Громкие имена: Ипотеки меньше, чем кажется

Государству надо наконец договориться с частными институтами – это пойдет на пользу всем, считает Клепикова.

– Судя по официальной статистике (ЦБ и Росрегистрации, например), объемы выданных ипотечных кредитов населению растут сумасшедшими темпами. У вас в банке такая же ситуация?

– Существуют мифы о росте ипотеки. Но реальная история и аналитика не позволяют говорить о том, что рынок восстановился и развивается высокими темпами. Мы даже не достигли уровня 2006 г. Доля ипотечных кредитов в ВВП – 3%. У каких-нибудь африканских стран ипотека уже на уровне 10% от ВВП. Этот рынок [в России] только зарождается. Но есть отдельные кредитные организации, которые до кризиса либо не занимались ипотекой, либо в период кризиса перестали, а затем опять начали. Если сравнивать их показатели с аналогичным периодом 2009 г., то первая семерка банков (в которую в том числе входит «Банк жилфинанс») демонстрирует колоссальные цифры роста – тысячи процентов. Но в прошлом году у большинства были нули [по выданным ипотечным кредитам]. Или 50–250 млн руб. За исключением, конечно, Сбербанка и «ВТБ 24» – их ни с кем пока сравнивать нельзя.

У «Банка жилфинанс» рост объемов ипотеки – около 700%. Это просто фантастический показатель.

– Значит, новый председатель правления хорошо поработал?

– Мы прекратили кредитную деятельность только на первые два месяца кризиса, когда было абсолютно непонятно, что и как. А дальше разработали соответствующие механизмы финансирования и весь 2009 год выдавали кредиты. По итогам прошлого года вышли на 9-е место. А за первое полугодие 2010 г. – на 7-е. Эти сумасшедшие темпы роста рынка все равно будут мизерными по сравнению с докризисными.

– Зато статистика ЦБ по дефолтам за этот год почти не меняется и выросло число заемщиков, которые досрочно погашают кредиты.

– В отношении дефолтных кредитов это так. Государство дало возможность потерявшим доход заемщикам реструктурировать долги. АРИЖК предоставило стабилизационные займы по таким кредитам, и дефолтный заемщик, хотя таковым и остается, перестал им быть с точки зрения ЦБ. Банк получает за него платежи. Но таких клиентов, я думаю, немного. Хотя директор АРИЖК говорил о каких-то внушительных цифрах. Это значит, что они большую социальную напряженность сняли, когда предоставили на год стабилизационные займы тем, кто оказался в тяжелой ситуации.

ЦБ разрешил более льготно формировать резервы по реструктурированным кредитам, и банки пошли на то, чтобы предлагать заемщикам внутреннюю реструктуризацию: либо удлиняли срок, либо снижали процентную ставку. Тем самым снижался уровень официальной дефолтности, который учитывает ЦБ.

Но не это главное. Банки наконец осознали, что надо серьезно заняться работой с просроченной задолженностью. Если раньше это были единичные случаи, когда возникала просрочка по ипотечному займу, рынок влет забирал все квартиры, кредитору надо было лишь соблюсти какие-то формальности, чтобы решить проблему. А тут появились уже не один, а сотни дефолтных кредитов.

«Банк жилфинанс», например, создал специальную структуру и стандартизировал ее работу, чтобы можно было максимально быстро отрабатывать вопросы с обращением взыскания, с выселением, продажей квартиры или постановкой ее на баланс банка.

Я предполагаю, что сейчас на балансах банков уменьшилось число дефолтных кредитов, зато квартир стало существенно больше, чего в общем-то не должно быть. Ведь это означает, что банк заморозил актив. Но, с другой стороны, банки не заинтересованы в том, чтобы продавать эти квартиры с существенным дисконтом. Поэтому кто-то ведет консервативную политику и держит залоги у себя на балансе в ожидании роста цен.

– Вы держите?

– У нас есть небольшое количество квартир на балансе, мы стремимся как можно быстрее их продавать. Разработали различного рода кредитные продукты с льготными для покупателя условиями. Либо продаем в рассрочку, либо предоставляем кредит на все 100% от их стоимости, для банка это выгоднее. И рассматриваем альтернативные возможности использования, чтобы получить от них доход, например в аренду сдаем.

– А на другие квартиры вы не даете 100%-ный кредит? Раньше такие программы были.

– Были. Я не вижу в этом ничего плохого, если правильно структурировано распределение рисков по таким кредитам. И если правильно работает ипотечное страхование – когда застрахованы рыночные риски, связанные с изменением цен на жилье, в случае необходимости его продажи. Эта практика широко распространена в США, например.

– У нас АИЖК предлагает такие продукты.

– Не только АИЖК. Другие банки тоже. Но это слишком дорогая услуга – ей сейчас вряд ли сможет воспользоваться какое-то значимое количество клиентов или банков. Там платит либо банк, либо клиент – ну в конечном счете все равно всегда платит клиент. Судя по информации на рынке о таких продуктах, их стоимость запредельно высока, на мой взгляд.

– У нас желающих рискнуть всегда достаточно.

– Вовсе не так много. Люди считают деньги. Они серьезно озабочены и стоимостью первоначального взноса, и процентными ставками, и стоимостью страховок. Часто наши клиенты в первую очередь ориентируются не на свои собственные доходы и возможности, а исключительно на процентную ставку. Если низкая – там и одалживаются. На дополнительные комиссии и условия не смотрят. А надо бы выбирать тот продукт, который подходит по разным параметрам.

У нас зачастую требования к заемщикам абсолютно неоправданны. Это связано и с жесткими критериями андеррайтинга, и с дополнительными условиями.

– Например?

– В России много активных людей 50 лет, которые наконец-то начали получать нормальный доход, что-то по-честному накопили для первоначального взноса. И они хотят купить квартиру или дом. Но наше АИЖК, например, им говорит: не получите вы ипотечный кредит по низкой ставке, потому что вы его еще не выплатите, а ваш возраст уже будет пенсионный. Но у человека есть сбережения, дети могли бы помочь, еще какие-то накопительные пенсионные схемы есть. Почему люди около 50 – дискриминированная категория?

– В вашем банке тоже?

– Они не могут получить у нас кредит, если это программа АИЖК. Но мы не только с агентством работаем. Есть все-таки кредиторы, которые позволяют добавить некий промежуток времени, чтобы 50-летние могли взять такие кредиты. Конечно, процентная ставка для них будет выше, но тут уж человек волен выбирать. Я думаю, что увеличение ставки на 0,5% или даже на 1% не столь принципиально, если сравнивать с невозможностью получения кредита.

– Почему вы решили «изменить» АИЖК?

– Мы не изменяем, мы активно с ними работаем и реально рассматриваем свои возможности. АИЖК в настоящее время занимает около 20% рынка. Мы ориентированы на существенно большие объемы и более широкий сегмент клиентов. АИЖК, как госструктура, выполняет социальный заказ. Он связан с жильем экономкласса. Это значит, что в первую очередь ограничены размеры кредита, который можно получить по этим программам. Для регионов, например, это 4 млн руб. Однако есть люди, и их немало, которые могут и хотели бы приобрести жилье, не ограничиваясь ценовым потолком, установленным агентством. А они уже не годятся для АИЖК.

Мы хотим расширить потенциальную клиентуру. Например, за счет будущих пенсионеров. Людей, которые хотят квартиры за 10 млн руб., и тех, кто может отдавать более 45% своих доходов на платежи по кредиту. Последнее ограничение просто смешно: из-за того что оно соблюдается жестко формально, мы обратно выкупаем кредиты, если при пересчетах коэффициентов оказывается, что соотношение платеж/доход, например, 45,05 на 54,05%, а не 45 на 55%. Не хочу оценивать, правильно или нет применение таких жестких ограничений. Часто заемщик с 50%-ным «коэффициентом кредит/залог» существенно лучше по платежеспособности, чем, например, с 35%. Но первых этот критерий АИЖК сразу отсекает. А мы хотим быть более гибкими по отношению к клиентам.

– Странно, что при активном пиаре ипотеки условий для ее активного развития не создается. Доходит до смешного: имея квартиру в собственности, кредит под нее взять практически невозможно, банки дают деньги только на покупаемое жилье.

– Согласна, что это экономический нонсенс, когда ты не можешь свои активы использовать, чтобы привлечь финансирование. Неважно, физическое ты лицо или юридическое. Но у нас сейчас нет источника долгосрочных денег, кроме АИЖК или Сбербанка с «ВТБ 24». Они и определяют основные параметры и виды продуктов, с которыми работает рынок. Банки среднего плана, желающие развивать ипотечные программы, фактически не могут привлечь ресурсы даже под хорошие кредитные портфели.

Например, у нас замечательный кредитный портфель, он пережил кризис, показал хорошую кредитную историю в течение почти пяти лет. Казалось бы, бери его! Но мы не можем под этот портфель привлечь финансирование ни от ЦБ, ни от АИЖК, ни от ВЭБа. Даже чтобы выдавать кредиты по их стандартам. Хотя программа «кредит – залог» у нас есть. Но она существенно ограничена по объему.

Государство, с одной стороны, говорит: мы стимулируем новое строительство, будем кредитовать застройщиков или физических лиц на приобретение жилья на стадии строительства. Это хорошо, но возникает непонятное обстоятельство. Почему деньги идут только на кредиты, которые выданы или будут выданы только после какой-то неизвестно кем установленной даты? Дайте [деньги] тем, кто уже давно выдал такие кредиты и давно с ними работает. Мы ровно так же прокредитуем тех же самых застройщиков и людей на установленных государством условиях.

Мы с 2005 г. кредитовали строящееся жилье, оно либо уже достраивается, либо достроено, и закладные скоро можно будет переоформлять. Мы уже можем выпустить ипотечные бумаги, обеспеченные этими кредитами, на 2,5 млрд руб. Но нет, нам говорят, что наш портфель формировался до 2009 г. , а это не годится, и по нему более высокие процентные ставки. Кому из кредиторов мешали более высокие ставки?

– Может, государство не доверяет коммерческим банкам?

– При чем здесь недоверие? Не доверяйте мне, но возьмите наш портфель. Мы же не просим бесплатно деньги. Наши кредиты – как коробка с пуговицами, они могут быть разными, можно отобрать те, которые тебе подходят. И под них ссудить денег. И мы готовы их положить с нашего баланса в отдельную коробочку – вывести их в Special Purpose Vehicle (SPV, специализированная организация-агент, компания или траст, который консолидирует ипотечные облигации на своем балансе и потом продает), никакого банка и рядом с ними не будет. Или отдать эту коробочку в депозитарий.

– ВТБ несколько лет бегал по рынку с идеей депозитария для мелких и средних банков. Она так и осталась идеей?

– Да, ничего же нет: ни денег, ни ресурсов. ЦБ, конечно, сделал правильные вещи с точки зрения беззалоговых аукционов, где банки хотя бы могли привлекать короткие оборотные деньги, выдавать ипотечные кредиты и дальше их продавать. Сейчас ЦБ говорит: кризис кончился, и этот источник ликвидировали, теперь деньги – только под залог банковских активов. А у нас активы – ипотечные кредиты. Но они не подходят ЦБ. Векселя какие-нибудь можно брать, а недвижимость в залоге – нет.

Аналогичная ситуация с программой «Военная ипотека». Выплаты по этим кредитам в конечном счете осуществляет Министерство финансов, это бюджетные деньги. Мы предлагаем портфель фактически с государственными закладными, но нет. Нам говорят: занимайтесь секьюритизацией. То есть заплатите еще кучу денег, организуйте это все – и тогда, может быть, эти облигации куда-то там включатся, в ломбардный список, например. Фантастика: само государство разрабатывает программы и отказывается их эффективно финансировать.

– Просто у государства две руки и два полушария. Трудно наладить между ними взаимодействие.

– Если бы действительно были два полушария и их правильно использовали, все было бы хорошо. Одно полушарие отвечает за логику, другое – за творчество. А сейчас такое впечатление, что они никак не связаны. Разработали вроде какую-то хорошую программу – а дальше-то что? Как ее реализовывать?

– В России было много хороших программ: «Каждой семье по квартире к 1980 г.», «Доступное жилье».

– Мы очень стабильная страна с точки зрения лозунгов. Это вызывает здоровый оптимизм. Но заколдованный круг надо разрывать – нужно стимулировать коммерческий, а не только государственный сектор. Вот говорят: частно-государственное партнерство. Замечательная идея, если оно будет равноправным. Чтобы не было со стороны государства: «Что хочу, то и ворочу». Если вы формулируете правила игры, они должны быть направлены на поддержку не только 1–2 структур, которые в ней и так не нуждаются, а всего коммерческого сектора.

– А такой инструмент, как секьюритизация за рубежом, совсем умер?

– По крайней мере спроса на ипотечные бумаги со стороны западных партнеров пока не видно. Сейчас АИЖК и ВЭБ анонсировали, что будут выкупать ипотечные бумаги. Но до момента, пока ты выпустишь эти бумаги, ты должен этот портфель накопить у себя на балансе или на балансе SPV. Это значит, что у тебя должны быть по крайней мере двухлетние деньги. А где их взять? И снова заколдованный круг – идея красивая, а реализовывать ее нельзя.

– Одни и те же проблемы столько лет. Не надоело?

– Все-таки ситуация меняется, по крайней мере с точки зрения формирования инфраструктуры, которая позволяет ипотечные кредиты выдавать. Мы закон об ипотеке приняли только в 1998 г. За 12 лет нормальный рынок не может быть сформирован. Так или иначе люди начали понимать, что приобретение жилья – вещь реальная.

– Наши читатели жалуются, что порой невыносимо трудно получить ипотечный кредит.

– Согласна, получение ипотечного кредита – это всегда долгоиграющая история. Клиент, конечно, на нервах. Но, как говорил один банкир, «вы с нами три месяца мучаетесь, а нам потом с вами 30 лет». Например, в США от подачи заявления до получения денег в свое время (пока не появился subprime) официально уходило 45 дней.

Но сейчас заемщикам надо понимать: если банки предоставляют кредиты не по своим программам, а, например, работают по программе АИЖК, то они никуда не могут деться от требований, которые формирует агентство.

Также нужно учесть, что справки, собираемые кредиторами, например результаты оценки квартиры, действуют всего три месяца. Где это видано, чтобы за три месяца стоимость квартиры изменилась в разы? Правда, что у нас косная система и в ней надо много менять, чтобы она стала дружелюбной по отношению к клиентам и все можно было бы заказывать и оформлять в электронном виде и синхронизировать получение справок по срокам. Почему кредитор, например, не может отправить запрос, чтобы получить выписку из домовой книги, обеспечив соответствующую защиту информации? При существующей системе мошенничества все равно существуют. И люди, вместо того чтобы пойти второй раз в бухгалтерию, будут подделывать справки.

Но прогресс, безусловно, есть. Каждый участник рынка получает опыт, и этот опыт так или иначе систематизируется.

– Зачем вы занимаетесь ипотекой – этим нервным бизнесом?

– Я работала в Академии наук, занималась финансированием научных исследований. В перестройку мне предложили работу над проектом, направленным на формирование ипотечного рынка. Сначала было интересно научиться чему-то новому, получить образование на Западе, понять, как это организовано там, и дальше попытаться внедрить какие-то программы ипотечного кредитования здесь. Помню, в 1995 г. я приходила в банки и говорила про ипотеку. А мне отвечали: в России такого в принципе быть не может (у нас в то время был только закон о залоге).

В фонде «Институт экономики города» я участвовала в разработке первоначальных теоретических «измышлений» о том, как строится ипотека. Мы писали методологические материалы. Потом стало интересно их воплотить в жизнь – меня пригласили в инвестфонд «США – Россия», и там мы разработали концепцию создания первого специализированного ипотечного банка «ДельтаКредит». Дальше мне стало интересно кредитование вообще – и появился в моей практике ДельтаБанк, где мы сделали первый проект Instant Visa. У меня, кстати, до сих пор сохранилась карточка Instant Visa № 1.

Потом стало интересно, как пройти через кризис. Хотя можно было спокойно его переждать, работая в Международной финансовой корпорации. Но появилась возможность взять долгосрочный отпуск и пройти project management в российском банке – пережить кризис, сохранить лицензию.

Идей много, но реализовать их сложно, особенно при несовершенной инфраструктуре и в отсутствие реальных источников финансирования. И люди привыкли по старинке действовать. Говорят: а вот в том банке, где я работал, делали так. Или: это невозможно, так никто не делал. Прекрасно, но давайте попробуем, может, так будет лучше?