На асфальте: Ипотека на полвека

Спрос на ипотеку большой, но доходы покупателей даже недорогих подмосковных объектов не всегда достаточны для ее получения, говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». «Каждый второй приходит с желанием купить по ипотеке, но большинство отсеивается из-за недостаточной платежеспособности», – вторит ему Юлиан Гутман, руководитель департамента новостроек «Инком-недвижимости».

Например, «НДВ-недвижимость» ежемесячно помогает заключать от 80 до 120 ипотечных сделок, утверждает ведущий специалист департамента ипотеки и кредитов компании Кристина Шульгина. Звонков «про ипотеку» в несколько раз больше: до 60 в день. Компания в основном реализует квартиры в жилых комплексах экономкласса. Особенно, говорит Шульгина, у их клиентов востребована программа Промсвязьбанка на покупку новостроек в микрорайоне «Царицыно» (стоимость 1 кв. м в ноябре – от 76 000 руб.). А вот в жилом комплексе бизнес-класса «Зодиак» (от 145 000 руб. за 1 кв. м), по оценке Алтухова, доля покупок по ипотеке не превышает 10–15%: «Но скорее всего люди просто не хотят отвлекать деньги от бизнеса». Это клиенты, которые и без кредита справились бы с покупкой, убежден он.

Возможен вариант синергии девелоперского и банковского бизнесов: например, ВТБ является акционером «Система-галс», а его розничное подразделение («ВТБ 24») предлагает клиентам застройщика более гибкие условия по ипотеке (пониженные ставки, отсутствие дополнительного обеспечения по кредиту и т. д.). Аналогичная ситуация и у «Дон-строй инвеста». В 2008 г., как сообщила пресс-служба «Дон-строй инвеста», до 40% квартир в наиболее бюджетных объектах продавалось по ипотеке, в 2009 г. в связи с приостановкой продаж ипотечных сделок не было, в 2010 г. было предоставлено всего 12 ипотечных кредитов на общую сумму 66,2 млн руб. – по переуступкам прав требования. Но «количество звонков про ипотеку растет», заверила представительница пресс-службы.

В августе 2010 г. в Москве было выдано всего 1120 ипотечных кредитов на сумму 3,39 млрд руб. (данные ЦБ РФ). И квартиры, и ипотека по-прежнему остаются слишком дорогим удовольствием для подавляющего большинства населения столицы.

Отсев заемщиков

Примерно 70–80% приходящих в банк за ипотечным кредитом скорее всего получат отказ, говорит Максим Мельник, начальник департамента кредитования Фора-банка: «Люди неадекватно оценивают свои доходы либо предоставляют недостоверную информацию». Государство и банки так активно рекламируют возможности ипотеки, что у граждан создается неверное мнение, что сейчас вполне допустимо не обращать внимания на свою платежеспособность, а надо приходить в банк и получать кредит, объясняет Елена Клепикова, председатель правления Банка жилищного финансирования.

Экономварианты

В основном берут взаймы у банков покупатели экономичных квартир. «Если до кризиса подавляющее большинство тех, кто приобретал жилье с помощью кредита, выбирали квартиры с большим количеством комнат, большого метража, повышенной комфортности, то сейчас они переориентировались на максимально доступные варианты», – говорит Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостроек».

Почем кредит

Средняя сумма кредита в «ВТБ 24» – 1,5 млн руб., в Нордеа-банке – около 3 млн руб., рассказали представители банков. У лидера по выдаче кредитов, Сбербанка, этот показатель «сильно вырос» за август – сентябрь 2010 г. – до 4,5–5 млн руб., заявил на семинаре на выставке недвижимости «Домэкспо» Алексей Шашкин, начальник отдела по работе с предприятиями, партнерами и организации активных продаж. По оценке самого банка, в первом полугодии 2010 г. на него приходилась половина всех выданных в стране кредитов, несмотря на то что средневзвешенные ставки в Сбербанке были одними из самых высоких на рынке – 13,8%, подсчитали аналитики АИЖК.

В октябре Сбербанк снизил рублевые ставки до 9,5% годовых (для зарплатных клиентов). До него в сентябре удешевили выдачу девять банков («АМТ банк», «Абсолют банк», «Дельтакредит», «Возрождение», МИА, СМП-банк, Собинбанк, «Сосьете женераль восток» и «Юникредит банк»).

Сейчас банки активно снижают ставки, но среднерыночная по-прежнему 15%, признает Максим Мельник. Смягчаются и другие условия кредитования: уменьшается первоначальный взнос (вернулись программы с нулевым взносом – правда, под залог уже имеющегося у заемщика жилья), упрощаются формальности (заемщик может предоставить справку о доходах по форме банка, а не 2-НДФЛ) и т. д. Но к рекламируемым продуктам надо относиться со скепсисом – когда начинаешь сравнивать условия, то оказывается, что у лидеров рынка они примерно одинаковые, предупреждает Артем Бочкарев из пресс-службы «ВТБ 24». «Не нужно воспринимать буквально условия стандартных программ, у банка [к заемщикам] индивидуальный подход», – отмечает Алексей Арисов, замначальника отдела по работе с партнерами банка «Возрождение». По его словам, банки корректируют условия кредитования в соответствии с корректировкой рынка.

Андеррайтинг (т. е. проверка заемщиков) стал гораздо жестче. Практически ни один банк не выдерживает обещанные 2–3 дня рассмотрения заявки – на деле они выливаются в 10–14 (в лучшем случае), а то и более дней. Более легкой процедура получения кредита становится для клиентов, покупающих недвижимость в жилых комплексах, застройщики которых заключили с банками партнерские соглашения.

Партнерам дешевле

Каждая крупная строительная компания и агентство недвижимости имеет договоренности с рядом банков об ипотечном кредитовании клиентов. Это позволяет покупателям получать деньги, когда стройка еще на нулевом этапе, объясняет Мария Литинецкая. Это важно, ведь чем дальше продвигается строительство дома, тем дороже в нем квадратные метры. Например, когда «Система-галс» только огородила площадку на стройке ЖК «Солнце», 1 кв. м там предлагался от 100 000 руб. В конце октября, когда над землей уже возник каркас первых этажей, минимальная стоимость поднялась до 130 000 руб. «Популярность ипотечных сделок среди клиентов «Система-галс» высока: в ЖК «Солнце» 33% покупается по ипотеке», – утверждает коммерческий директор компании Наталья Саакянц. У ГК ПИК доля продаж по ипотеке в начале года не превышала 5%, а к середине года поднялась до 15%, заявил представитель компании.

На порядок больше ипотечных сделок (43% по итогам III квартала против 5% в начале года) оформили и риэлторы «Миэля», сообщила пресс-служба. Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-брокериджа», объясняет такой рост тем, что компания выделила специалистов, оказывающих консультации населению, и провела много акций совместно с банками-партнерами. Преференции для заемщиков по партнерским программам включают в себя дисконт до 0,5% по стандартным ставкам, ускоренное рассмотрение заявки, снижение либо отмену банковских комиссий.

Доверяй, но проверяй

Банк может кредитовать любые объекты на любой стадии, возводимые по 214-ФЗ, декларирует Алексей Шашкин из Сбербанка, но только после того, как будет проведен полный анализ документации и осуществлена проверка самой стройкомпании. «Мы должны быть уверены в застройщике и в том, что с исходно-разрешительной документацией все в порядке», – выражает общее мнение банкиров Максим Мельник.

Нордеа-банк, выдавший за первое полугодие кредитов на сумму примерно 1,27 млрд руб., надеется выполнить годовой план в 9 млрд руб. «ВТБ 24», давший взаймы за три квартала 2010 г. примерно 8,6 млрд руб., установил план на IV квартал более чем в 12 млрд руб., рассказал вице-президент банка Георгий Тер-Аристокесянц. На 2011 г. расчетные показатели по выдаче ипотечных кредитов будут выше у всех опрошенных «Ведомостями» банков.