регулярные маршруты жителей, эффект усиливается: число точек продаж растет на 47 п. п. быстрее Москвы, а оборот – на 88 п. п.

Бизнес-объекты, напротив, формируют точечный эффект. В первый год оборот в 100 м от нового делового объекта растет на 14 п. п. быстрее московского показателя. На второй год часть спроса смещается дальше: в зоне 300 м рост опережает среднегородской на 9 п. п. Это может быть связано с заполнением бизнес-центров арендаторами и встраиванием сотрудников и посетителей в инфраструктуру района.

Парки расширяют спрос, а транспорт меняет маршруты

По данным исследования, рекреационные объекты – парки, скверы и общественные пространства – в первый год после открытия создают более широкий эффект. Максимальное ускорение оборота фиксируется в радиусе 300 м: на 14 п. п. выше общегородской динамики. Посетители таких пространств пользуются кафе, магазинами и сервисами не только рядом с объектом, но и по пути к нему.

На второй год спрос концентрируется ближе к рекреационной зоне: в радиусе 100 м оборот растет на 28 п. п. быстрее Москвы. Это может означать, что новое общественное пространство становится регулярной точкой притяжения, а расположенный рядом бизнес адаптируется к устойчивому потоку посетителей.

Социальная инфраструктура – школы, поликлиники и другие учреждения – дает более ровный результат. В первый год оборот рядом с такими объектами увеличивается на 17 п. п. быстрее Москвы, во второй – на 19 п. п. Эффект связан с повторяющимися маршрутами жителей: родителей с детьми, посетителей медицинских учреждений и пользователей повседневных сервисов

Транспортные объекты работают иначе: вблизи станций и узлов эффект может быть ограничен, тогда как в радиусе 500 м оборот растет на 6 п. п. быстрее среднегородского уровня. Новая инфраструктура меняет доступность территории и перераспределяет пешеходные потоки на соседние улицы.

«Для локальной экономики важен не только объем строительства, но и его структура. Один новый дом, бизнес-центр, парк или транспортный объект запускают разные потоки людей, а значит – разные сценарии роста ближайшей коммерческой активности», – отмечает директор центра бизнес-образования и аналитики Центрального университета Илья Иванинский.

Наиболее заметные предпосылки для появления новых зон спроса исследователи видят в Новой Москве – Коммунарке, Троицке и Внукове, где жилье развивается одновременно с дорогами, социальными объектами и Троицкой линией метро. На юго-востоке столицы, включая Косино-Ухтомский, Люблино, Кузьминки, Текстильщики и Нижегородский район, рост может быть связан прежде всего с уплотнением застройки и повседневным потреблением. Запад, юго-запад и северо-запад Москвы будут усиливать уже сформированную городскую среду за счет точечных крупных проектов.

В августе «Ведомости. Город» со ссылкой на совместное исследования CORE.XP и Level Group писали, что до конца 2028 г. в Москве заявлено строительство 4,1 млн кв. м офисной недвижимости, из которых около 62% (2,56 млн кв. м) придется на офисы в составе жилых комплексов. Больше всего таких площадей запланировано в Северном административном округе (490 000 кв. м), далее следуют Северо-Западный (370 000 кв. м), территории за МКАД (360 000 кв. м), ЦАО (332 000 кв. м, причем около 75% – один крупный проект) и Западный округ (306 000 кв. м); при этом 88% этих офисов относятся к классу А (2,25 млн кв. м), а на класс B+ приходится 12% (около 300 000 кв. м).