Дефицит оттает

«Если в 2009 г. ипотечные кредиты выдавал в основном Юго-Западный банк (ЮЗБ) Сбербанка и отчасти «ВТБ 24» и «Центр-инвест», то к концу 2010 г. на этот рынок вернулось примерно 50 банков, представив около 200 ипотечных продуктов», – говорит Сосницкий. Сейчас средняя ипотечная ставка составляет 16% (в 2008 г. – 12%, в 2009 г. примерно 19%). С 2011 г. эксперты «Титула» ожидают снижения ставки на 1% в год.

В сентябре ЮЗБ и Росбанк сообщили, что пролонгировали «Девелопмент-югу» кредиты на 3,7 млрд руб. и выдадут еще 2,4 млрд руб. на достройку жилья.

В этом году году в Ростове с аукциона не продано ни одного пятна для многоквартирной застройки, не начато строительство ни одного многоквартирного дома. Администрация Краснодарского края, наоборот, продала право аренды на 49 лет 1155,5 га в Прикубанском округе Краснодара, но это на перспективу: участки должны осваиваться поэтапно, согласно документации, сроки сдачи жилья наступают через 5–15 лет.

Пришлось постоять

Желающих осваивать такие площади немного, ведь построить на них предстоит около 8 млн кв. м жилья, не считая школ и детских садов. По словам гендиректора «Аякс-риэлта» Александра Кутченко, себестоимость строительства составит 25 000–27 000 руб. за 1 кв. м, т. е. вложить только в жилье инвесторам придется 200–216 млрд руб. На двух аукционах было по одному претенденту – они и забрали участки по начальной цене: 615,8 га получила структура холдинга «Могано», 539,6 га – строительные компании Виктора Бударина.

Несколько небольших участков в аренду для многоквартирных домов ушли с городских торгов, которые провела мэрия Краснодара.

Но в этом году строительной отрасли было тяжело и в Краснодаре. «Летом стояли многие стройки. Объемы строительства в нашей компании упали относительно докризисного периода на 40% в абсолютном выражении и на все 60% в ценовом, так как снизились цены на жилье», – говорит генеральный директор «Поликварт-Краснодара» Сергей Крохалевский. «Крупный краснодарский застройщик «Девелопмент-юг» заморозил стройки и прекратил продажи, вкладывать деньги в недвижимость никто не решался», – добавляет президент «Авгур эстейт» Михаил Маликов. «У многих застройщиков не было денег даже на завершение текущих проектов», – говорит генеральный директор ростовской «Дон-КПД» Николай Коробченко.

«Не было помощи от кредитных организаций. Даже крупные государственные банки выставляли неподъемные требования по залоговой базе, объему собственных вложений в проект», – жалуется генеральный директор ростовской стройфирмы «Базис» Юрий Игнатов.

Осенний перелом

До мая на первичном рынке Краснодара и Ростова были заморожены и спрос, и предложение, отмечают эксперты. «Низкий спрос, несмотря на рост уровня доходов населения и возвращение ипотечного кредитования, объясняется боязнью покупать объекты на ранних стадиях строительства», – считает гендиректор АН «Титул» Евгений Сосницкий.

«В мае началось небольшое оживление, первые «пристрелочные» звонки и продажи», – говорит Игнатов из «Базиса». Осенью спрос стал расти в столицах обоих регионов. По словам генерального директора Macon Realty Ильи Володько, заметное повышение активности покупателей в Краснодаре пришлось на октябрь, во-первых, в связи с традиционным оживлением спроса к осени, во-вторых, в связи с увеличением количества ипотечных сделок. В октябре их было 794 – на 27,4% больше, чем в сентябре.

На оживление спроса отреагировали строители. В Ростове в первом полугодии ввели 357 800 кв. м жилья (45% от объемов января – июня 2009 г.), а за девять месяцев получилось уже 594 200 кв. м (103,3% к прошлогодним январю – сентябрю). В Краснодаре в первом полугодии сдали 567 300 кв. м (160%), за девять месяцев – уже 852 000 кв. м (135,3%). По вводу жилья за три квартала Краснодар вышел на второе место среди российских городов. В этом ему помог госзаказ: в Восточно-Кругликовском микрорайоне было сдано 11 домов, половина квартир в которых для Минобороны.

Цены стабильные

Цены на новые квартиры в этом году не гуляли. «Средняя цена за 1 кв. м в Краснодаре – 40 000 руб. В течение года цена колебалась в пределах 1–2%. В целом с начала года она снизилась на 3%», – подсчитал Володько. «В Ростове в I квартале средняя цена за 1 кв. м снизилась на 2,6%, во втором упала еще на 7,87%, а в третьем новое жилье подорожало на 3,45%», – рассказывает Сосницкий. Таким образом, снижение с начала года составило 5,9%. По мнению Володько, тренд к «повальному» удешевлению жилья в проектах экономкласса сломлен, цены достигли «справедливого» уровня и соответствуют платежеспособности потенциальных покупателей.

«В первые месяцы 2011 г. спрос вырастет примерно на 20%, в дальнейшем сможет вернуться к докризисным показателям, а вот адекватного предложения не будет», – прогнозирует Игнатов из «Базиса». «Объемы строящегося жилья не смогут удовлетворить даже сниженный кризисом спрос, и цены начнут расти», – согласен Сосницкий. Крохалевский из «Поликварт-Краснодара» прогнозирует рост цен в 2011 г. на 10–15%. «За последние полтора года сокращалось количество строящихся домов эконом- и среднего классов, что в ближайшей перспективе повлечет дефицит предложения и, как следствие, рост цен на объекты высокой степени готовности», – полагает Володько.