Кадастр перейдет в 3D

Росреестр готовит предложения для Минэкономразвития по внесению поправок в Гражданский и Земельный кодексы, закон «О регистрации» и ряд других документов, регулирующих рынок недвижимости, которые позволят ввести в России трехмерный (3D) кадастровый учет, рассказал «Ведомостям» замруководителя службы Сергей Сапельников. Перечень поправок может быть представлен уже в мае, говорит он: бюджет реформы будет определен после предпроектной стадии (займет два-три года), инвестиций в оборудование она не потребует. Решение о том, станет 3D-кадастр обязательным для всех объектов или нет, будет принято после завершения пилотных проектов (см. врез), добавляет Сапельников.

В трехмерном кадастре будут отображаться модели зданий с фотографическими текстурами, коммуникации, инженерно-технические сооружения и рельеф местности. Действующий двухмерный кадастр не позволяет четко увидеть ЛЭП, телевышки, коммуникационные трубы и высотные объекты, констатирует гендиректор «Миэль-новостроек» Мария Литинецкая.

Трехмерные кадастровые планы помогут разобраться с неразрешимыми сейчас имущественными спорами, рассказывает Сапельников: «В настоящее время нельзя отобразить, какая часть здания принадлежит метрополитену, а какая – нет». По его словам, Росреестр был вынужден отказать в предоставлении информации покупателю одного из московских зданий – под ним располагается коллектор Мосводоканала и в реестре прав невозможно было идентифицировать объект, расположенный по одному и тому же адресу. Один из главных недостатков 2D-кадастра – отсутствие подземных объектов, соглашается ведущий консультант «Финэкспертизы» Дмитрий Ширяев.

Изменения в законодательстве приведут к созданию новых форматов работы для девелоперов, считают в Росреестре. Покупатель жилья сможет, к примеру, выкупить не только площадь, но и вид из окна квартиры, говорит Сапельников: в 3D-кадастр можно внести тот объем воздуха, который отделяет окна квартиры от линии моря. Застройщик, планирующий возвести перед домом многоэтажную башню, должен будет выкупить этот объем, поясняет Сапельников. Трехмерная модель позволит проводить кадастровую оценку, основываясь на рыночной цене, считает партнер BDO в России Дарья Окунева: «Сейчас объекты, находящиеся рядом, могут различаться в цене чуть ли не в тысячу раз – это абсолютно неадекватно».

«Сделать соответствующую запись в законе можно, но на практике проект реализовать сложно», – считает руководитель корпоративной практики «ФБК-права» Александр Ермоленко. Прежде чем внедрять 3D, необходимо привести в порядок 2D, замечает он: закон о разграничении федеральных и региональных земель был введен давно, но до сих пор не на все объекты есть кадастровые паспорта. Основное препятствие для введения нового кадастра – объекты гостайны, считает Ширяев.